【正文】 買權(quán)，然而現(xiàn)實(shí)并非如此，因?yàn)檫@種做法對賣家不能起到真正的約束作用。而令人更為擔(dān)憂的是，有些黑心房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專門就意向金轉(zhuǎn)定金大做文章，騙取錢財(cái)，讓購房者防不勝防?！　　　∫晃粯I(yè)內(nèi)人士深有感觸地表示，意向金在很大程度上對買家會有很強(qiáng)的約束作用，同時(shí)還要防止被一些黑心房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人蓄意侵吞，中介公司還有可能會借此撈一票，其實(shí)這對買家來說，是很不公平的。　　　　意向金轉(zhuǎn)定金無法緊鎖賣家　　　　“如果你真的想買房，那么你就把意向金交了吧，”相信這是所有購房者在看房之后必定能聽得到的一句話。　　　　上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所許海波律師指出，意向金轉(zhuǎn)定金的模式在上海二手房市場非常通行，已成為一種市場習(xí)慣。記者以一個(gè)購房者的身份在上海師大、龍茗路附近走訪了多家房產(chǎn)中介公司，得到的答復(fù)全部是買房必須先交意向金?！　　　》慨a(chǎn)中介公司為何熱衷收取意向金呢？他們給出的答案是除了表達(dá)買家的誠意之外，還會對賣家形成約束。但實(shí)際情形是這樣的嗎？我們先看一個(gè)實(shí)例?！　　　〖易≥非f的鐘云于今年3月份在他家附近一家中介公司處看中了一套房子，這套面積為86平方米的住宅位于閔行區(qū)珠城路上，標(biāo)價(jià)為68萬元，其單價(jià)跟周邊二手房相比稍低一些。跟中介公司的業(yè)務(wù)員看房之后，他對物業(yè)感到非常滿意，因此按照中介公司的要求，于當(dāng)月在“購房意向書”上簽字，并按照意向書的要求，向中介公司支付了10000元意向金　　　　此后，中介公司按照事先與賣家向女士簽訂的“授權(quán)書”，將意向金轉(zhuǎn)為定金，并通知賣家前來簽訂房屋買賣合同，但是向女士并沒有履約，她的理由是當(dāng)初設(shè)定的房價(jià)偏低，希望上調(diào)房價(jià)?！　　　＄娤壬鷽]有同意向女士的提議，因此交易一拖再拖。此后，在得知向女士已經(jīng)把房子賣給別人之后，鐘先生希望根據(jù)當(dāng)初簽訂的“購房意向書”，要求賣家向女士雙倍返還定金，以對自己的損失進(jìn)行補(bǔ)償。而向女士表示愿意返還定金，但只會象征性的給予一定的補(bǔ)償。雙方協(xié)商無效，最終鐘先生一紙?jiān)V狀，將向女士告上了法庭?！　　　『蠼?jīng)法庭調(diào)節(jié)，鐘先生得到了4000元的補(bǔ)償，但與他當(dāng)初提出的雙倍返還定金要求出入不小。由此看出，鐘先生雖然得到了4000元的補(bǔ)償，但他的初衷并非如此，而是希望通過以預(yù)先交付定金的方式，能夠得到房屋的優(yōu)先購買權(quán)，然而他沒有得到。　　　　上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所首席律師王展認(rèn)為，買家支付的意向金轉(zhuǎn)定金之后，實(shí)際上對賣家?guī)缀跗鸩坏健岸ń稹钡募s束作用。而對買家來說，支付定金之后只有簽訂買賣合同一條路可走，否則便承擔(dān)違約責(zé)任，這種牽制作用顯然有失偏頗。　　　　王展指出，雖然從理論上說，賣家收取定金之后如果反悔，則要雙倍返還定金，但是實(shí)際上買家很難得到雙倍的補(bǔ)償。