【正文】 應(yīng)具備的條件。清算鑒證業(yè)務(wù)證據(jù)的鑒證范圍，重點是納稅調(diào)整證據(jù)，會計核算證據(jù)主要是作為數(shù)據(jù)來源。注冊稅務(wù)師應(yīng)關(guān)注土地增值稅清算申報事項，在財務(wù)報表中是否得到充分披露，在賬戶中是否均已記錄，已發(fā)生的納稅義務(wù)事項是否均已確認(rèn)。注冊稅務(wù)師應(yīng)關(guān)注土地增值稅清算申報事項，在財務(wù)報表中是否真實發(fā)生并以恰當(dāng)?shù)慕痤~計入，在賬戶中是否確實存在并以恰當(dāng)金額記入均已記錄，已發(fā)生的納稅義務(wù)事項是否確認(rèn)并按正確金額反映。納稅人申報扣除的任何費用必須能夠提供證明確屬已經(jīng)實際發(fā)生的“足夠”的“適當(dāng)”憑據(jù)，足夠和適當(dāng)應(yīng)根據(jù)實際情況來判定。一、真實性《清算準(zhǔn)則》的真實性，是強(qiáng)調(diào)法律的真實性。制定《清算準(zhǔn)則》的目的，應(yīng)從以下三個方面理解：（一）《清算準(zhǔn)則》是土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)規(guī)范；（二）《清算準(zhǔn)則》是行政規(guī)章，注冊稅務(wù)師從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)必須執(zhí)行；（三）制定《清算準(zhǔn)則》的目的，是規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量，明確執(zhí)業(yè)責(zé)任，維護(hù)社會公共利益和鑒證各方合法權(quán)益。第二條 清算鑒證的定義《清算準(zhǔn)則》規(guī)定了土地增值稅清算鑒證的定義，明確了清算鑒證的目的。在納稅鑒證活動中，鑒證人按照鑒證程序，依據(jù)法定的鑒證評價標(biāo)準(zhǔn)，對取得的有關(guān)證據(jù)資料，進(jìn)行鑒別和判斷后，沒有發(fā)現(xiàn)納稅人申報不實的證據(jù)，便可確認(rèn)所鑒證的土地增值稅清算申報事項具有法律真實性。真實性包括真實發(fā)生和準(zhǔn)確計價等兩方面的內(nèi)容。二、合法性合法性是指確認(rèn)收入和房地產(chǎn)扣除項目，必須符合稅法規(guī)定的條件與程序。根據(jù)形式完整性的要求，對以會計資料為信息來源的申報事項，能夠按鑒證程序取得支持申報結(jié)果的會計核算證據(jù)，并且沒有發(fā)現(xiàn)相反的會計核算證據(jù)；對于根據(jù)納稅調(diào)整后數(shù)據(jù)的申報事項，能夠按鑒證程序取得支持申報結(jié)果的納稅調(diào)整證據(jù)，并且沒有發(fā)現(xiàn)相反的納稅調(diào)整證據(jù)。二、主體的范圍土地增值稅清算鑒證主體的范圍，包括委托方和受托方。對此規(guī)定，應(yīng)把握以下幾個方面：.從事土地增值稅清算鑒證的受托方，應(yīng)是有涉稅鑒證業(yè)務(wù)資格的稅務(wù)師事務(wù)所；.沒有通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，不得承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)；.不具備注冊稅務(wù)師行業(yè)執(zhí)業(yè)資質(zhì)、未納入注冊稅務(wù)師行業(yè)監(jiān)管的單位和其他中介機(jī)構(gòu)，一律不得承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)。在接受委托前，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照《清算準(zhǔn)則》的要求，初步了解鑒證業(yè)務(wù)的下列業(yè)務(wù)環(huán)境：一、鑒證業(yè)務(wù)約定書，應(yīng)將鑒證年度、鑒證事項、評價標(biāo)準(zhǔn)、證據(jù)要求等內(nèi)容作為特殊事項，作出專項約定；二、注冊稅務(wù)師承接鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)了解鑒證對象的特征，如：時限、核準(zhǔn)或備案程序、形成的原因等內(nèi)容；三、注冊稅務(wù)師執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)充分了解土地增值稅清算納稅申報情況鑒證對象信息，如：申報資料、會計資料和有關(guān)證據(jù)等內(nèi)容；四、注冊稅務(wù)師執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)、發(fā)表鑒證結(jié)論，應(yīng)以現(xiàn)行有效的有關(guān)稅收法規(guī)，為審核鑒證的主要評價標(biāo)準(zhǔn)；五、注冊稅務(wù)師出具鑒證報告，應(yīng)以依法進(jìn)行納稅申報為主要目的，被鑒證單位和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是報告的預(yù)期使用者。