【正文】 B、規(guī)費：待估宗地宗地開發(fā)應繳規(guī)費主要包括人防異地費、新型墻體費、新型墻體費、市政公用設施配套費、散裝水泥專項資金、白蟻防治費等五項：1）人防異地費：2200元/平方米（按地面總建筑面積的4%）[《關于調整全省民用建筑修建防空地下室比例和部分易地建設費標準的通知》（贛發(fā)改收費字[2010]449號）]；2）新型墻體費按建筑面積8元／m2計；3）／m2計；4）市政公用設施配套費21元／m2計；5）／m2；C、建安費是房屋建筑和設備安裝費用合計,一般指主體(不算環(huán)境配套部分)成本、建筑承包商及由開發(fā)商負擔的建筑附帶費用等。香域半山由8棟多層，7棟小高層及4棟高層組成。萊茵美郡華龍（2）住宅售價根據估價人員對宗地周邊房地產市場的調查，周邊類似住宅樓盤及售價如下：a、極地 因素比較修正系數表估價對象及 比較案例 比較因素估價對象地價修正案例 A案例 B案例 C樓面地價680680680估價基準日100/100100/100100/100價格類型100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100使用權類型100/100100/100100/100土地使用年限100/100100/100100/100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100/102100/102100/102距商服中心距離100/100100/100100/100臨路類型100/100100/100100/100對外交通便利度100/100100/100100/100基礎設施狀況100/106100/106100/106公共設施狀況100/100100/100100/100人口密度100/102100/102100/102環(huán)境狀況100/100100/100100/100個別因素宗地面積100/100100/102100/102宗地形狀100/100100/100100/100臨路狀況100/102100/102100/102目前規(guī)劃限制100/100100/100100/100容積率100/100100/100100/100修正后樓面地價/元.㎡權重樓面地價（元/平方米）單位地價（元/平方米）Ⅱ.運用假設開發(fā)法測算假設開發(fā)法，是在合法原則、最有效使用原則的基礎上，確定評估對象的最佳利用方式，并根據同類物業(yè)的市場供求及市場價格綜合確定其預期開發(fā)價值，在此基礎上扣除正常的建筑成本、銷售費用、稅費、利息、開發(fā)商利潤等，最終得出評估對象地價的方法，其基本公式為： 地價=不動產售價－房屋開發(fā)成本－管理費用不可預見費用－銷售費用及稅費－利息－開發(fā)商利潤－契稅本次評估的假設條件：①根據估價人員的現場勘察，當地類似新建房屋一般采用框架結構。g、人口密度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，以待估宗地的等級為100，每差一等級，相應增減2%。（4）交易情況待估宗地交易情況與三案例相同，均為正常，修正數均為100。該地塊于2014年4月8日掛牌出讓方式成交，土地使用權掛牌出讓價格為1020元/平方米，樓面地價為680元/平方米。l 與待估宗地的估價基準日應接近。選擇評估方法的依據①待估宗地所處區(qū)域內土地市場較發(fā)達，近期內有可以參考的相似交易案例。供需原則土地估價要以市場供需決定土地價格為依據，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。（6）土地用途待估宗地規(guī)劃用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%），本次評估設定用途為商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）。（2）供電區(qū)域內供電來源于九江市電力公司，屬華中電網。經濟發(fā)展 2013年，總量再上新臺階，％，增速快于全省、全市。%，%。 九江市委市政府提出“加快城市建設步伐，拉大城市框架，實現從甘棠湖、南湖時代走向八里湖時代”的部署，同時將瑞昌、湖口、星子和九江縣納入“大九江”城市發(fā)展格局，未來“大九江”城區(qū)面積將達到1000多平方公里。2013年，九江全市成交均價整體平穩(wěn)。四是繼續(xù)推進保障房建設工作，擴大房產稅試點，調整房地產交易等稅收問題。④水運上通重慶,下達上海市并延伸海外,內河航道里程762公里,共有各類港口及專用碼頭144個,年吞吐能力3000萬噸,九江港是東西水運,南北水陸中轉的重要樞紐港, 九江港最高年客運量500萬人次，最高貨物吞吐量5000萬噸,分別居長江各港口的第二位和第四位?！昶骄照諘r數在1650小時—2100小時，年平均氣溫16℃—17℃，年無霜期為239天—266天，年均降雨量為1300毫米。