【正文】 分攤；（二）按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤；（三）按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。如果一次取得土地，分期開發(fā)，還要根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例計算本期開發(fā)項目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。第三十三條 扣除項目的認定一、取得土地使用權(quán)所支付金額查看出讓合同、土地收據(jù)和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。二、第二十八條，具體規(guī)定了審核扣除項目的基本程序和方法；三、第二十九條，規(guī)定了對各項扣除項目分攤或分配的順序和標(biāo)準(zhǔn)等計量方法和程序，進行鑒證的具體要求；四、第三十條，規(guī)定了對取得土地使用權(quán)支付金額的審核方法；五、第三十一條，規(guī)定了土地征用及拆遷補償費的審核方法；六、第三十二條，規(guī)定了前期工程費的審核方法；七、第三十三條，規(guī)定了建筑安裝工程費的審核方法；八、第三十四條，規(guī)定了基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的審核方法；九、第三十五條，規(guī)定了開發(fā)間接費用的審核方法；十、第三十六條，規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核方法；十一、第三十七條，規(guī)定了與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的審核方法；十二、第三十八條，規(guī)定了國家規(guī)定的加計扣除項目的審核方法；十三、第三十九條，規(guī)定了成片受讓土地后分期分批開發(fā)扣除項目分攤的審核方法。第五章 扣除項目的審核第三十二條 《清算準(zhǔn)則》“第四章扣除項目的審核”的內(nèi)容《清算準(zhǔn)則》“第四章扣除項目的審核”的內(nèi)容，由第二十七條至第三十九條等十三條組成。第三十條 收入總額的計算注冊稅務(wù)師對收入總額計算結(jié)果進行鑒證時，應(yīng)關(guān)注以下事項：一、轉(zhuǎn)讓價格的認定；二、銷售合同的審核；三、相關(guān)經(jīng)濟利益的審核；四、代收費用的審核。注冊稅務(wù)師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)注意土地增值稅清算的稅款所屬期間，包括土地增值稅所涉及的全部有關(guān)清算年度；還應(yīng)注意與流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅匯算清繳等稅款的區(qū)別。四、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入審核對清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)收入，應(yīng)區(qū)分交易價格確認收入或評估價格確認收入，分別按本條一款或二款的有關(guān)規(guī)定進行審核。二、按評估價格確認的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入按評估價格確認房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的鑒證證據(jù)，屬于中介機構(gòu)出具的證明文件，表現(xiàn)形式是房地產(chǎn)價格評估報告。對這一類收入的鑒證證據(jù)，屬于從會計資料中取得的會計核算證據(jù)。第二十八條 轉(zhuǎn)讓收入的鑒證注冊稅務(wù)師對轉(zhuǎn)讓收入進行鑒證時，應(yīng)區(qū)分交易情況分別進行鑒證。一、第十八條，具體規(guī)定了審核清算項目收入的基本程序和方法；二、第十九條，根據(jù)土地增值稅暫行條例和實施細則的有關(guān)規(guī)定，明確了清算項目收入的定義；三、第二十條，對應(yīng)稅收入的確認提出了原則性要求；四、第二十一條，根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則和財稅字[]號文件的有關(guān)規(guī)定，重申了土地增值稅的計算單位為人民幣及外幣收入的換算方法；五、第二十二條，根據(jù)財稅字[]號文件和國稅發(fā)[]號文件的有關(guān)規(guī)定，要求對接受特殊委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，按評估價確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時，應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)確認的同類房地產(chǎn)評估價格；六、第二十三條，根據(jù)國稅發(fā)[]號文件的有關(guān)規(guī)定，重申了視同銷售收入的確定方法和程序；七、第二十四條，對收入實現(xiàn)時間的確定提出了原則性要求；八、第二十五條，依據(jù)財稅字[]號文件中“六、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題”的規(guī)定，重申了代收費用如何確認轉(zhuǎn)讓收入的方法；九、第二十六條，明確了收入事項鑒證的十項內(nèi)容。