對《清算準(zhǔn)則》規(guī)定的職業(yè)道德規(guī)范的要求應(yīng)把握以下幾個方面：．獨立性。所謂形式上的獨立，又稱面貌上的獨立，是針對第三者而言的，即注冊稅務(wù)師必須在第三者面前呈現(xiàn)一種獨立于客戶的身份，同客戶之間不應(yīng)存在直接或一些重大的間接財務(wù)利益關(guān)系。業(yè)務(wù)能力是指注冊稅務(wù)師的分析、判斷和表達(dá)能力。．技術(shù)規(guī)范。注冊稅務(wù)師的職業(yè)道德是指鑒證人員的職業(yè)品德、職業(yè)紀(jì)律、專業(yè)勝任能力及職業(yè)責(zé)任等方面的總稱。．職業(yè)謹(jǐn)慎。職業(yè)謹(jǐn)慎要求注冊稅務(wù)師注意評價自己的能力是否可以勝任所承擔(dān)的責(zé)任。注冊稅務(wù)師未經(jīng)鑒證有關(guān)土地增值稅清算鑒證證據(jù)，不得對客戶的土地增值稅清算鑒證事項發(fā)表意見；（二）鑒證過程必須搜集和取得證據(jù)。并且根據(jù)鑒證情況，以無保留意見、持有保留意見、無法表明意見或持否定意見等發(fā)表鑒證結(jié)論。對于格式性條款以外的任意性條款，應(yīng)與委托方商議并達(dá)成一致意見，主要包括鑒證范圍、雙方權(quán)利義務(wù)、服務(wù)費用、出具鑒證報告的時間等內(nèi)容。．如果出現(xiàn)法律訴訟，鑒證業(yè)務(wù)約定書是確定稅務(wù)師事務(wù)所與委托單位雙方應(yīng)負(fù)責(zé)任的重要依據(jù)。鑒證對象有兩層含義：一是指鑒證對象的內(nèi)容，二是指鑒證對象的形式。二、鑒證對象信息鑒證對象信息或稱鑒證對象的形式，是指與土地增值稅清算相關(guān)的會計資料、內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)等可以收集、識別和評價的證據(jù)及信息。按照法律效力級別來說，鑒證標(biāo)準(zhǔn)分為正式標(biāo)準(zhǔn)和非正式標(biāo)準(zhǔn)。土地增值稅清算鑒證的定量標(biāo)準(zhǔn)主要是基本標(biāo)準(zhǔn)，以歷史標(biāo)準(zhǔn)和外部標(biāo)準(zhǔn)為輔助標(biāo)準(zhǔn)。比如根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整的“視同銷售收入”事項，應(yīng)以稅收法規(guī)文件為主要評價標(biāo)準(zhǔn)。在處理方法上，主要運用稅務(wù)會計。職業(yè)懷疑態(tài)度，是指經(jīng)濟(jì)鑒證主體在執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)過程中，對客戶及其所提供信息均保持必要質(zhì)疑的思想狀態(tài)。它在正常納稅環(huán)境下，可能會影響清算項目計量結(jié)果的確認(rèn)。稅務(wù)處理以法律為準(zhǔn)繩，企業(yè)的稅款計算正確與否、繳納期限正確與否、納稅活動正確與否，均應(yīng)以稅法為判斷標(biāo)準(zhǔn)。.鑒證證據(jù)的相關(guān)性在確定證據(jù)的相關(guān)性時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)考慮下列事項：（）特定的鑒證程序可能為被鑒證單位某些認(rèn)定提供相關(guān)的證據(jù)，而與被鑒證單位其他認(rèn)定無關(guān)；（）針對被鑒證單位同一項認(rèn)定，可以從不同來源獲取鑒證證據(jù)或獲取不同性質(zhì)的鑒證證據(jù)；（）只與特定被鑒證單位認(rèn)定相關(guān)的鑒證證據(jù)并不能替代與被鑒證單位其他認(rèn)定相關(guān)的鑒證證據(jù)。.鑒證證據(jù)的合法性注冊稅務(wù)師確認(rèn)證據(jù)的合法性時應(yīng)考慮下列事項：（）證據(jù)的形式和取得證據(jù)的方式、方法合法；（）不具備法律要求的形式和非法取得的證據(jù)，不具有合法性。（四）實施階段的鑒證程序?qū)徍髓b證實施階段或稱為審核鑒證外勤階段，是鑒證人員根據(jù)鑒證計劃對各項鑒證項目進(jìn)行詳細(xì)審查，收集鑒證證據(jù)并進(jìn)行評價，借以形成鑒證結(jié)論，實現(xiàn)鑒證目標(biāo)的過程。