【正文】 例、A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2008年2月支付2000萬(wàn)元取得一項(xiàng)土地使用權(quán)。（1）營(yíng)業(yè)稅及附加：根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文件，可以免征。計(jì)算兩個(gè)方案土地增值稅納稅效果。土地增值稅的計(jì)算：（1）銷售收入總額＝6,70020,000＝13,400萬(wàn)元（2）扣除項(xiàng)目金額＝（2,800＋5,200）130%＋13,400% ＝10,400＋737＝11,137(萬(wàn)元)（3）增值額＝13,400－11,137＝2,263萬(wàn)元（4）增值率＝2,263247。（一）七星公司的稅負(fù):（1）營(yíng)業(yè)稅及附加＝20,000%＝1,100(萬(wàn)元)（2）土地增值稅：扣除項(xiàng)目金額＝12,000130%＋1,100＝16,700(萬(wàn)元)增值額＝20,000－16,700＝3,300(萬(wàn)元)增值率＝3,300247。（1）營(yíng)業(yè)稅：財(cái)稅[2002]191號(hào)規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅（2）土地增值稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是股東權(quán)益的變化，原企業(yè)仍然存續(xù)，沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征土地增值稅。甲企業(yè)以地?fù)Q房，發(fā)生了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為：國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)，財(cái)稅（2003）16號(hào) 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅＝（5500－3000247。17408＝% 應(yīng)交土地增值稅＝819230%－0＝(萬(wàn)元) 據(jù)實(shí)扣除法較比例扣除法節(jié)稅＝－＝(萬(wàn)元)（四）合作建房籌劃法[例—4] 甲企業(yè)屬于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2006年通過(guò)招拍掛受讓一塊土地使用權(quán)，支付土地出讓金3000萬(wàn)元，甲企業(yè)沒(méi)有進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)。《討論》：調(diào)整公司編制，10％的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”扣除是否會(huì)降低？ 不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＋1002＝5900（萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目金額＝5900130%＋11100%＝7670＋＝(萬(wàn)元)增值額＝11100－＝(萬(wàn)元)增值率＝247。（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+營(yíng)業(yè)稅及附加）二、土地增值稅納稅籌劃十大方法：（一）適度加大建造成本法[例—1] 甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司正在開(kāi)發(fā)麗景小區(qū)，為此項(xiàng)目支付土地出讓金1，500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本3,200萬(wàn)元，含借款利息200萬(wàn)元，可售面積30,000平方米。（+） X－（+）＝ 0 X ＝ 當(dāng)X≤，增值率即≤0，免交土地增值稅。（+）=20% ＝ X ＝ 即：增值率＝ 20%時(shí)。十、土地增值稅的清算補(bǔ)繳及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。（5）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。七、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。（1）除保障性住房外—— 保障性住房不預(yù)征；（2）東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%；（3）%；（4）西部地區(qū)省份不得低于1%；各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。（五）合作建房的稅收優(yōu)惠對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。財(cái)稅[2006]21號(hào)進(jìn)一步明確：（1）因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；（2）因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。（4）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。例：配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意”。（4）定價(jià)差異原則。（1）可否銷售原則。扣除項(xiàng)目金額 （3）選擇適用稅率：四檔稅率 （4）土地增值稅＝增值額適用稅率－扣除項(xiàng)目金額扣除率扣除項(xiàng)目金額＝建造成本＋開(kāi)發(fā)費(fèi)用＋加計(jì)扣除額＋有關(guān)稅金 ＝建造成本＋10％建造成本＋20％建造成本+％銷售收入總額 ＝建造成本＋營(yíng)業(yè)稅金及附加 前提：《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的建造成本中不含利息支出。[2010]220號(hào)：（1)利息支出凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除（2）全部使用自有資金沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（1）、（2）項(xiàng)所述兩種辦法。身份證復(fù)印件（2）扣留質(zhì)量保證金的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。印花稅不得重復(fù)扣除（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。裝修費(fèi)在長(zhǎng)期待攤費(fèi)用核算，推銷記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)《企業(yè)所得稅法》：建造時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的建造期間發(fā)生的借款費(fèi)用計(jì)入計(jì)稅基礎(chǔ)。提示：國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)：利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。（3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂＃?）發(fā)生的費(fèi)用是否與工程結(jié)算報(bào)告（書(shū)）、工程決算報(bào)告（書(shū)）、審計(jì)報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。《清算管理規(guī)程》：審查支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。雖轉(zhuǎn)讓未取得收入不征稅。《關(guān)于土地增值稅清算政策的回顧》2006年3月2日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文）；2006年12月28日，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）；2007年12月29日，國(guó)家稅務(wù)總局公布了《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）；2008年4月11日，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于進(jìn)一步開(kāi)展土地增值稅清算工作的通知》（國(guó)稅函〔2008〕318號(hào)）；2009年4月29日，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見(jiàn)》（國(guó)稅發(fā)[2009]85號(hào)）；2009年 5月 20日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā) [2009]91號(hào)）；2010年5月19日，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào)）；2010年5月25日，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）。對(duì)清算工作開(kāi)展情況進(jìn)行有力的督導(dǎo)檢查，建立問(wèn)責(zé)機(jī)制，積極推動(dòng)土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。二、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房?jī)r(jià)快速上漲不匹配的情況。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。（4）為了規(guī)范國(guó)家參與國(guó)有土地增值收益的分配方式，增加國(guó)家財(cái)政收入。主要亮點(diǎn)有兩個(gè)，其一是按照房產(chǎn)銷售增值額的高低實(shí)行差別累進(jìn)稅率；二是對(duì)于不同類型的房產(chǎn)實(shí)行差別稅率。（三）發(fā)揮稅收的調(diào)控作用《國(guó)十條》要求發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。通過(guò)科學(xué)、精細(xì)的測(cè)算，研究預(yù)征率調(diào)整與房?jī)r(jià)上漲的掛鉤機(jī)制?！?010年稅收專項(xiàng)檢查工作方案》—— 土地增值稅部分是否按規(guī)定申報(bào)預(yù)繳土地增值稅，其會(huì)計(jì)處理是否正確。第一節(jié) 土地增值稅概述（上）一、土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 二、收入總額的確認(rèn)（一）《清算管理規(guī)程》：審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表、銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致的，以實(shí)測(cè)面積確認(rèn)收入。：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第32條：（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，經(jīng)中介機(jī)構(gòu)鑒證后可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。（1）利用地下人防工程建造的車庫(kù)；（2）獨(dú)立的、有產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。解決辦法：在合同中約定。—— 選擇一種（4）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第三十五條（八）：在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的借款費(fèi)用。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再攤?cè)肽軌驅(qū)ν怃N售的成本對(duì)象。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。：對(duì)共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益原則和配比原則進(jìn)行分配。（3）直接成本法：指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。五、土地增值稅的稅收優(yōu)惠 （一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的免征土地增值稅。（三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠《細(xì)則》：個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn),凡居住滿五年或五年以上的,免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅；居住未滿三年的,按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。（六）企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。二、土地增值稅清算：是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。四、土地增值稅的清算受理（一）土地增值稅的清算單位 以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算； 對(duì)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。五、納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料（一）土地增值稅清算表及其附表；（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。（二）審查內(nèi)容清算項(xiàng)目的審查：（1）清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；（2）對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；（3）對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)