二、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的申報情況審核對土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，注冊稅務(wù)師應(yīng)注意審核納稅人是否按規(guī)定辦理土地增值稅的納稅申報手續(xù)。第二十五條 清算申請期限注冊稅務(wù)師對項目清算申請期限進行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：一、查證符合應(yīng)清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)；二、查證符合要求清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)。二、注冊稅務(wù)師對項目清算條件進行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：（一）審核清算項目資料是否齊全；（二）審核清算項目是否與初始項目登記表一致；（三）整體項目用途與面積分布情況的全面審核；（四）銷售比例計算結(jié)果鑒證。第二十二條 清算單位的鑒證證據(jù)注冊稅務(wù)師在執(zhí)行認定清算單位的鑒證時，應(yīng)取得有關(guān)商品房建設(shè)情況等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。五、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅核算情況的認定對納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，在清算土地增值稅時，應(yīng)將享受免征土地增值稅照顧的項目與其他征稅項目分開進行清算。四、非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位的認定對于一個屬于非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項目，在確認清算單位時，應(yīng)堅持“實質(zhì)重于形式”的原則。土地增值稅清算單位，應(yīng)以法定意義上的獨立開發(fā)項目，作為劃分對象。三、常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位的認定對于一個屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項目，在確認清算單位時，房地產(chǎn)開發(fā)項目的確認，應(yīng)以有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照為條件。為了方便征管及盡量減少企業(yè)核算的工作量，土地增值稅的計稅單位要與納稅人成本核算對象相一致。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇成本核算對象時，因其規(guī)模、種類、銷售的形式及企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的不同而有所不同。確定清算單位的目的，是合理確認計稅單位，計稅單位是納稅人計算增值額、確定增值率的單位，設(shè)定計稅單位時要結(jié)合清算單位的實際情況統(tǒng)籌規(guī)劃。第二十條 應(yīng)稅行為的鑒證證據(jù)注冊稅務(wù)師對土地增值稅應(yīng)稅范圍的鑒證時，應(yīng)取得有關(guān)轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和取得轉(zhuǎn)讓收入等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。第十九條 應(yīng)稅行為的認定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)稅行為的認定標(biāo)準(zhǔn)，一是發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，二是轉(zhuǎn)讓對象是國有土地使用權(quán)，三是取得轉(zhuǎn)讓增值收入。房地產(chǎn)開發(fā)過程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照。第十八條 應(yīng)稅主體的鑒證證據(jù)一、房地產(chǎn)常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的證據(jù)所謂常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照正常程序，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的業(yè)務(wù)活動。第三章 征稅范圍和清算申請的審核根據(jù)《清算準(zhǔn)則》第五條關(guān)于承接條件的規(guī)定和第十三條關(guān)于重要鑒證事項的規(guī)定，注冊稅務(wù)師執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)關(guān)注征稅范圍、清算單位、清算條件和清算申請等有關(guān)事項。第十六條 特殊委托《清算準(zhǔn)則》第十七條，規(guī)定了雖發(fā)生可以終止鑒證的情形，但是對于三類特殊委托主體的委托鑒證事項，稅務(wù)師事務(wù)所可以接受委托。無論是核定征收還是確定轉(zhuǎn)讓收入，都屬于稅務(wù)機關(guān)的行政行為。