然后初步評價內(nèi)部控制的可信賴程度，如果被鑒證單位的內(nèi)部控制能夠預(yù)防各類錯弊，就視為可信賴，據(jù)此設(shè)計控制測試；如果內(nèi)部控制不存在，或雖然存在但未能有效地運行，就不需要進(jìn)行控制測試，而直接進(jìn)行實質(zhì)性測試。（）測試方法是對關(guān)鍵控制項目進(jìn)行抽查。因為，確定信賴內(nèi)部控制是實施控制測試的前提條件，如果鑒證人員不準(zhǔn)備信賴內(nèi)部控制，便可不實施控制測試。（五）土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的程序選擇土地增值稅清算鑒證的證據(jù)，按土地增值稅清算申報表的填報數(shù)據(jù)來源，可以劃分會計核算證據(jù)和納稅調(diào)整證據(jù)等兩類。對于收集和評價納稅調(diào)整證據(jù)，可以省略內(nèi)部控制的調(diào)查和初步評價這一步驟。.實質(zhì)性測試的時間。.實質(zhì)性測試的范圍，是指將要執(zhí)行的實質(zhì)性測試所需的樣本和證據(jù)的數(shù)量，實質(zhì)是講證據(jù)的范圍。鑒證證據(jù)，根據(jù)填報數(shù)據(jù)來源可以分為以下兩類：．會計核算證據(jù)，它是根據(jù)與土地增值稅清算鑒證事項有關(guān)會計科目，取得的信息資料；．納稅調(diào)整證據(jù)，根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整的土地增值稅清算事項的有關(guān)信息資料。注冊稅務(wù)師對會計核算證據(jù)執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)時，僅對會計數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系和會計處理方法的合規(guī)性進(jìn)行審核，不履行注冊會計師的報表鑒證程序。對于納稅調(diào)整證據(jù)的分析評價，首先應(yīng)根據(jù)有關(guān)證據(jù)，確認(rèn)差異的事項，然后進(jìn)行納稅調(diào)整。第十一條 鑒證報告的受理《清算準(zhǔn)則》第十條規(guī)定，稅務(wù)師事務(wù)所按照本準(zhǔn)則的規(guī)定出具的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理?！肚逅銣?zhǔn)則》第十條規(guī)定與第十一條規(guī)定相呼應(yīng)，第十條是貫徹《清算準(zhǔn)則》的保障措施，第十一條是貫徹《清算準(zhǔn)則》的具體要求。對于這部分內(nèi)容，本指南在下面的土地增值稅清算鑒證實務(wù)當(dāng)中一并說明。無論是核定征收還是確定轉(zhuǎn)讓收入，都屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)的行政行為。第三章 征稅范圍和清算申請的審核根據(jù)《清算準(zhǔn)則》第五條關(guān)于承接條件的規(guī)定和第十三條關(guān)于重要鑒證事項的規(guī)定，注冊稅務(wù)師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)關(guān)注征稅范圍、清算單位、清算條件和清算申請等有關(guān)事項。房地產(chǎn)開發(fā)過程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照。第二十條 應(yīng)稅行為的鑒證證據(jù)注冊稅務(wù)師對土地增值稅應(yīng)稅范圍的鑒證時，應(yīng)取得有關(guān)轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和取得轉(zhuǎn)讓收入等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇成本核算對象時，因其規(guī)模、種類、銷售的形式及企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的不同而有所不同。三、常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位的認(rèn)定對于一個屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項目，在確認(rèn)清算單位時，房地產(chǎn)開發(fā)項目的確認(rèn)，應(yīng)以有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照為條件。四、非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位的認(rèn)定對于一個屬于非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項目，在確認(rèn)清算單位時，應(yīng)堅持“實質(zhì)重于形式”的原則。