57′－116176。（4）土地交易案例資料由《中國土地市場網》查詢而得。（2）估價人員根據國家有關法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關地價評估技術標準，結合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數的選取。六、估價基準日二○一四年七月十六日七、估價日期二○一四年七月十六日至二○一四年七月十七日八、地價定義根據委托方提供的資料及評估人員現場勘查，待估宗地實際土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整。（2）評估對象主要技術經濟指標依據委托方提供的《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]及評估人員整理而得。（7）本報告必須完整使用（尤其是價格）方為有效，對僅使用本報告中的部分內容所導致的可能發(fā)生的損失，受托估價機構不承擔任何責任。（5）委托方提供的資料屬實。可采用市場比較法進行評估。貢獻原則土地總收益是由土地及其他生產要素共同作用的結果，土地的價格可以由土地對土地收益的大小來決定。第三部分 土地估價結果及其使用一、估價依據（一）國家有關部門頒布的法律法規(guī)及相關文件《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第28號，2004年8月28日第十屆人大會第十一次會議、第二次修正）；《全國人民代表大會常委委員會關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉》（中華人民共和國主席令第72號2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過）；《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）；《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）；《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》[1990年5月19日國務院令第55號]；《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（2007年9月28日 中華人民共和國國土資源部令第39號）；（二）地方有關部門頒布的法規(guī)及相關文件江西省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法（江西省第九屆人民代表大會常務委員會第十六次會議于2000年4月28日通過）；《江西省人民代表大會常務委員會關于修改〈江西省城市國有土地使用權出讓和劃撥管理條例〉》（1997年6月20日江西省第八屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過）；江西省人民政府、原江西省土地管理局及有關部門頒布的有關政策、規(guī)定、實施辦法、通知等法規(guī)文件；（三）有關技術標準2002年7月1日實施的《土地估價報告規(guī)范格式（一般格式）》；中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 185082001，2001年11月12日）；中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 185072001）；中華人民共和國國家標準《土地利用現狀分類》（GB/T 210102007，2007年8月10日）。宗地四至詳見《》。區(qū)域內集中了國家部委、省市大中型企業(yè)40余家，通過資產重組，挖潛改造，正煥發(fā)出新的生機和活力。本報告僅對估價對象土地價格產生影響的區(qū)域因素進行分析。：：。2013年上半年九江市商品房成交量統(tǒng)計表2013年上半年九江新商品房成交面積、金額、均價統(tǒng)計詳情表城市規(guī)劃與發(fā)展目標未來九江市域城鎮(zhèn)將按中心城市，衛(wèi)星城（次中心城市），縣域中心鎮(zhèn)（中心城鎮(zhèn)）、縣域片區(qū)中心鎮(zhèn)（重點城鎮(zhèn)）、一般城鎮(zhèn)五級結構進行規(guī)劃；九江市域城鎮(zhèn)空間結構布局：以九江市中心城區(qū)為中心，以瑞昌市、九江市、星子縣、湖口縣組成的中北部經濟區(qū)為依托形成核心區(qū)，通過京九鐵路、昌九高速路——合九銅九武九鐵路，九景高速路，九瑞路為“T”字主軸形成城鎮(zhèn)體系空間結構。陽春3月成交量比2月直增137%。明年的調控仍將延續(xù)目前的態(tài)勢，“有保有壓”和“微調和收緊”并存。②公路105(北京—珠海),316(福州—蘭州)國道。