其基本精神是，不能準(zhǔn)確核算收入的，按《清算準(zhǔn)則》第三章的規(guī)定審核；不能準(zhǔn)確核算成本費用支出的，按《清算準(zhǔn)則》第四章的規(guī)定審核。對于這部分內(nèi)容，本指南在下面的土地增值稅清算鑒證實務(wù)當(dāng)中一并說明。本指南在工作底稿部分，進一步細化了證據(jù)資料清單的內(nèi)容，注冊稅務(wù)師在執(zhí)業(yè)時可以作為參考。《清算準(zhǔn)則》第十條規(guī)定與第十一條規(guī)定相呼應(yīng)，第十條是貫徹《清算準(zhǔn)則》的保障措施，第十一條是貫徹《清算準(zhǔn)則》的具體要求。稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報告不符合《清算準(zhǔn)則》的要求，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)拒絕受理。第十一條 鑒證報告的受理《清算準(zhǔn)則》第十條規(guī)定，稅務(wù)師事務(wù)所按照本準(zhǔn)則的規(guī)定出具的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。明確規(guī)定出具鑒證報告，應(yīng)符合“真實、合法”的標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。對于納稅調(diào)整證據(jù)的分析評價，首先應(yīng)根據(jù)有關(guān)證據(jù)，確認差異的事項，然后進行納稅調(diào)整。二是鑒證人員根據(jù)涉及視同銷售收入及成本等交易事項的文件資料，按程序取得的書面證據(jù)。注冊稅務(wù)師對會計核算證據(jù)執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)時，僅對會計數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系和會計處理方法的合規(guī)性進行審核，不履行注冊會計師的報表鑒證程序。二是鑒證人員對下列資料中，比較重要的文件資料、原始憑證等按程序取得的書面證據(jù)。鑒證證據(jù)，根據(jù)填報數(shù)據(jù)來源可以分為以下兩類：．會計核算證據(jù)，它是根據(jù)與土地增值稅清算鑒證事項有關(guān)會計科目，取得的信息資料；．納稅調(diào)整證據(jù)，根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)進行納稅調(diào)整的土地增值稅清算事項的有關(guān)信息資料。（七）鑒證證據(jù)的收集鑒證的實施階段進行的實質(zhì)性測試，鑒證人員需要運用鑒證分析方法獲取土地增值稅鑒證事項及有關(guān)數(shù)據(jù)是否合理的證據(jù)；運用抽樣法和查詢法、觀察法、核對法、驗算法等技術(shù)方法，直接審核土地增值稅清算項目金額，獲取土地增值稅清算項目金額是否正確、真實和完整的證據(jù)等。.實質(zhì)性測試的范圍，是指將要執(zhí)行的實質(zhì)性測試所需的樣本和證據(jù)的數(shù)量，實質(zhì)是講證據(jù)的范圍。如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)要求在清算申請環(huán)節(jié)提交鑒證報告，由申報環(huán)節(jié)改為在申請環(huán)節(jié)出報告，是將報告的時間前置。.實質(zhì)性測試的時間。（六）實質(zhì)性測試的性質(zhì)、時間和范圍.實質(zhì)性測試的性質(zhì)，是指將要執(zhí)行的實質(zhì)性測試程序的種類及其有效性。對于收集和評價納稅調(diào)整證據(jù)，可以省略內(nèi)部控制的調(diào)查和初步評價這一步驟。如果需要對會計核算證據(jù)進行延伸審計，應(yīng)另行委托審計。（五）土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的程序選擇土地增值稅清算鑒證的證據(jù)，按土地增值稅清算申報表的填報數(shù)據(jù)來源，可以劃分會計核算證據(jù)和納稅調(diào)整證據(jù)等兩類。實質(zhì)性測試包括經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì)測試、余額實質(zhì)測試和分析性測試等三類。因為，確定信賴內(nèi)部控制是實施控制測試的前提條件，如果鑒證人員不準(zhǔn)備信賴內(nèi)部控制，便可不實施控制測試。（）控制測試一般選擇在期中進行，不安排在期末進行。（）測試方法是對關(guān)鍵控制項目進行抽查?？刂茰y試有以下特點：（）測試范圍是決定信賴的內(nèi)部控制。然后初步評價內(nèi)部控制的可信賴程度，如果被鑒證單位的內(nèi)部控制能夠預(yù)防各類錯弊，就視為可信賴，據(jù)此設(shè)計控制測試；如果內(nèi)部控制不存在，或雖然存在但未能有效地運行，就不需要進行控制測試，而直接進行實質(zhì)性測試。鑒證人員要通過鑒證測試，取得鑒證證據(jù)，形成工作底稿。（四）實施階段的鑒證程序?qū)徍髓b證實施階段或稱為審核鑒證外勤階段，是鑒證人員根據(jù)鑒證計劃對各項鑒證項目進行詳細審查，收集鑒證證據(jù)并進行評價，借以形成鑒證結(jié)論，實現(xiàn)鑒證目標(biāo)的過程。（三）證據(jù)的效力注冊稅務(wù)師在對證據(jù)進行審核認定過程中，如果發(fā)現(xiàn)證明同一事實的數(shù)個證據(jù)，其證據(jù)的效力級次一般按照以下情形分別進行認定：.國家機關(guān)以及其他職能部門依職權(quán)制作的公文文書優(yōu)于其他書證；.