土地增值稅案例分析與計算-文庫吧
2025-04-02 00:20 本頁面
【正文】 米；小區(qū)配套設(shè)施房屋含幼兒園、會所；；其他商業(yè)用房屋、寫字樓等3萬平方米。(2)取得350畝開發(fā)土地的使用權(quán)時，；發(fā)生建筑成本 （不含項目借款利息）；發(fā)生各項費用4500萬元（印花稅通過“管理費用”核算）。該項目共繳納各項稅費：4208萬元，其中營業(yè)稅3757萬元，城建稅263萬元，教育費附加150萬元，印花稅38萬元。(3)。(4)整個項目已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅3000萬元。該項目截至2011年底工程已經(jīng)全部竣工驗收，并取得第一產(chǎn)權(quán)。且所建房屋住宅部分和商業(yè)部分全部對外銷售完畢，已經(jīng)符合土地增值稅清算條件。地稅部門對該項目進行土地增值稅清算時，確認(1)所取得的土地有50畝未用于本項目開發(fā)，而是用于另一個項目，此項目正在建設(shè)中，不具備清算條件。(2)；（以銷售發(fā)票、售房合同為準）。(3)其中普通住宅分配給本公司職工20套，2500平方米，按每平方米2000元成本價入帳，實現(xiàn)收入500萬元。(4)用新建商業(yè)房第一、二層2800平方米對外投資，合伙開辦一家餐飲公司，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)入餐飲公司。(5)，文教局撥付補償費400萬元，未計收入，未沖減成本。(6)收取客戶退房違約金4萬元，記入“其他應(yīng)收款”。(7)“應(yīng)付賬款”掛賬未付工程款3000萬元（對方科目“開發(fā)成本”），憑據(jù)不足，經(jīng)到對方取證為虛增成本。(8)支付煤氣公司的煤氣工程款共計500萬元，付款憑據(jù)為行政事業(yè)收費收據(jù)。(9)開發(fā)的商業(yè)用房有400平方米用于企業(yè)辦公，未對外銷售。(10)幼兒園、會所、所有權(quán)歸全體業(yè)主，以后發(fā)生經(jīng)營收益歸業(yè)主委員會處置。計算應(yīng)繳納土地增值稅。 【解析】：一、確定收入：普通住宅對外銷售平均價格＝（590000000－5000000）247。（170000－2500）＝ 出售給職工住宅應(yīng)實現(xiàn)收入＝2500＝ 出售給職工住房已實現(xiàn)收入5000000元 出售給職工住宅少計收入＝8731350－5000000＝3731350元 普通住宅應(yīng)實現(xiàn)總銷售收入＝590000000＋3731350＝593731350元 商業(yè)樓外銷平均價格 ＝230000000247。（30000—2800—400）＝8582元 投資餐飲公司商業(yè)房應(yīng)實現(xiàn)收入＝85822800＝24029600元 商業(yè)樓房應(yīng)實現(xiàn)總收入＝230000000＋24029600＝254029600元二、確定扣除項目金額應(yīng)扣除土地成本及開發(fā)成本總土地成本：210000000247。350（350－50）＝180000000元總開發(fā)成本：280000000－虛列30000000－白條5000000 ＝245000000元 合計：425000000元 平均單位成本＝425000000247。（210000—6000）＝2083元 用于辦公商用房成本＝2083400＝833200元 該項目應(yīng)扣除土地及開發(fā)總成本＝425000000—833200＝424166800元 普通住房、商業(yè)用房占總可售面積的比例： 普通住房面積占總可售面積百分比＝17247。（21－）100%＝%其他用房面積占總可售面積百分比＝[3＋]247。（21—）100%＝%普通住宅應(yīng)扣除土地及開發(fā)成本＝424166800% ＝其他用房應(yīng)扣除土地及開發(fā)成本＝424166800%－4000000 ＝確定應(yīng)扣除開發(fā)費用： 普通住宅應(yīng)扣除費用＝10%＝ 其他用房應(yīng)扣除費用＝10%＝確定其他扣除項目（加計扣除）： 普通住宅應(yīng)扣除其他費用 ＝20%＝ 其他用房應(yīng)扣除其他費用 ＝20%＝扣除項目總額 普通住宅扣除項目總額＝＋＋＋＝ 其他用房扣除項目總額＝＋＋＋＝三、確定增值額：普通住宅增值額＝593731350—＝其他用房增值額＝254029600—＝四、確定增值率普通住宅增值率＝247。100%＝%其他用房增值率＝247。100% ＝%五、計算應(yīng)納增值稅稅額普通住宅應(yīng)納增值稅稅額＝30% ＝ 其他用房應(yīng)納增值稅稅額＝50%—15%＝ 總共應(yīng)繳土地增值稅＝＋ ＝ 總共已繳土地增值稅＝30000000元 總共應(yīng)補繳土地增值稅＝—30000000 ＝二、土地增值稅計算題某房地產(chǎn)公司取得某塊生地的土地使用權(quán)，支付地價款及相關(guān)費用1000萬，發(fā)生的“三通一平”費用共計180萬，支付拆遷補償款20萬，后因決策改變轉(zhuǎn)讓該塊土地，得到轉(zhuǎn)讓款1800萬，到轉(zhuǎn)讓時支付為該塊土地而貸款的銀行利息100萬（有合法憑據(jù)但不能提供金融機構(gòu)證明），轉(zhuǎn)讓交納的稅金為48萬，請計算該房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地增值稅?！窘馕觥浚菏杖耄?800萬元地價：1000萬元開發(fā)
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