在意向金轉(zhuǎn)定金的模式下，買賣雙方?jīng)]有直接接觸，也沒有簽署書面協(xié)議，而所有手續(xù)都是通過中介公司來辦理的，因此賣家與中介公司簽署的居間協(xié)議以及定金收據(jù)等相關(guān)證據(jù)均由中介公司來掌握，而在眼下的二手房交易背景下，中介提供的服務(wù)是建立在房源信息基礎(chǔ)上的，因此其利益天平往往會傾斜于賣家?！　　　『谛慕?jīng)紀(jì)人想方設(shè)法侵吞意向金　　　　“對于那些居心不良的中介經(jīng)紀(jì)人來說，如果把意向金交給了他們，想再要回來就比較難了。他們會以意向金已經(jīng)轉(zhuǎn)為定金為借口，來達(dá)到侵吞意向金的目的?！睒I(yè)內(nèi)人士程先生如此告訴記者?！　　　〕滔壬壳叭匀皇且粋€(gè)房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人，為了不給他日后的工作生活帶來不便，記者應(yīng)他的要求不公布他的真實(shí)身份。他在上海的房產(chǎn)中介行業(yè)摸爬滾打了5個(gè)年頭，用他的話說已是一個(gè)“老江湖”了。在這5年時(shí)間內(nèi)，程先生看到房產(chǎn)中介行業(yè)由混亂逐漸走向規(guī)范，很多原本風(fēng)行的黑招、損招逐漸失去了施展的機(jī)會，如吃差價(jià)、亂收費(fèi)等。但是惟獨(dú)對于意向金，卻一直是那些黑心經(jīng)紀(jì)人蓄意下手的“肥肉”?！　　　￠h行區(qū)消保委投訴部周關(guān)權(quán)表示，最近隨著中央對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的深入，房價(jià)已不再像此前瘋狂上漲，直接導(dǎo)致中介公司的業(yè)績下滑，為了私利，有中介公司和經(jīng)紀(jì)人想出各種辦法拗?jǐn)嘁庀蚪??！　　　〕滔壬蛴浾呓榻B了經(jīng)紀(jì)人侵吞意向金的主要黑招?！　　　『谡幸唬嚎桃怆[瞞房屋真實(shí)情　　　　先取得購房者的信任，并讓他們從自己的口袋中掏錢付意向金，這是黑心經(jīng)紀(jì)人騙取意向金的慣用的招術(shù)。　　　　據(jù)程先生介紹，為了能夠讓購房者主動(dòng)掏出意向金，很多經(jīng)紀(jì)人往往不擇手段，他們在明知房屋有缺陷或者存在諸多問題的前提下，還是會花言巧語，讓購房者把意向金先交出來?！跋茸屬彿空甙岩庀蚪鸾怀鰜恚@樣以后才會有機(jī)可乘。”程先生說?！　　　〕滔壬嬖V記者，一般情況下，經(jīng)紀(jì)人在介紹房屋狀況時(shí)，往往會避輕就重，盡量揀好聽的說，他說：“有些經(jīng)紀(jì)人的口才確實(shí)了得，他們會讓購房者聽得心花怒放?！倍鴮τ谀切┎幻骶屠锏馁彿空邅碚f，聽完介紹之后，有時(shí)候連房子都不看，就交付了意向金，這便要承擔(dān)非常大的風(fēng)險(xiǎn)了?！　　　『谡卸浩凵喜m下　　　　黑心經(jīng)紀(jì)人拿到意向金之后，如果最終買賣未成交，便會想盡一切辦法將意向金扣留下來。　　　　買房對于絕大多數(shù)人來說，是一件大事，因此在考慮時(shí)也會慎重得多。很多買家因?yàn)榭紤]稍欠周全，因此交付意向金之后，突然發(fā)現(xiàn)自己所看中的物業(yè)還有一些缺陷，因此向中介公司表示不愿意成交，同時(shí)希望取回意向金，但這時(shí)中介則會斬金截鐵地回復(fù)：不可能。程先生說：“即使是意向金還沒有交給賣家，經(jīng)紀(jì)人也不會主動(dòng)退還回去，而是弄一份假收據(jù)在買家眼前晃一下，告訴買家錢已經(jīng)交給賣家了，而且要不回來。其實(shí)這些錢最終還是落在經(jīng)紀(jì)人的口袋里了?！薄　　　?jù)程先生透露，還有更為明目張膽的方式。有些經(jīng)紀(jì)人會提供一些虛假的信息，讓買家先掏錢下定，然后再實(shí)施詐騙手段。