【正文】 完全民事行為能力人且以自己名義訂立居間合同，一經(jīng)訂立即可生效。由于對委托居間的房屋沒有合法的處置權(quán)而居間不成的，不影響居間合同的效力。另一種意見認為，如果委托人對所委托居間的房屋沒有合法處置權(quán)且不能形成表見代理，事后又不能得到追認的，居間合同則歸于無效。如果中介經(jīng)紀人履行了必要的審查義務(wù)且委托人隱瞞了權(quán)利瑕疵的，中介可按約或根據(jù)實際損失追究委托人的締約過失責(zé)任。 案例47，曾某通過中介一套二手房，同意以總價25萬元購買，與中介簽訂了居間承購合同一份，委托中介為其提供購買上述房屋的居間中介服務(wù)。合同約定，曾某對其委托的房地產(chǎn)居間事項，在規(guī)定的范圍內(nèi)按成交價的1%向中介支付中介費2500元。合同還約定，中介可以轉(zhuǎn)委托其他公司代辦有關(guān)手續(xù)，若轉(zhuǎn)委托造成曾某利益受損的，曾某有權(quán)要求中介承擔(dān)賠償責(zé)任。后在中介的努力下，曾某與上家達成交易，簽訂了房屋買賣合同。但直至買賣合同履行完畢，曾某始終以各種理由拒付中介費。曾某提出了拒付中介費的三條理由：（1）中介方已經(jīng)向上家收取了中介費，不應(yīng)再向其重復(fù)收取中介費；（2）中介委托其他公司辦理過戶手續(xù)；（3）中介違反了國家的稅收規(guī)定。經(jīng)過庭審質(zhì)證及辯論，一審法院判決曾某全額支付中介服務(wù)費。 分析：居間合同的一個重要牲即為有償性。我國居居間服務(wù)的報酬制度，可以概括為三點：一是傭金約定制度，二是法定上限制度，三是風(fēng)險報酬制度。前兩點比較容易理解，對于風(fēng)險報酬制度，這是基于我國《合同法》對居間服務(wù)的強制性規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬”。拒付中介費的法定理由是居間不成立或由于中介的欺詐行為而導(dǎo)致交易不成的情形。曾某所說“重復(fù)收取中介費”的問題，其實是個誤解。在居間過程中，中介、下家及上家三者之間有三個相對獨立的法律關(guān)系：下家與中介之間的居間委托法律關(guān)系，上家與中介這間的居間委托法律關(guān)第以及上下家之間的房屋買賣法律關(guān)系。居間成功后，上下家各自按約支付居間合同約定的中介費，是兩個相對獨立的合同義務(wù)，因此不存在重復(fù)收費之說。至于是否違反國家稅收規(guī)定的問題，稅收問題涉及到另外的行政征收法律關(guān)系。在房屋買賣中介過程中，下家、上家以及中介均是獨立的納稅人，負有不同的納稅義務(wù)。到圩委托他人代辦手續(xù)，居間合同中已明確約定可以這樣做。 案例48，案例：李某在某中介公司看中了一套掛牌價為50萬元的二手房。在簽訂正式的房屋買賣合同之前，李某交給中介公司2萬元作為定金。上家王某收到后抬高了價錢，希望以52萬元出售。于是，李某表示放棄交易，并要求對方王某退還2萬元。在收回2萬元后，李某認為王某違約在先，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，但遭到拒絕。王某認為自己委托中介公司收取的意向金，不應(yīng)雙倍返還。 分析：產(chǎn)生2萬元糾紛的主要原因，是雙方混淆了定金與訂金的區(qū)別。定金具有擔(dān)保合同履行的性質(zhì)，在上家違約不賣房時下家有權(quán)要求上家雙倍返還；下家違約不買房時上家有權(quán)拗掉定金。但訂金只屬預(yù)付款性質(zhì)，在雙方交易不成功時應(yīng)如數(shù)返還。產(chǎn)生“定和訂”金糾紛的原因主要有以下幾方面：一是文字表述問題。除上述定金和訂金外，還有如意向金、預(yù)付款等說法。在缺乏明確約定的情況下，無論是訂金、意向金還是預(yù)付款，交易當(dāng)事人均不能要求雙倍返還或者拗掉；二是定金交付數(shù)額問題。比如合同中約定下家在簽約時付4萬元定金，但實際只付了2萬元。一旦一方違約產(chǎn)生糾紛，定金數(shù)量易產(chǎn)生爭議。三是定金交付方式問題。定金只有實際交付才能產(chǎn)生法律效力。但具體操作卻是由下家將定金直接交給中介公司，然后由中介公司交給上家。中介公司收到下家定金后，往往會開具以下格式收據(jù)：“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某價格賣房，該意向金轉(zhuǎn)為定金”。這種定金支付方式對下家極為不利：一則與上家并無直接簽署的協(xié)議；二則手中沒有上家出具的定金收條；三則很難獲得上家已經(jīng)從中介公司處收取定金的事實；四則沒有明確中介公司收取定金的代收或轉(zhuǎn)交責(zé)任。