土地增值稅清算業(yè)務(wù)輔導(dǎo)-wenkub
2023-02-13 19:20:12 本頁面
【正文】 全椒縣地稅局城郊分局 ? 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： ? 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。 （國稅發(fā) 【 2023】 91號）第十二條 全椒縣地稅局城郊分局 ? 納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的 《 土地增值稅清算稅款鑒證報告 》 。 《 規(guī)程 》 （國稅發(fā) 【 2023】 91號）第十三條 全椒縣地稅局城郊分局 ? 增值額 =收入 扣除額 ? 增值率 =增值額 /扣除額 ? 應(yīng)納土地增值稅 =增值額 x稅率 扣除額 x速算扣除系數(shù) ? 應(yīng)補退稅額 =應(yīng)納土地增值稅 已預(yù)征土地增值稅 全椒縣地稅局城郊分局 級數(shù) 增值額與扣除項目金額比例 稅率 速算扣除系數(shù) 1 不超過 50%的部分 30% 0 2 超過 50%100%的部分 40% 5% 3 超過 100%200%的部分 50% 15% 4 超過 200%的部分 60% 35% 全椒縣地稅局城郊分局 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 國稅函 〔 2023〕 220號 全椒縣地稅局城郊分局 ? 將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人等的行為，在開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，視同銷售一并計算銷售收入 全椒縣地稅局城郊分局 新建房及配套設(shè)施的成本費用 取得土使用權(quán)支付價款 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 土地增值稅扣除項目 開發(fā)土地的成本、費用 財政部規(guī)定的其他扣除項目 全椒縣地稅局城郊分局 ? 計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 ? 納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。結(jié)合實際情況，具體為： ? 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。 國稅函 [2023]220號 全椒縣地稅局城郊分局 （一） 取得土地使用權(quán)所支付的金 （二）開發(fā)土地的成本、費用； （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。 全椒縣地稅局城郊分局 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本，須提供 合法有效憑證 ，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 全椒縣地稅局城郊分局 ? 對開發(fā)企業(yè)為銷售房屋而對售樓處、制作的樣板房（無法銷售、只作參觀）進行裝修、裝潢而發(fā)生的費用應(yīng)歸集到房地產(chǎn)開發(fā)費用，而不應(yīng)作為開發(fā)成本扣除。 國稅發(fā) 〔 2023〕 187號 全椒縣地稅局城郊分局 ? 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。 全椒縣地稅局城郊分局 ? 部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)間接費”科目中列支已建未售房屋的物業(yè)看護費、產(chǎn)權(quán)交易費和售樓處的水電、辦公費等費用，按照規(guī)定以上各項費用支出應(yīng)在銷售費用科目歸集，列入房地產(chǎn)開發(fā)費用而不是在開發(fā)成本中列支。 國稅函 [2023]220號 全椒縣地稅局城郊分局 ? 土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。否則，發(fā)生其他情形的（簽定非轉(zhuǎn)形式合同，如租賃合同，開服務(wù)業(yè)發(fā)票，按服務(wù)業(yè)交納營業(yè)稅），不確認收入，也不扣除相關(guān)成本費用。 因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征上地增值稅。 全椒縣地稅局城郊分局 ? 合作建房，一方出土地，一方出資金，建成后按照比例分房自用的 。 ? 超過稅務(wù)機關(guān)確定的補稅期限的，自次日起按日加收 ‰的滯納金！ ? 未按規(guī)定 進行預(yù)征的，自滯納之日起按日加收
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