鑒定結(jié)論、現(xiàn)場筆錄、勘驗筆錄、檔案材料以及經(jīng)過公證或者登記的書證優(yōu)于其他書證、視聽資料和證人證言；.原件、原物優(yōu)于復(fù)制件、復(fù)制品；.法定鑒定部門的鑒定結(jié)論優(yōu)于其他鑒定部門的鑒定結(jié)論；.注冊稅務(wù)師主持勘驗制作的勘驗筆錄優(yōu)于其他部門主持勘驗制作的勘驗筆錄；.原始證據(jù)優(yōu)于傳來證據(jù)；.其他證人證言優(yōu)于與當(dāng)事人有親屬關(guān)系或者其他密切關(guān)系的證人提供的對該當(dāng)事人有利的證言；.作證的證人證言優(yōu)于未作證的證人證言；.數(shù)個種類不同、內(nèi)容一致的證據(jù)優(yōu)于一個孤立的證據(jù)。.鑒證證據(jù)的合法性注冊稅務(wù)師確認證據(jù)的合法性時應(yīng)考慮下列事項：（）證據(jù)的形式和取得證據(jù)的方式、方法合法；（）不具備法律要求的形式和非法取得的證據(jù)，不具有合法性。.鑒證證據(jù)的真實性注冊稅務(wù)師確認證據(jù)的真實性時應(yīng)考慮下列事項：（）真實性是證據(jù)發(fā)生證明力的首要條件，真實的證據(jù)是客觀存在的證據(jù)，它的對立面是虛假證據(jù)。.鑒證證據(jù)的相關(guān)性在確定證據(jù)的相關(guān)性時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)考慮下列事項：（）特定的鑒證程序可能為被鑒證單位某些認定提供相關(guān)的證據(jù)，而與被鑒證單位其他認定無關(guān)；（）針對被鑒證單位同一項認定，可以從不同來源獲取鑒證證據(jù)或獲取不同性質(zhì)的鑒證證據(jù)；（）只與特定被鑒證單位認定相關(guān)的鑒證證據(jù)并不能替代與被鑒證單位其他認定相關(guān)的鑒證證據(jù)。證據(jù)的充分性，是對證據(jù)數(shù)量的衡量。稅務(wù)處理以法律為準(zhǔn)繩，企業(yè)的稅款計算正確與否、繳納期限正確與否、納稅活動正確與否，均應(yīng)以稅法為判斷標(biāo)準(zhǔn)。對于以下原因造成的鑒證結(jié)論差異，不屬于錯誤的鑒證結(jié)論：.對同一個被鑒證單位的同一個鑒證對象，經(jīng)兩次及兩次以上的鑒證，不同鑒證人員發(fā)表的不同鑒證結(jié)論，如果沒有證據(jù)證明是因為不同鑒證人員有違反稅法或未按規(guī)定執(zhí)行鑒證程序的行為，所造成的鑒證結(jié)論差異；.對同一個被鑒證單位的同一個鑒證對象，經(jīng)兩次及兩次以上的鑒證，不同鑒證人員發(fā)表的不同鑒證結(jié)論，是由于鑒證的證據(jù)發(fā)生了變化，所造成的鑒證結(jié)論差異；.對同一個被鑒證單位的同一個鑒證對象，稅務(wù)機關(guān)進行稅務(wù)檢查時，稅務(wù)檢查的結(jié)論與鑒證結(jié)論不一致時，如果沒有證據(jù)證明是因為鑒證人員有違反稅法或未按規(guī)定執(zhí)行鑒證程序的行為，所造成的鑒證結(jié)論差異。它在正常納稅環(huán)境下，可能會影響清算項目計量結(jié)果的確認。現(xiàn)行稅法規(guī)定的清算鑒證證據(jù)，主要包括以下內(nèi)容：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；（三）主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等；（四）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。職業(yè)懷疑態(tài)度，是指經(jīng)濟鑒證主體在執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)過程中，對客戶及其所提供信息均保持必要質(zhì)疑的思想狀態(tài)。對這部分內(nèi)容，應(yīng)該從以下幾個方面把握。在處理方法上，主要運用稅務(wù)會計。相關(guān)性的特征不僅指與報告使用者的經(jīng)濟決策相關(guān)，還應(yīng)包括鑒證事項經(jīng)濟性質(zhì)上的因果關(guān)系。比如根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)進行納稅調(diào)整的“視同銷售收入”事項，應(yīng)以稅收法規(guī)文件為主要評價標(biāo)準(zhǔn)。比如收入項目的填報，根據(jù)會計核算的“主營業(yè)務(wù)收入”會計科目提供的信息資料，對這個收入項目的鑒證，應(yīng)以會計準(zhǔn)則為主要評價標(biāo)準(zhǔn)。土地增值稅清算鑒證的定量標(biāo)準(zhǔn)主要是基本標(biāo)準(zhǔn)，以歷史標(biāo)準(zhǔn)和外部標(biāo)準(zhǔn)為輔助標(biāo)準(zhǔn)。土地增值稅清算鑒證的評價標(biāo)準(zhǔn)，以正式標(biāo)準(zhǔn)為主，以非正式標(biāo)準(zhǔn)為輔助標(biāo)準(zhǔn)。按照法律效力級別來說，鑒證標(biāo)準(zhǔn)分為正式標(biāo)準(zhǔn)和非正式標(biāo)準(zhǔn)。土地增值稅清算的鑒證對象信息,是指土地增值稅的有關(guān)法規(guī)文件規(guī)定的，納稅人辦理土地增值稅清算申報時，應(yīng)如實填寫和報送的資料。二、鑒證對象信息鑒證對象信息或稱鑒證對象的形式，是指與土地增值稅清算相關(guān)的會計資料、內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)等可以收集、識別和評價的證據(jù)及信息。如：房地產(chǎn)銷售收入總額、扣除項目總額、開發(fā)銷售進度