在此情況下，一旦發(fā)生上家收受定金反悔不賣房或抬高房價的違約情形，下家很難要求上家雙倍返還定金，也很難追究中介公司的責(zé)任?？刹扇〉难a救措施是，在下家與中介公司簽訂的居間合同中，明確界定中介公司收取定金的性質(zhì)：是代收還是轉(zhuǎn)交？如果是代收，中介公司在收取定金時應(yīng)當(dāng)出具上家委托書。否則，就要明確中介公司轉(zhuǎn)交責(zé)任。作為中介公司也要學(xué)會保護自己，如上家委托代收，應(yīng)要求其出具代收委托書；如是轉(zhuǎn)交，在上家收到定金后，應(yīng)要求其出具收條。這樣一來，當(dāng)發(fā)生上家或者下家違約時，就不會卷入他們的定金糾紛中。 案例49，張先生把父母的一套二手房賣給了吳某。在交易過程中，所有手續(xù)、簽字等都由張先生代辦。合同簽完后，張先生父母認為成交價低于市場價，不同意出售；吳某認為該交易應(yīng)該繼續(xù)。在這種情況下，吳某提出打官司。分析：單純從法律上講，房屋屬于共有財產(chǎn)的，出售時必須征得其他共有人的書面同意；如果未經(jīng)其他共有人書面同意，應(yīng)認定該轉(zhuǎn)讓行為無效。司法實踐中，如果房屋已經(jīng)交付使用較長一段時間或者已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)，法院一般不會判令該轉(zhuǎn)讓行為無效。但如果房屋還未交付使用，也沒有辦理過戶手續(xù)，一旦房屋共有人在知道該轉(zhuǎn)讓情況后提出反對，法院就有可能判定該交易無效。中介公司在上家要求掛牌出售房屋時，有審查該房屋權(quán)利狀況的義務(wù)，有如實告知下家該房屋權(quán)利狀況的責(zé)任。但是，中介公司往往由于法律專業(yè)知識的缺乏和受經(jīng)濟利益的驅(qū)動，忽略甚至故意隱瞞這些細節(jié)問題，從而造成交易雙方糾紛的產(chǎn)生。共有房屋在出售前，全體共有人必須以簽字或者書面委托的形式表示同意。在交易過程中，下家一定要詳細查盾房屋是否屬于共有房屋特別是把好夫妻共有財產(chǎn)關(guān)。根據(jù)婚姻法規(guī)定，凡是夫妻婚后取得的財產(chǎn)均屬于雙方共有財產(chǎn)。因此，即便該套房屋產(chǎn)權(quán)證上只有夫或妻一方的名字，在房屋交易過程 中，下家也應(yīng)當(dāng)要求上家出具夫妻雙方就出售該房屋的同意證明，確保房屋的交易安全。 案例50，1市民王先生于今年8月看中了二手房，買賣雙方談妥房價為6萬元，預(yù)付定金4000元。由于該房當(dāng)時仍屬單位集資公房，賣主僅有居住權(quán)而無產(chǎn)權(quán)，需經(jīng)單位開證明買斷該房產(chǎn)權(quán)后，才能過戶給王先生。于是在賣主的提議下，雙方簽字起草了一份關(guān)于實收預(yù)付定金4000元的收條?？删驮谕跸壬貌蝗菀谆I齊余款，準(zhǔn)備等賣方手續(xù)齊全后交清尾款時，卻被賣主突然告之，該房暫無出售打算，要王先生取回定金，收條作廢。 分析：王先生可以要求賣主雙倍返還定金，但卻不能要求賣主變更房屋產(chǎn)權(quán)至自己名下。因為賣主與王先生這間僅有收條而并未達萬《房屋買賣合同》，王先生所交定金只能理解為訂約定金性質(zhì)，在雙方不能達成房屋買賣合同的情況下，賣主應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。另外，就本案來說，就算王先生與賣主簽訂了房屋買賣合同，也是效力待定的合同，該房屋屬單位集資房，賣主出賣需經(jīng)單位同意。 案例51，市民吳先生于今年7月通過中介看中了二手房，房價為16萬元。當(dāng)時孫先生為了省下中介費，就與買主私下進行了交易，雙方共同簽訂了一份房屋買賣合同。因為未通過中介，買方為避免今后產(chǎn)生糾紛，所以要求孫先生在合同上注明如遇房屋糾紛，本合同在買賣履行中生效解決。今年8月孫先生拿到該房，入住后即發(fā)現(xiàn)了多處質(zhì)量問題，欲找賣主理論，可賣主卻稱當(dāng)初合同上明明有約定，遇到房屋糾紛，僅在買賣履行中生效解決，如今買賣履行已經(jīng)結(jié)束，所以無法給予解決。 分析：雖然合同中約定了“遇到房屋糾紛，僅在買賣履行中生效解決”，但是這種約定屬于“無效約定或者約定不明”。賣主不能隱瞞事實真相將存在質(zhì)量瑕疵的房屋出賣給孫先生。對于該房的質(zhì)量問題，孫先生可以找物業(yè)管理部門維修；如果沒有物管，孫先生應(yīng)當(dāng)先行維修以避免損失的擴大，然后向賣主追償維修費用。