第二十二條 清算單位的鑒證證據(jù)注冊稅務(wù)師在執(zhí)行認(rèn)定清算單位的鑒證時，應(yīng)取得有關(guān)商品房建設(shè)情況等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。第二十五條 清算申請期限注冊稅務(wù)師對項目清算申請期限進(jìn)行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：一、查證符合應(yīng)清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)；二、查證符合要求清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)。一、第十八條，具體規(guī)定了審核清算項目收入的基本程序和方法；二、第十九條，根據(jù)土地增值稅暫行條例和實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，明確了清算項目收入的定義；三、第二十條，對應(yīng)稅收入的確認(rèn)提出了原則性要求；四、第二十一條，根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細(xì)則和財稅字[]號文件的有關(guān)規(guī)定，重申了土地增值稅的計算單位為人民幣及外幣收入的換算方法；五、第二十二條，根據(jù)財稅字[]號文件和國稅發(fā)[]號文件的有關(guān)規(guī)定，要求對接受特殊委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，按評估價確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時，應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評估價格；六、第二十三條，根據(jù)國稅發(fā)[]號文件的有關(guān)規(guī)定，重申了視同銷售收入的確定方法和程序；七、第二十四條，對收入實現(xiàn)時間的確定提出了原則性要求；八、第二十五條，依據(jù)財稅字[]號文件中“六、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題”的規(guī)定，重申了代收費用如何確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入的方法；九、第二十六條，明確了收入事項鑒證的十項內(nèi)容。對這一類收入的鑒證證據(jù)，屬于從會計資料中取得的會計核算證據(jù)。四、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入審核對清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)收入，應(yīng)區(qū)分交易價格確認(rèn)收入或評估價格確認(rèn)收入，分別按本條一款或二款的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核。第三十條 收入總額的計算注冊稅務(wù)師對收入總額計算結(jié)果進(jìn)行鑒證時，應(yīng)關(guān)注以下事項：一、轉(zhuǎn)讓價格的認(rèn)定；二、銷售合同的審核；三、相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的審核；四、代收費用的審核。二、第二十八條，具體規(guī)定了審核扣除項目的基本程序和方法；三、第二十九條，規(guī)定了對各項扣除項目分?jǐn)偦蚍峙涞捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)等計量方法和程序，進(jìn)行鑒證的具體要求；四、第三十條，規(guī)定了對取得土地使用權(quán)支付金額的審核方法；五、第三十一條，規(guī)定了土地征用及拆遷補(bǔ)償費的審核方法；六、第三十二條，規(guī)定了前期工程費的審核方法；七、第三十三條，規(guī)定了建筑安裝工程費的審核方法；八、第三十四條，規(guī)定了基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的審核方法；九、第三十五條，規(guī)定了開發(fā)間接費用的審核方法；十、第三十六條，規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核方法；十一、第三十七條，規(guī)定了與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的審核方法；十二、第三十八條，規(guī)定了國家規(guī)定的加計扣除項目的審核方法；十三、第三十九條，規(guī)定了成片受讓土地后分期分批開發(fā)扣除項目分?jǐn)偟膶徍朔椒?。