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正文內(nèi)容

土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則概述-文庫吧資料

2025-07-05 10:45本頁面
  

【正文】 ;(2)根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定,為法律訴訟準備文件或提供證據(jù);(3)監(jiān)管機構(gòu)對乙方進行行政處罰所實施的調(diào)查、聽證、復議等程序?! ?。  三、乙方的責任和義務 ?。ㄒ唬┮曳降呢熑巍  ⒎ㄒ?guī)和政策規(guī)定以及《注冊稅務師管理暫行辦法》及有關規(guī)定,本著獨立、客觀、公正的原則,對甲方提供的有關資料進行審核鑒證。  。  、文件和所需的其他信息,并答復乙方工作人員對有關事項的詢問?!  ⒔刂剐詼y試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制,以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性,經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風險,乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應當承擔的法律責任。(3)嚴格按照稅收規(guī)定進行納稅調(diào)整。這種責任還應當包括:(1)建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關的內(nèi)部控制。附件1:涉稅鑒證業(yè)務約定書(參考文本)  甲方(委托方):  甲方稅務登記號:  乙方(受托方):  乙方稅務師事務所執(zhí)業(yè)證編號:  茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算涉稅鑒證業(yè)務,依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關規(guī)定,經(jīng)雙方協(xié)商,達成以下約定:  一、委托事項 ?。ㄒ唬╉椖棵Q:  (二)具體內(nèi)容及要求: ?。ㄈ┩瓿蓵r間:  二、甲方的責任與義務 ?。ㄒ唬┘追降呢熑巍  吨腥A人民共和國稅收征收管理法》及有關規(guī)定,甲方有責任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。 稅務師事務所經(jīng)過審核鑒證,發(fā)現(xiàn)涉稅事項總體上沒有遵從法定性標準,存在違反相關法律、法規(guī)或稅收規(guī)定的情形,經(jīng)與被審核單位的治理層、管理層溝通或磋商,在所有重大方面未能達成一致意見,不能真實、合法的反映鑒證結(jié)果的,應當出具否定意見的鑒證報告?! 《悇諑熓聞账鼍叩臒o法表明意見的鑒證報告,不能作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟乱说囊罁?jù)?! 〉谒氖鶙l  稅務師事務所應當對能夠獲取充分、適當、真實證據(jù)的部分涉稅事項,確認其土地增值稅的具體納稅金額,并對不能確認具體金額的保留事項予以說明,提請稅務機關裁定?! 。ǘ┙?jīng)過咨詢或詢證,對鑒證事項所涉及的具體稅收政策在理解上與稅收執(zhí)法人員存在分歧,需要提請稅務機關裁定。  第四十五條 ?。ㄈ┳远悇諑煫@取了鑒證對象信息所需的充分、適當、真實的證據(jù),完全可以確認土地增值稅的具體納稅金額。 稅務師事務所經(jīng)過審核鑒證,確認涉稅鑒證事項符合下列所有條件,應當出具無保留意見的鑒證報告: ?。ㄒ唬╄b證事項完全符合法定性標準,涉及的會計資料及納稅資料遵從了國家法律、法規(guī)及稅收有關規(guī)定?! ∩鲜鲨b證報告應當附有《企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表》(見附件6)?! 。ㄈo法表明意見的鑒證報告(見附件4)。鑒證報告分為以下四種: ?。ㄒ唬o保留意見的鑒證報告(見附件2)?! 〉谒氖龡l注冊稅務師應當根據(jù)鑒證情況,提出鑒證結(jié)論或鑒證意見,并確認出具鑒證報告的種類。鑒證報告的審核過程及實施情況應當披露以下內(nèi)容: ?。弧 ?;  、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。鑒證報告的引言段應當表明委托人和受托人的責任,說明對委托事項已進行鑒證審核以及審核的原則和依據(jù)等。鑒證報告應當載明收件人的全稱。鑒證報告的標題應當統(tǒng)一規(guī)范為土地增值稅清算稅款鑒證報告. ?。ǘ┦占恕! 〉谒氖l 鑒證報告的出具  第四十一條  (四)審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。  ,審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目;  ,又有非普通住宅,審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算;  ,一段時間免稅、一段時間征稅的,應當特別關注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。審核程序通常包括: ?。ㄒ唬徍饲逅沩椖康氖杖肟傤~是否符合稅收規(guī)定,計算是否正確。 應納稅額的審核  第四十條 對于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,審核其扣除項目金額是否按主管稅務機關確定的分攤方法計算分攤扣除?! 。ㄋ模τ诳h級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取,核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形?! 。ǘτ谌〉猛恋厥褂脵?quán)后,僅進行土地開發(fā)(如三通一平等),不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額,是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除?! 〉谌藯l 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金審核,應當確認與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規(guī)定,計算的扣除金額是否正確。