當(dāng)房屋存在嚴重的質(zhì)量問題而無法維修時，吳先生可以要求退房。 案例52，何某2003年與丈夫離婚，婚前他們曾買過一套房子，何某也出了部分首付款，并共同承擔(dān)銀行按揭還款義務(wù)。離婚時，兩人未對房產(chǎn)所有權(quán)歸屬進行分割?，F(xiàn)在，前夫要再婚，并將原共有的房產(chǎn)出售，何某該如何維權(quán)？ 分析：離婚后的房產(chǎn)權(quán)屬問題相當(dāng)復(fù)雜，有多種情況需要區(qū)分。首先，要看房產(chǎn)是否原夫妻共有財產(chǎn)，即在沒有進行才查公證的情況下，是婚后買的還是婚前一房獨自購買或婚前共同購買。如婚后購買或婚前共同購買并登記為共有權(quán)或公證為共有財產(chǎn)的，則為原夫妻共同財產(chǎn)。在此前提下，又可分為兩種情況：一是原夫妻雙方在離婚時已對共同財產(chǎn)（房產(chǎn)）進行了分割，權(quán)屬清晰。如此情況下房產(chǎn)歸屬一方出售房產(chǎn)。出賣時無需經(jīng)過原配偶同意。只需想房地產(chǎn)管理部門提供離婚判決書或財產(chǎn)分割公證書或經(jīng)婚姻登記管理機關(guān)蓋章的雙方離婚財產(chǎn)分割協(xié)議書，并進行析產(chǎn)。二是原夫妻雙方在離婚時滅對共同財產(chǎn)（房產(chǎn)）進行分割，房產(chǎn)權(quán)屬不明。在此情況下一方出售房產(chǎn)時應(yīng)由原夫妻雙方共同簽字認可，所得房款也為雙方共同所有。該房是何某與前夫婚前所購，如果他們共同財產(chǎn)沒有分割過，而何某的名字也在產(chǎn)權(quán)證中，那何某前夫無權(quán)單方處置房產(chǎn)；如果何某只是出資而無產(chǎn)權(quán)的話，則應(yīng)當(dāng)出具出資證明，要求前夫償還首付款及婚后還貸金額的一半。購房者若想購買此類房子。購買前務(wù)必與離異夫妻雙方當(dāng)面協(xié)商有關(guān)購房事宜，否者，產(chǎn)權(quán)不明，合同無效。 案例53，俞某家有上輩人留下來的一套老房子，產(chǎn)權(quán)是其祖父。祖父母生有4個子女，俞某的父親是長子，俞某祖父和父親去世后房子一直出租。因其祖母還健在并和俞某一起居住，房租由俞某兄弟平分，產(chǎn)權(quán)也一直沒有分割。后來俞某生意上出現(xiàn)一點麻煩資金周轉(zhuǎn)不靈，邃由他人簽定了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將老房子賣掉了。但過戶時佳人得知后均提出異議，并訴至法院內(nèi)要求確認合同無效。 分析：首先應(yīng)對房產(chǎn)進行析產(chǎn)，由于俞某祖母尚在，作為該房產(chǎn)的共有權(quán)人，她本身就享有一半產(chǎn)權(quán)。而另一半產(chǎn)權(quán)作為俞某祖父的遺產(chǎn)則有第一順序繼承人均分，也就是說俞某的祖母和她的子女每人各分得產(chǎn)權(quán)的十分之一。如果要出售該房產(chǎn)，可選擇做繼承公證時就出資將其他各位繼承人的份額折價購買并過戶至自己名下，或者安、按所有繼承人的份額析產(chǎn)過戶，出售時再經(jīng)所有共有權(quán)人同意并按份額分配出售所得。因此，無論如何，俞某無權(quán)單獨處分其他繼承人的財產(chǎn)，而且也不可能完成過戶，因此合同無效。給第三人造成的損失有俞某自行承擔(dān)。 案例54，張某去年8月買了一套二手房，9月底過完了戶，因為簽合同時賣方說房子租給別人還沒到期，交房時間要到明年11月1日，并拿出跟原來賣方簽定的合同。原倆，賣方一次性收了全部的租金。眼下，張某應(yīng)怎樣維護自己合法權(quán)益？ 分析：首先，有一句法律上的俚語“買賣不破租賃”，其含義是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不影響合法的租賃關(guān)系，也就是說雖然張某已經(jīng)取得的該房產(chǎn)的合法權(quán)屬證書，但是張某的上家與與承租人之間依法簽訂的房屋租賃合同仍然有效，簡單地說，張某不能強令他搬走。其次，這種情況下，賣方有欺詐的嫌疑，張某可要求給他們過戶的中介公司做證，向法院或約定的仲裁機構(gòu)提起訴訟（仲裁），請求賣方賠償相應(yīng)損失或要求返自產(chǎn)權(quán)過戶到張某名下起至明年11月1日的租金。如果購買二手房后賣家租賃關(guān)系，需特別注意，要在合同上補充明確交房時間。 