比如先約定好簽約時(shí)間，然后又謊報(bào)簽約時(shí)間推遲，但等到買家按照此后約定的時(shí)間前來簽約時(shí)，中介則出爾反爾，以買家沒有按照最初約好的時(shí)間前來簽約，因此扣住意向金不還?！　　　『谡腥簝擅嫒丁　　　『谛慕?jīng)紀(jì)人為了達(dá)到侵吞意向金的目的，往往會玩一些兩面三刀的把戲。　　　　程先生告訴記者，黑心經(jīng)紀(jì)人都會當(dāng)面一套，背后又是一套，或者睜眼說瞎話，胡編亂造找理由。比如有買家要看房但不愿意交付意向金時(shí)，經(jīng)紀(jì)人會拍著胸脯保證：沒有關(guān)系的，如果沒有看上，意向金一份不少地返還。但等到買家確實(shí)沒有看上推薦的房源，而想要取回意向金時(shí)，經(jīng)紀(jì)人卻表示意向金已經(jīng)轉(zhuǎn)為定金，并交給賣家了，如果買家反悔，則必須承擔(dān)違約責(zé)任。買家雖然明知黑心經(jīng)紀(jì)人此前設(shè)下了圈套，但苦于空口無憑，就是打官司也不一定有絕對的把握。而意向金是否真的已經(jīng)交給了賣家，這只有經(jīng)紀(jì)人自己知道。　　　　中介強(qiáng)加霸王　　　　有些中介公司為了公司本身的利益，會在意向金轉(zhuǎn)定金的“授權(quán)書”中加上一些不合理的條款?！　　　∮浾叩玫侥持薪楣镜囊环?“授權(quán)書” 格式文本，在這份格式文本中，其中有一條規(guī)定看似不起眼，但實(shí)際上卻暗藏玄機(jī)：若乙方(指中介公司自己)與洽妥之承購方未按上述條件簽訂購房合同，則乙方代表甲方收受的意向金的50%，作為違約金支付給甲方(指賣家)?！　　　《撝薪楣驹谂c買家簽訂的“房地產(chǎn)買賣授權(quán)定金合同”中的“買方義務(wù)”規(guī)定：如果買方未按中介方書面通知約定，前來簽訂買賣合同，則本合同所述房產(chǎn)不予保留，賣方即可出售給第三人，買方所付定金不予退　　　　同時(shí)賣方義務(wù)中還有規(guī)定：本人(指賣方)愿將上述定金暫存于中介方處，至簽訂買賣合同當(dāng)日由中介方無息轉(zhuǎn)交。還有類似“若買方反悔，則賣方全權(quán)委托中介方辦理相關(guān)法律訴訟事宜?！薄　　　⊥跽怪赋?，中介公司設(shè)置了這樣一種操作模式：如果買家違約，就必須付出代價(jià)，而定金一直“暫存”在中介公司手中，要分得一杯羹易如反掌。但這明顯與現(xiàn)行的中介公司收取傭金的方式不符?！　　　I(yè)內(nèi)人士指出，像上述在意向金轉(zhuǎn)定金過程中加入保證中介公司利益條款的做法，在上海并不鮮見。這也就是說，原本要提供全程服務(wù)之后才能收取傭金的行規(guī)，通過這些明顯不合理的條款，已經(jīng)完全改　　購房者在簽訂認(rèn)購（訂購或預(yù)訂）協(xié)議時(shí)，往往關(guān)注的是該認(rèn)購協(xié)議本身是否公平合理，不會想到該認(rèn)購協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補(bǔ)充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當(dāng)然不會想到定金協(xié)議一簽，便視為你已看過并且認(rèn)同開發(fā)商后面提供的格式合同文本，這樣購房者隨后按照約定前去簽買房合同時(shí)，雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理，但開發(fā)商會以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對買賣合同不作任何修改，此時(shí)購房者只有兩種選擇，一是損失所交的定金；二是被動(dòng)地簽合同。乍一看起來，覺得該司法解釋這樣規(guī)定簡直沒有道理。