【正文】 劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局：　　為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：　　一、土地增值稅的清算單位　　土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。　　二、土地增值稅的清算條件　　（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：　　、完成銷售的；　??；　　。　?。ǘ┓舷铝星樾沃坏?，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：　　，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　　（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　　；　　。　　三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 　　、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；　　、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。　　（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用?！　∷?、土地增值稅的扣除項(xiàng)目　　（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定?！　。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：　　，其成本、費(fèi)用可以扣除；　　、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 　　，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用?！　。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。　　（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。　　五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料　　符合本通知第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。　　納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；　　（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；　?。ㄈ┲鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。　　納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。　　六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證　　稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。　　稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。　　七、土地增值稅的核定征收　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：　?。ㄒ唬┮勒辗伞⑿姓ㄒ?guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；　　（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；　　（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；　?。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；　?。ㄎ澹┥陥?bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。　　八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理　　在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算?！　挝唤ㄖ娣e成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額247。清算的總建筑面積　　本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。國(guó)家稅務(wù)總局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年十二月二十八日征集房地產(chǎn)稅收政策疑難帖子昨天上午向總局匯報(bào)時(shí),我是這樣提的 ，建議總局明確其營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅納稅人、計(jì)稅依據(jù)和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 。 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）第二條第一款進(jìn)行明確。如土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同中雖然約定了土地交付時(shí)限，但合同約定交付土地是以買方先行支付地價(jià)款為條件。如果買方不按合同約定期限支付地價(jià)款，則買方需要向賣方支付違約金并且賣方在買方超過(guò)一定期限時(shí)有權(quán)選擇解除合同。這種情形下，土地使用稅征收的起始日期需要予以明確。 （1）房地產(chǎn)商在銷售地下室、地下車庫(kù)、地上車位、獨(dú)立的儲(chǔ)藏間時(shí)，有的不能辦理產(chǎn)權(quán)證件，但是開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽定轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)期使用權(quán)合同，上述銷售行為是否征收土地增值稅。此外，在計(jì)算地上或地下車位成本時(shí)，對(duì)其所占用的土地成本（土地征用費(fèi)用、平整費(fèi)用等）特別是地下車位上方存在建筑物的情況下如何處理，建議予以明確。 （2）土地增值稅清算時(shí)，開(kāi)發(fā)商建造的項(xiàng)目中同時(shí)存在普通住宅和非普通住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值額。但對(duì)于普通住宅和非普通住宅同屬一棟建筑物時(shí)，是按核算項(xiàng)目先整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計(jì)算土地增值稅；還是先按面積分開(kāi)項(xiàng)目計(jì)算增值額與增值率，再分別確定適用稅率。另外，銷售收入是否可作為分配標(biāo)準(zhǔn)。 （3）納稅人分期開(kāi)發(fā)，應(yīng)按期進(jìn)行清算。但是經(jīng)常出現(xiàn)配套設(shè)施（如幼兒園、學(xué)校）在各期共用情形。如果共用配套設(shè)施在一期建造，是否在一期清算時(shí)就全部予以扣除而不考慮同以后各期進(jìn)行分配扣除。如果共用配套設(shè)施在二期建造完畢，那么一期剛好銷售不理想且未達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)，或者一期已經(jīng)進(jìn)行部分清算，此類共用配套設(shè)施成本如何扣除。 （4）開(kāi)發(fā)商經(jīng)常拖欠工程款，施工單位因此不向其開(kāi)具發(fā)票?，F(xiàn)行政策規(guī)定對(duì)于開(kāi)發(fā)商尚未取得合法發(fā)票的支出不允許作為扣除項(xiàng)目。那么如果開(kāi)發(fā)商在清算結(jié)束后支付了工程款并取得了發(fā)票，原清算時(shí)多征的稅款是否予以退稅。 （5）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中的“開(kāi)發(fā)成本”子目未包括項(xiàng)目貸款利息。《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》（財(cái)基字[1999]74號(hào)）明確項(xiàng)目貸款利息完工前作為成本，完工后作為財(cái)務(wù)費(fèi)用?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—借款費(fèi)用》（財(cái)會(huì)[2001]7號(hào)）明確該準(zhǔn)則不涉及房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的借款費(fèi)用。2006年2月發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用》明確房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的借款費(fèi)用適用該準(zhǔn)則，即可以在符合條件時(shí)資本化作為成本核算。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以享受扣除項(xiàng)目前兩項(xiàng)加計(jì)扣除20%政策，結(jié)合稅收制定政策背景和會(huì)計(jì)規(guī)定變動(dòng)情況，建議總局明確開(kāi)發(fā)商在計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目貸款利息不得作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本而作為開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行扣除。 （6）項(xiàng)目貸款利息超過(guò)銀行同類同期貸款利率部分不準(zhǔn)予扣除。因?yàn)?004年10月29日起金融機(jī)構(gòu)（不含農(nóng)村信用社）的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，所以建議總局對(duì)銀行同類同期貸款利率如何具體把握予以明確。 （7）建議總局進(jìn)一步完善《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第八條規(guī)定。建議新增收入扣除項(xiàng)目的計(jì)算應(yīng)當(dāng)考慮新增收入稅金和原清算時(shí)尚未取得合法發(fā)票但現(xiàn)在取得合法發(fā)票或者新增的支出。另外，建議應(yīng)明確項(xiàng)目新增收入應(yīng)和以前累計(jì)收入合并計(jì)算該項(xiàng)目增值額，并且計(jì)算出的應(yīng)納稅額扣除原清算時(shí)累計(jì)已繳稅額為當(dāng)期新增收入應(yīng)補(bǔ)（退）稅額。歡迎您的光臨，！希望您提出您寶貴的意見(jiàn)，你的意見(jiàn)是我進(jìn)步的動(dòng)力。贈(zèng)語(yǔ)； 如果我們做與不做都會(huì)有人笑，如果做不好與做得好還會(huì)有人笑，那么我們索性就做得更好，來(lái)給人笑吧！ 現(xiàn)在你不玩命的學(xué)，以后命玩你。我不知道年少輕狂，我只知道勝者為王。不要做金錢、權(quán)利的奴隸；應(yīng)學(xué)會(huì)做“金錢、權(quán)利”的主人。什么時(shí)候離光明最近？那就是你覺(jué)得黑暗太黑的時(shí)候。最值得欣賞的風(fēng)景，是自己奮斗的足跡。壓力不是有人比你努力，而是那些比你牛幾倍的人依然比你努力。學(xué)習(xí)參考