如果一次取得土地，分期開發(fā)，還要根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例計算本期開發(fā)項目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。（二）對于納稅人預(yù)提的開發(fā)成本，“公共配套設(shè)施費”等，在項目結(jié)算后，成本部分結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。四、房地產(chǎn)開發(fā)費用對于房地產(chǎn)開發(fā)費用的鑒證，重點是財務(wù)費用，應(yīng)區(qū)分據(jù)實扣除和按率計算扣除兩種情況進(jìn)行鑒證。六、加計扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可以取得土地使用權(quán)所支付的金額，與房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和，按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的加計扣除標(biāo)準(zhǔn)計算扣除。可售總建筑面積）八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目審核對土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的扣除項目金額，注冊稅務(wù)師審核時，應(yīng)注意下列事項：（一）清算后與清算前的有關(guān)開發(fā)成本總額未發(fā)生重大變化的，或所發(fā)生變化的金額可以作為期間費用處理的，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。九、扣除項目分配分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)的審核方法審核各項扣除項目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項目的具體金額：（一）扣除項目能夠直接認(rèn)定的，審核并確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額或開發(fā)成本，是否已經(jīng)剔除未取得合法有效憑證的支付金額。（三）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。在執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)按照下列公式，計算確認(rèn)視同銷售成本。第六章 應(yīng)納稅額的審核第三十七條 《清算準(zhǔn)則》“第五章應(yīng)納稅額的審核”的內(nèi)容《清算準(zhǔn)則》“第五章應(yīng)納稅額的審核”的內(nèi)容，由第四十條組成，具體規(guī)定了應(yīng)納稅額計算的程序和方法。一是增值額的計算，二是增值率的計算，三是稅額的計算。第四十條 應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅款注冊稅務(wù)師對土地增值稅應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅款事項進(jìn)行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：一、核對已繳稅款；二、驗算應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。第七章 鑒證報告的出具第四十三條 《清算準(zhǔn)則》“第六章鑒證報告的出具”的內(nèi)容《清算準(zhǔn)則》“第六章鑒證報告的出具”的內(nèi)容，由第四十一條至四十七條組成。本指南重點說明，鑒證報告的審核過程及實施情況應(yīng)當(dāng)披露的內(nèi)容。（二）準(zhǔn)備部分信賴被鑒證單位的內(nèi)部控制制度，可以采用以下文字表述：我們在鑒證過程中發(fā)現(xiàn)，被鑒證單位的內(nèi)部控制制度，由于……等原因，我們準(zhǔn)備部分信賴。準(zhǔn)備合理充分信賴被鑒證單位的內(nèi)部控制制度包括以下內(nèi)容：……。三、簡要陳述對委托單位提供的會計資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗證、計算和進(jìn)行職業(yè)推斷，應(yīng)根據(jù)出具四種鑒證報告的具體條件要求，分別根據(jù)《清算準(zhǔn)則》第四十四條、第四十五條、第四十六條和第四十七條的規(guī)定，發(fā)表評價意見。其中：《土地增值稅納稅鑒證表》中各數(shù)據(jù)