東毗上饒市波陽縣、安徽省東至縣，南與南昌市的新建縣、安義縣及宜春市的靖安、奉新、銅鼓三縣相連，西與湖北省武穴市、黃梅縣及安徽省宿松、望江縣隔江相望。土地使用狀況（1）土地利用現狀根據估價人員的現場勘查，至估價基準日2014年7月16日，估價對象紅線內為待開發(fā)的空地（2）土地規(guī)劃利用狀況根據委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]，有關地塊控制指標，現整理如下：①四址為：東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路；②土地面積：（）；③用地性質：商業(yè)、住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）④建筑密度：≤50%；⑤容積率：≤；⑥綠地率：≥30%；⑦建筑間距：符號規(guī)劃、消防的要求；⑧未盡事宜必須符號國家規(guī)范和《九江市城市規(guī)劃管理技術規(guī)則》以及市政府的相關要求。 估價機構：（加蓋公章）二○一四年七月十七日第二部分 估價對象界定一、委托估價方單位名稱：九江市廬山區(qū)土地儲備中心地址：九江市十里大道740號聯(lián)系人：周女士電話：07928171822二、估價對象估價對象位于九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路，宗地四至詳見《》?；A設施條件：設定宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整。根據委托方提供的資料《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號]，待估宗地規(guī)劃容積率≤，根據最有效利用原則。根據根據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 185082001，2001年11月12日）和項目的具體要求，此次評估設定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（即通路、通電、通水、排水、通訊）及宗地紅線內場地平整。根據《九江市規(guī)劃局廬山區(qū)分局規(guī)劃設計條件審批表》[第360402201400036號], 評估設定土地用途為商住用地, 評估設定土地使用年限為商業(yè)用地出讓法定最高使用年限40年，住宅用地出讓法定最高使用年限70年。（3）本報告是在價格定義限定條件下的土地使用權價格，如價格定義限定條件發(fā)生變化，土地評估結果必須相應調整或重新評估。三、估價對象概況土地位置狀況待估宗地位置、土地級別、用途、使用年限、面積、容積率、四至、土地使用權處置方式等詳見表2：表2 估價對象土地位置狀況表宗地位置土地級別估價設定用途設定土地使用年限評估面積（m2）容積率四 至土地使用權處置方式九江市廬山區(qū)東至老廠區(qū)(未收儲)，南至恒生路，西至迎賓大道，北至緯三路商業(yè)III級，住宅IV級商業(yè)住宅用地（商業(yè)80%，住宅20%）商業(yè)40年住宅70年㎡≤詳見《》出讓土地權利狀況（1）估價對象的土地所有權屬國家所有。53′，北緯28176。九江地處鄱陽湖平原，北有長江，西有修河，中有博陽河和長河，江湖縱橫，水網稠密，地表水及地下水資源均十分充裕。2009年上港集團九江城西港建成開港。具體調控方向主要看房價和經濟的發(fā)展，如果明年上半年房價過快上漲，則很有可能在下半年迎來政策加碼，面臨新一輪的調控。全年出現了三個波動時期：12月，全市新房成交均價較低，在5000線以下。社會經濟狀況，%。%，%，%。%；，%；，%。（3）通訊區(qū)域內為市政通訊網（中國電信、中國移動、中國聯(lián)通）覆蓋范圍。（7）使用年限評估設定土地使用年限為商業(yè)用地法定最高出讓使用年限40年、住宅用地法定最高出讓使用年限70年。最有效使用原則土地估價應以估價對象的最有效利用為前提估價，土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等。評估人員通過實地調查，認真分析調查收集的有關資料，在確定上述估價原則的基礎上，根據估價對象的具體條件、用地性質及評估目的，結合本次估價的經驗，決定采用市場比較法和假設開發(fā)法評估估價對象的價格。（2）在評估基準日的地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。（4）本次評估估價報告分為“土地估價報告”和“土地估價技術報告”兩部分，“土地估價報告”供委托方使用，“土地估價技術報告”僅供估價機構存檔和作為估價結果提交土地管理部門確認或備案時的附件。（5）關于土地使用年期的設定：設定土地使用年限為商業(yè)用地法定出讓最高使用年限40年、住宅用地法定出讓最高使用年限70年。五、估價依據（一）國家有關部門頒布的法律法規(guī)及