企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構(gòu)證明的,審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除;開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構(gòu)證明的,應按下列方法進行審核:  ;  ,利息費用是否分項目核算,是否將應記入其他項目的利息費用記入了清算項目;  ,判斷其相應條款是否符合有關規(guī)定;  。 房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核,應當包括下列內(nèi)容: ?。ㄒ唬徍藨邔嵙兄У呢攧召M用是否取得合法有效的憑證,除具實列支的財務費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除?! 。ò耍┰谟嬎慵佑嬁鄢椖炕鶖?shù)時,審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。 ?。徍擞袩o預提的開發(fā)間接費用?! 。ㄋ模徍烁黜楅_發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。 ?。ǘ┤绻卸鄠€開發(fā)項目,開發(fā)間接費用是否分項目核算,是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目?! 〉谌鍡l  (八)審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分攤。 ?。徍擞袩o預提的基礎設施費和公共配套設施費用?! 。ㄋ模徍烁黜椈A設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證?! 。ǘ┤绻卸鄠€開發(fā)項目,基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算,是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目?! 〉谌臈l ?。ǘ┳誀I方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。  第三十三條 前期工程費的審核,應當包括下列內(nèi)容:  (一)審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。 ?。ㄈ徍思{稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關扣除項目,是否按稅收規(guī)定扣除。 土地征用及拆遷補償費的審核,應當包括下列內(nèi)容: ?。ㄒ唬徍苏鞯刭M用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常?! 。┍容^、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目,判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。 ?。ㄋ模徍擞袩o將期間費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。 ?。ǘ┤绻煌恋赜卸鄠€開發(fā)項目,審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確?! 。ㄋ模徍瞬⒋_認扣除項目的具體金額時,應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本(存貨)等因素?! 。ㄈ徍瞬⒋_認房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積,是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致,并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。 審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規(guī)定,并確認扣除項目的具體金額: ?。ㄒ唬┛鄢椖磕軌蛑苯诱J定的,審核是否取得合法、有效的憑證。 ?。┍匾獣r,利用專家審核扣除項目?! 。ㄎ澹嵉夭榭?、詢問調(diào)查和核實?! 。ㄈ徍讼嚓P合同、協(xié)議和項目預(概)算資料,并了解其執(zhí)行情況,審核成本、費用支出項目。 扣除項目審核的基本程序和方法包括: ?。ㄒ唬┰u價與扣除項目核算相關的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守?! 。ㄎ澹﹪乙?guī)定的其他扣除項目?! 。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)費用。審核的內(nèi)容具體包括:  (一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。 扣除項目的審核  第二十七條 ?。ㄊ徍艘苑康禺a(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā),或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營,是否按規(guī)定申報納稅。 ?。ò耍徍藢⒎康禺a(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn),是否按規(guī)定申報納稅。 ?。徍思{稅人采用還本方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時,是否按規(guī)定申報納稅。 ?。ㄋ模徍税唇铱钍杖胗袩o申報納稅,有無掛在往來賬,如其他應付款,不作銷售收入申報納稅的情形。重點審查給予關聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理,是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關聯(lián)方等情況。審核的主要內(nèi)容包括:  (一)審核企業(yè)按照項目設立的預售收入備查簿的相關內(nèi)容,觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額和成本費用的處理情況?! 〉诙鶙l實際支付的代收費用,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計扣除的基數(shù)?! 〉诙鍡l  第二十四條  (二)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一
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