【正文】 ，其構(gòu)成價格的三部分非常清楚、明確，根據(jù)上面對劃撥土地使用權(quán)價格內(nèi)涵的分析，其價格構(gòu)成同于成本逼近法中土地價格的計算過程，并且其價格可分零、累加，易于被社會各界理解、認(rèn)可。以上各種方法都有不同特點、適用范圍、其評估出的宗地價格都為一定年期、一定開發(fā)程度及容積率水平下的土地使用權(quán)價格。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定，我國土地一級市場的土地由政府統(tǒng)一供應(yīng)，進人二級市場的土地必須是以有償方式取得才能轉(zhuǎn)讓。對同一宗土地來說，不同的地價定義，會得到不同的估價結(jié)果，而在地價內(nèi)涵中有一項就是對土地使用年期的界定。企業(yè)在取得土地并開發(fā)完成后，須與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合才能從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，從而創(chuàng)造價值，取得利潤。在此，筆者就“劃撥土地使用權(quán)價格評估”談點粗淺的看法，供大家探討、指正。2001年2月14 日，國土資源部文件《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)［2001]44號）明確指出“……企業(yè)改制時，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益，計人企業(yè)資產(chǎn)。早在1999年11月25日，國土資源部就在《國土資源部關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)「1999」433號）文中要求“明確土地權(quán)益，顯化土地資產(chǎn)，理順財產(chǎn)關(guān)系，加強土地資產(chǎn)運營監(jiān)管”，文中提到：“土地資產(chǎn)處置時，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地作價水平。而上述評估方法及界定的價格內(nèi)涵所得出的評估結(jié)果就可能導(dǎo)致出讓等有償方式取得土地使用權(quán)價格低于或等于劃撥土地使用權(quán)價格，這是因為出讓、租賃等有償使用方式取得的土地的剩余使用年期往往等于或短于同類用途劃撥土地的設(shè)定使用年期。過去對劃撥土地使用權(quán)的評估及引發(fā)的問題基于以上對劃撥土地使用權(quán)的認(rèn)識、理解，在土地評估中，對劃撥土地使用權(quán)的價格內(nèi)涵就有了如下界定。無償收回劃撥土地使用權(quán)，對其地上建筑物。結(jié)合筆者多年來從事土地評估工作的實踐經(jīng)驗，本文旨在對劃撥土地使用權(quán)及其價格評估作些探討，給眾多同行提供一個思路，與大家進行交流，如有不妥之處，望各位指正。隨著我國改革開放的進一步深人，市場經(jīng)濟體制的進一步完善，土地取得方式正逐漸由單純的無償、無限期、不流動轉(zhuǎn)為無償和有償[包括出讓、租賃、國家作價出資（入股）、國家授權(quán)經(jīng)營等]有限期、可流動多種形式并存，并且后面幾種有償使用方式所占比例在逐漸加大。由于存在國家和使用者對增值的分割，此時的增值收益率應(yīng)低于正常出讓下的取值。在實務(wù)中，很多人認(rèn)為增值收益就是出讓金，因此將不加計增值收益的成本價格作為劃撥用地價格。以正算法評估劃撥土地價格的技術(shù)要點應(yīng)用收益還原法時，對未來收益的預(yù)期通常低于其正常出讓狀態(tài)下的收益，原因有二，一是權(quán)利缺少自由流動性，二是國家依法直接參與劃撥土地權(quán)益的分割。按此公式，求取應(yīng)補繳的出讓金時，就不能再以“倒算法”評估“擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)價格”。該法可操作性強，成為廣泛使用的傳統(tǒng)方法。筆者傾向于后一種觀點：首先，《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》在“土地價格”的定義中，明確了我國的土地使用權(quán)價格是“一定年期”下的價格；其次，雖然以劃撥形式取得的土地使用權(quán)沒有明確的年期規(guī)定，但并不等同于使用者必然可以“無限年期”使用。事實上，時至今日，劃撥土地價格評估實務(wù)中，仍存在不少模糊、有爭議的問題。自從“劃撥土地使用權(quán)具有價格”的觀念在我國土地市場上確立以來，劃撥土地使用權(quán)價格評估便成為土地估價中的一項常見業(yè)務(wù)，特別是在國有企業(yè)改制中大量出現(xiàn)。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固定。市場比較法。因此，可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水平來間接計算。因此，劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費、利息和利潤。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計算劃撥土地使用權(quán)價格：成本法。新的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的概念，但對如何開展評估沒有進行闡述，現(xiàn)就開展劃撥土地使用權(quán)價格評估談一下粗淺看法。第五條規(guī)定:條例第二條所稱的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。