【正文】 和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發(fā)成本。 ? ，將未開發(fā)的土地成本作為土地增值稅的扣除項目。 ? ，按照規(guī)定不能取得發(fā)票的 ,無相關(guān)法律法規(guī)或政府部門的相關(guān)文件規(guī)定的補償范圍和標準以及被拆遷人和開發(fā)人的拆遷 (回遷 )合同和簽收花名冊。 ? 法、真實、有效憑證，收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。 ? 貨幣收入、實物收入、其他收入等全部收入。 ? 2. 開發(fā)項目未達到清算土地增值稅的標準之前，未及時足額地預(yù)繳土地增值稅。 2022/8/20 69 第三講 常見問題及主要檢查方法 ? 第一節(jié) 土地增值稅常見問題 ? 。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。 ? 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的 ,房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條 2項規(guī)定計算的金額之和的 10%以內(nèi)計算扣除。 2022/8/20 67 ? （三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 (簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用 ),是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 （ 3） 借款費用 屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 2022/8/20 66 ? 成本分配規(guī)定 （ 1） 土地成本 ，一般按占地面積法進行分配。 ? （ 4）預(yù)算造價法。 ? （ 3）直接成本法。 ① 一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。 20220） 16667＝ ◇ 3幢小高層住宅應(yīng)分別分攤土地成本＝ 16667= 2022/8/20 65 ? （ 2）建筑面積法。 ? 計算： ◇ 一期內(nèi)全部成本對象應(yīng)分攤土地成本 =（ 20220247。 期內(nèi)全部成本對象 應(yīng)負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由 各期成本對象共同負擔的占地面積 。 ① 一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 2022/8/20 59 當期各項支出 成本 預(yù)提、待攤費用 期間費用 直接成本 間接成本 共同成本 完工成本對象 在建成本對象 未建成本對象 已銷開發(fā)產(chǎn)品 未銷開發(fā)產(chǎn)品 固定資產(chǎn) 開發(fā)成本（ 6項費用） 主營業(yè)務(wù)成本 2022/8/20 60 實際支出 待攤費用 預(yù)提費用 開發(fā)成本 土地費 前期費 建筑費 基礎(chǔ)費 配套費 間接費 成本核算一般程序 期間費用 2022/8/20 61 六 項 費 用 直 接 共 同 間 接 在 建 完 工 未 建 產(chǎn) 品 資 產(chǎn) 未 銷 已 銷 銷售成本 2022/8/20 62 ? 房地產(chǎn)企業(yè)共同成本和間接成本分配方法 （ 1）占地面積法 。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 2022/8/20 58 ? 開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn) 并對其計稅成本進行結(jié)算。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。 ? ③ 屬多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目 ⑤可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法 ，計算確定清算項目的扣除金額。 ? ②對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。 10000)＝ 600 ? ② 建筑面積法： 1000 ［ 15000247。二期為別墅，占地面積 4000平米，建筑面積 5000平米。 2022/8/20 55 ? 某房開公司在 10000平米土地上開發(fā)，土地出讓金 1000萬元。假設(shè)該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為 10％。主要包括 管理人員 工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、 工程管理費 、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項目營銷設(shè)施建造費 等。 2022/8/20 52 ? ,是指直接組織 ,管理開發(fā)項目發(fā)生的費用 ,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 ? （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其 裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 ? 所得稅規(guī)定： ? 指 開發(fā)項目內(nèi) 發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或 無償贈與 地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 ? 所得稅規(guī)定： 主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。主要包括開發(fā)項目 建筑工程費 和開發(fā)項目安裝工程費 等。 2022/8/20 48 ? ,是指以 出包方式 支付給承包單位的建筑安裝工程費 ,以 自營方式 發(fā)生的建筑安裝工程費。 2022/8/20 47 ? ，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、 “ 三通一平 ” 等支出。 2022/8/20 46 ? ，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?，安置動遷用房支出等。 ? ——以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金； ? ——以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金； ? ——以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。 2022/8/20 43 第二節(jié) 扣除項目的政策解析 ? 一、扣除項目解析 ? 計算增值額的扣除項目： ? （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； ? （二）開發(fā)土地的成本 ,費用； ? （三）新建房及配套設(shè)施的成本 ,費用 ,或者舊房及建筑物的評估價格； ? （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； ? （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目 （加計扣除）。 ? 二、關(guān)于土地增值稅問題。在投資公司將其擁有的電廠的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給香港旭興發(fā)展有限公司這一過程中，只涉及到電廠在 20年經(jīng)營期限中部分的股權(quán)轉(zhuǎn)移，而作為獨立核算的電廠，其不動產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，也不存在發(fā)生銷售不動產(chǎn)的行為。 2022/8/20 42 ? 國稅函 [1997]700號 ? 陜西省地方稅務(wù)局： ? 你局 《 關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)稅收問題的請示 》 收悉。 2022/8/20 41 ? 五、股權(quán)轉(zhuǎn)讓特殊情況 ? 國稅函 〔 2022〕 687號 ? 廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局： ? 你局 《 關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示 》 收悉。 2022/8/20 40 ? 四、關(guān)于代收費用的處理 ? 財稅 【 1995】 48號 ? 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)上房地產(chǎn)的收入。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，應(yīng)按照 “ 服務(wù)業(yè) —租賃業(yè) ” 項目繳納營業(yè)稅。這筆收入是否應(yīng)當繳納土地增值稅？ 2022/8/20 38 ? 答：根據(jù) 《 土地增值稅暫行條例 》 及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。 80000 5000 %+3300=3400 ? 扣除項目 =28000+28000 (20%+10%)+3400=39800 ? 增值額 =6000039800=20200；增值率 =51% ? 土地增值稅 =20200*40%39800*5%=6090 ? ：收入 =8000 80000=64000；稅金 3400 ? 扣除項目 =32022+32022 (20%+10%)+3400=45000 ? 增值額 =6400045000=19000；增值率 =42% ? 土地增值稅 =19000*30%=5700 ? 結(jié)果比較： 60905700=390 2022/8/20 37 ? 二、企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時， 如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅， 在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。則 : ? ① 拆遷補償費支出 =5000 =4000 ? ② 單位可售面積計稅成本 =(20220+8000+4000)247。 ? 視同銷售收入按下列方法和順序確認： ? ① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的 平均價格 確定； ? ② 由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的 市場價格或評估價值 確定。包括貨幣收入、實物收入、其他收入、視同銷售收入。 2022/8/20 33 第二講 應(yīng)稅收入和扣除項目的政策解析 ? 第一節(jié) 應(yīng)稅收入 ? 《 條例 》 第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) ,地上的建筑物及其附著物 (以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) )并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅。 2022/8/20 32 ? （二）審核人員的組成 ? 各省轄市、縣 (市 )、區(qū)地方稅務(wù)局于 4月 25日前成立土地增值稅審核小組。主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報和資料后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)及時組織審核，審核結(jié)果告知納稅人，進行納稅調(diào)整，結(jié)清稅款。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。 ? （ 2）對要求納稅人進行清算情形的，應(yīng)當作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。 ? （ 4）納稅人 委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的 清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的 《 土地增值稅清算稅款鑒證報告 》 。 ? （ 2）房地產(chǎn) 開發(fā)項目清算說明 ，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的， 其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。 2022/8/20 27 ? （三）清算單位 ? ① 國稅發(fā) [2022]91號 第十七條 清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否 以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算 ；對于分期開發(fā)的項目，是否 以分期項目為單位 清算；對 不同類型房地產(chǎn) 是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 ? （一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ? （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ? （三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ? （四）省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。 ? （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； ? （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； ? （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 ? 在 企業(yè)兼并 (合并 )中 ,對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的 ,暫免征收土地增值稅。 ? 財稅 [2022]21號 ? 對于以土