怎么定金交了如果不訂立合同便無權(quán)要求退還定金呢？如果你交了定金，買房合同特別是“補(bǔ)充協(xié)議”是開發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意，難道明知自己的權(quán)益得不到保障還要簽訂這份合同？其實(shí)，錯(cuò)的不是法律，而是購房者缺乏法律知識所致。開發(fā)商之所以以此種方式實(shí)現(xiàn)其約定，除了利用購房者法律知識欠缺的因素外，還采用了比較隱蔽的“相對高明”的手段?！　♂槍ι鲜龇康禺a(chǎn)銷售中存在的這類現(xiàn)象，購房者以從如下幾方面著手，以保護(hù)自己的合法權(quán)益?！　　　≡诤炗啞岸ń饏f(xié)議”前，先詳細(xì)了解《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》等法律文件的內(nèi)容，對合同中的不公平不合理的條款應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商，如果開發(fā)商不讓步，購房者可不簽“定金協(xié)議”。否則，一旦簽訂，購房者如果不簽合同，所交的定金就退不回來了　　在簽訂“定金協(xié)議”時(shí)，在其上補(bǔ)充一句，那就是如果雙方就買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的條款不能致意見的不適用該定金條款。　　收受定金方拒絕履行債務(wù)或因可歸則于其本人的事由而不能履行債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金！如果您在合同中注明已經(jīng)訂立定金及定金數(shù)額，則對方違約時(shí)適用定金罰則：雙倍返還定金！ 所以您不但可以要求取消合同，還可以要求賠償。　　首先，買方簽訂意向協(xié)議時(shí)，對正式簽約建議約定為簽約之日起的10～15個(gè)工作日，簽約當(dāng)日可以不算在內(nèi)；其次，關(guān)于違約責(zé)任、定金問題，不能把雙方溝通不暢作為買方違約的理由。當(dāng)前賣方作難、一心違約的現(xiàn)象普遍，如果把最終合約未及時(shí)簽訂的責(zé)任全部推到買方身上，買方權(quán)益、市場交易公正性無疑受到損害?！睖现康禺a(chǎn)律師、廣盛律師事務(wù)所的李禮建議：“在簽約等關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，買賣雙方都可以帶上無利害關(guān)系的第三方證人、或者錄音取證，防止中介、對方出爾反爾?！?　　介有沒有權(quán)利與買方簽訂定金協(xié)議？中介作為代理方簽訂了這個(gè)協(xié)議，是否就應(yīng)該由中介承擔(dān)賠償責(zé)任呢？記者就此采訪了廣東華法律師事務(wù)所律師李進(jìn)　　李進(jìn)告訴記者，定金合同應(yīng)從給付方實(shí)際支付定金之日起生效。這就是說，林女士沒有拿到業(yè)主收到定金的證據(jù)，還不能算是實(shí)際支付了。　　本來以為通過朋友熟悉的中介買房能有更多優(yōu)惠，沒想到房子沒有買到，定金也難以收回。家住舊城區(qū)的林女士近日就遇到了這樣的事情。更讓她疑惑的是，她所簽訂的定金協(xié)議上的“甲方”竟然是代理的房產(chǎn)中介。　　中介不是房屋買賣合同的賣方或買方，在沒有得到賣方的授權(quán)的情況下，中介無權(quán)和林女士簽訂買賣該房屋的定金合同。如果中介簽訂該定金合同的行為沒有得到賣方的追認(rèn)，定金合同無效。林女士可以要求中介退回2萬元的定金，并要求中介賠償自收取定金之日的利息；如果中介拒絕退還定金，朱小姐可以向法院提起訴訟，要求中介返回定金，賠償利息損失并承擔(dān)相關(guān)的訴訟費(fèi)用。16