案例55，小王去年年底與張某簽訂了為期意念的租賃合同，并已支付了一年的租金和押金，現(xiàn)張某告訴小王他不想租了，因為有人來看國房子想買，他已經(jīng)收了定金，簽了合同。小王可要求法院確認合同無效，并以同等價格購買該房？ 分析：當(dāng)租賃權(quán)的設(shè)立先于所有轉(zhuǎn)移時，承租人在同等條件下享有對該房屋所有權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)，并在出租人未履行該義務(wù)時，有權(quán)請求法院宣告該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓無效。根據(jù)最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題意見第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)：出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”也就是說，即使張某已簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，只要沒有證據(jù)表明承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)，小王仍舊可要求確認轉(zhuǎn)讓合同無效，并享有優(yōu)先以同等價格購買該房屋的權(quán)利。如果消費的租憑期未滿，而房東拒租并將房子轉(zhuǎn)賣他人，則房東違約，并且此時自己具有優(yōu)先購買權(quán)，可同價格購買買該房產(chǎn)。 案例56，劉先生想購買一套三房單元，把自己原來的房改房賣掉：原來的房子是在2000年買的，但房產(chǎn)證2002年才拿到。算起來確實有5 年多的居住時間，但假如以房產(chǎn)證的填發(fā)日期為定時間，則不到5年。是否需繳納個人所得稅。 分析：根據(jù)國家個人所得稅法的規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房屋所得，誚按1%的稅率繳納個人所得稅。其中具體規(guī)定是：個人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。房屋“自用”的起始時間是以個人取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅證明上注明的填發(fā)日期為準(zhǔn)。對于確定房屋自用的起始時間是需區(qū)別下列情況： 品房的，可按《商品房買賣合同》上約定的交樓時間為準(zhǔn)。 對購買房改房的，可按《購買公房繳款明細表》上注明的繳款時間為準(zhǔn)； 對自建住房的，可按房屋檔案記載的規(guī)劃部門竣工驗收時間或房管部門發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間為準(zhǔn)；繼承贈與住房等其他情形的，按照房屋產(chǎn)證或契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期確定房屋自用時間。若上述證明文件所注明的自用起始時間不一致的，按照時間“孰先”的原則處理。即以對產(chǎn)權(quán)人最有利的日期為準(zhǔn)。 案例57，李先生看中了一套房產(chǎn)，在交易之前，李先生偏聽了業(yè)主王先生的一面之詞，并沒有看清楚房產(chǎn)證的每個項目。結(jié)果在交易時，王先生的太太卻反對賣房，由于該房產(chǎn)是王先生和他愛人共同所有的，因此，該交易只能作罷，李先生在此過程中浪費不少的時間和金錢。 分析：產(chǎn)權(quán)證是業(yè)主對物業(yè)擁有占有、使用、收益等權(quán)利的證明，具有清晰明確的法律效力。在新政策實施后，買家買房，以及賣方賣房的稅費繳納的標(biāo)準(zhǔn)，更與房產(chǎn)證登記的時間緊密關(guān)聯(lián)。所以市民在購房前，不僅要向業(yè)主提出查看房產(chǎn)證原件及共有權(quán)證的要求，還可到市國土房管局查詢該物業(yè)相關(guān)情況，以保障自身的利益。 案例58，2004年3月，李某買了一套老公房，想通過出租投資賺錢，當(dāng)時這套55平方米的房子花了他38萬元。因為出租收益并不如預(yù)期的多，而當(dāng)時的房價漲幅又頗高，于是在當(dāng)?shù)氐囊患抑薪楣緬斐隽宿D(zhuǎn)讓的牌子，叫價45萬元。2005年3月11日，中介通知他，有位先生對