【正文】 劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局：　　為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：　　一、土地增值稅的清算單位　　土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。　　開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。　　二、土地增值稅的清算條件　?。ㄒ唬┓舷铝星樾沃坏模{稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：　　、完成銷售的；　　；　　。　?。ǘ┓舷铝星樾沃坏?，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：　　，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　?。A售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　??；　　。　　三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認： 　　、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；　　、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用?！　∷摹⑼恋卦鲋刀惖目鄢椖开ァ　。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定?！　。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：　　，其成本、費用可以扣除；　　、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 　　，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用?！　。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。　?。ㄎ澹儆诙鄠€房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。　　五、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料　　符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。　　納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；　?。ǘ╉椖靠⒐Q算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；　　（三）主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。　　納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。　　六、土地增值稅清算項目的審核鑒證　　稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。　　稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。　　七、土地增值稅的核定征收　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：　?。ㄒ唬┮勒辗伞⑿姓ㄒ?guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；　　（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；　　（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；　?。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；　?。ㄎ澹┥陥蟮挠嫸愐罁?jù)明顯偏低，又無正當理由的。　　八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算?！　挝唤ㄖ娣e成本費用=清算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積　　本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。國家稅務(wù)總局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年十二月二十八日征集房地產(chǎn)稅收政策疑難帖子昨天上午向總局匯報時,我是這樣提的 ，建議總局明確其營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅納稅人、計稅依據(jù)和納稅義務(wù)發(fā)生時間。 。 《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條第一款進行明確。如土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同中雖然約定了土地交付時限，但合同約定交付土地是以買方先行支付地價款為條件。如果買方不按合同約定期限支付地價款，則買方需要向賣方支付違約金并且賣方在買方超過一定期限時有權(quán)選擇解除合同。這種情形下，土地使用稅征收的起始日期需要予以明確。 （1）房地產(chǎn)商在銷售地下室、地下車庫、地上車位、獨立的儲藏間時，有的不能辦理產(chǎn)權(quán)證件，但是開發(fā)商與業(yè)主簽定轉(zhuǎn)讓長期使用權(quán)合同，上述銷售行為是否征收土地增值稅。此外，在計算地上或地下車位成本時，對其所占用的土地成本（土地征用費用、平整費用等）特別是地下車位上方存在建筑物的情況下如何處理，建議予以明確。 （2）土地增值稅清算時，開發(fā)商建造的項目中同時存在普通住宅和非普通住宅時，應(yīng)當分別計算增值額。但對于普通住宅和非普通住宅同屬一棟建筑物時，是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅；還是先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率。另外，銷售收入是否可作為分配標準。 （3）納稅人分期開發(fā)，應(yīng)按期進行清算。但是經(jīng)常出現(xiàn)配套設(shè)施（如幼兒園、學校）在各期共用情形。如果共用配套設(shè)施在一期建造，是否在一期清算時就全部予以扣除而不考慮同以后各期進行分配扣除。如果共用配套設(shè)施在二期建造完畢，那么一期剛好銷售不理想且未達到清算標準，或者一期已經(jīng)進行部分清算，此類共用配套設(shè)施成本如何扣除。 （4）開發(fā)商經(jīng)常拖欠工程款，施工單位因此不向其開具發(fā)票?，F(xiàn)行政策規(guī)定對于開發(fā)商尚未取得合法發(fā)票的支出不允許作為扣除項目。那么如果開發(fā)商在清算結(jié)束后支付了工程款并取得了發(fā)票，原清算時多征的稅款是否予以退稅。 （5）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中的“開發(fā)成本”子目未包括項目貸款利息?！敦斦筷P(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定〉的通知》（財基字[1999]74號）明確項目貸款利息完工前作為成本，完工后作為財務(wù)費用?！镀髽I(yè)會計準則—借款費用》（財會[2001]7號）明確該準則不涉及房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用。2006年2月發(fā)布的《企業(yè)會計準則第17號—借款費用》明確房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用適用該準則，即可以在符合條件時資本化作為成本核算。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以享受扣除項目前兩項加計扣除20%政策，結(jié)合稅收制定政策背景和會計規(guī)定變動情況，建議總局明確開發(fā)商在計算土地增值稅時，項目貸款利息不得作為項目開發(fā)成本而作為開發(fā)費用進行扣除。 （6）項目貸款利息超過銀行同類同期貸款利率部分不準予扣除。因為2004年10月29日起金融機構(gòu)（不含農(nóng)村信用社）的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，所以建議總局對銀行同類同期貸款利率如何具體把握予以明確。 （7）建議總局進一步完善《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第八條規(guī)定。建議新增收入扣除項目的計算應(yīng)當考慮新增收入稅金和原清算時尚未取得合法發(fā)票但現(xiàn)在取得合法發(fā)票或者新增的支出。另外，建議應(yīng)明確項目新增收入應(yīng)和以前累計收入合并計算該項目增值額，并且計算出的應(yīng)納稅額扣除原清算時累計已繳稅額為當期新增收入應(yīng)補（退）稅額。歡迎您的光臨，！希望您提出您寶貴的意見，你的意見是我進步的動力。贈語； 如果我們做與不做都會有人笑，如果做不好與做得好還會有人笑，那么我們索性就做得更好，來給人笑吧！ 現(xiàn)在你不玩命的學，以后命玩你。我不知道年少輕狂，我只知道勝者為王。不要做金錢、權(quán)利的奴隸；應(yīng)學會做“金錢、權(quán)利”的主人。什么時候離光明最近？那就是你覺得黑暗太黑的時候。最值得欣賞的風景，是自己奮斗的足跡。壓力不是有人比你努力，而是那些比你牛幾倍的人依然比你努力。學習參考