(4)符合土地增值稅清算條件,未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的。各地可根據(jù)需要,并結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r與特點,對表的格式和項目內(nèi)容進行適當(dāng)?shù)难a充調(diào)整。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后,根據(jù)稅務(wù)機關(guān)確定的時間,向主管稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅項目登記表》,并在每次轉(zhuǎn)讓(預(yù)售)房地產(chǎn)時,依次填報表中規(guī)定欄目的內(nèi)容。我公司在對20xx年企業(yè)所得稅納稅申報時，資產(chǎn)類調(diào)整項目固定資產(chǎn)折舊62792。在對我公司20xx年期間費用檢查過程中，主要存在以下問題：①、個人電話費用合計3276。④、會務(wù)費、汽車超速罰款共3380元計入管理費用其它費用未作納稅調(diào)整。37元未采取攤銷，直接計入管理費用。20xx年的成本已取得相關(guān)發(fā)票，20xx公司在開展通信工程施工過程中，大量的施工費用及工程配套材料費用款項由當(dāng)?shù)氐氖┕り犖檫M行建設(shè)，工程款已實際付出，相關(guān)費用掛賬于其它應(yīng)收款上，由于工期較長，加上施工過程中施工隊發(fā)生工傷事故(目前法院尚正式判決)，公司未及時取得相關(guān)發(fā)票。經(jīng)對我公司成本費用情況進行全面的檢查，主要存在以下兩方面的問題：⑴、產(chǎn)品銷售成本及結(jié)轉(zhuǎn)方面存在的問題：經(jīng)檢查，我公司20xx年取得收入245494元，賬面反映產(chǎn)品銷售成本198450元。對與收入相關(guān)的事項進行了檢查。03247。82元。35元，經(jīng)納稅調(diào)整后應(yīng)納稅所得額為385412。25元。當(dāng)年公司賬面反映虧損964744。二、企業(yè)涉稅情況：xxxx公司到目前為止，在對礦產(chǎn)資源的前期開發(fā)工作上，未有收入體現(xiàn)，應(yīng)不存在相關(guān)的稅收問題。xxxx公司成立以后，主要是從事了對xxxx市xx縣當(dāng)?shù)氐牡V產(chǎn)資源的前期開發(fā)工作，公司投入了大量的人力、物力和資金，成立了xxxx公司xx分公司，相繼對xx縣可能存在礦產(chǎn)資源的xx礦點、xxx礦點進行前期的辦證、勘查、找礦等工作。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。條例第九條(三)項所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當(dāng)理由,是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價,納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。(2)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十三條規(guī)定,條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格,是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。②提供扣除項目金額不實的；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當(dāng)理由的。條例第九條(二)項所稱的提供扣除項目金額不實的,是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。提供扣除項目金額不實的,應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進行評估。由于公司股東從事過礦產(chǎn)資源的開發(fā)的相關(guān)工作，成立公司的主要目的是為了對xx市xx縣當(dāng)?shù)氐牡V產(chǎn)資源進行投資開發(fā)，并同時承接部分通信電纜工程業(yè)務(wù)。同時，由于資金需求量大，公司資金有限，前期開發(fā)工作時斷時停，公司股東大部分的精力都花在尋找具有資金實力的合作開發(fā)者上，為此xxxx公司除欠銀行貨款外，尚欠大量的私人借款。82元。20xx年取得收入1462122。35元，已全部繳納營業(yè)稅，當(dāng)年公司賬面反映虧損469615。三、本次稅收自查情況：接到貴局通知以后，按照貴局通知后附的相關(guān)要求，我公司安排有關(guān)人員對我公司20xx年1月1日至20xx年12月31日的相關(guān)涉稅工作進行了全面的檢查，主要的檢查內(nèi)容分為以下部分進行：增值稅相關(guān)涉稅情況檢查：我公司由于涉及的流轉(zhuǎn)稅業(yè)務(wù)主要是通信工程施工，在20xx年度取得收入245494元時，開具了普通銷售發(fā)票，按3%的比例繳納了增值稅7364。300。13元。對與成本費用相關(guān)事項進行了檢查。經(jīng)對我公司財務(wù)人員及業(yè)務(wù)相關(guān)人員進行了解和核對，公司財務(wù)人員在核算產(chǎn)品銷售成本時，是按一定的毛利率計算而得出。87元⑵、期間費用核算方面存在的問題：在對我公司20xx年期間費用檢查過程中，主要存在以下問題： ①、房屋裝修及設(shè)備款共87481。72元計入公司管理費用未納稅調(diào)整。⑥、支付的工程款80130元應(yīng)計入施工成本科目。對相關(guān)涉稅事項進行了檢查。問:什么情況下需