【正文】 買權，然而現(xiàn)實并非如此，因為這種做法對賣家不能起到真正的約束作用。而令人更為擔憂的是，有些黑心房產經紀人專門就意向金轉定金大做文章，騙取錢財，讓購房者防不勝防?！　　　∫晃粯I(yè)內人士深有感觸地表示，意向金在很大程度上對買家會有很強的約束作用，同時還要防止被一些黑心房產經紀人蓄意侵吞，中介公司還有可能會借此撈一票，其實這對買家來說，是很不公平的。　　　　意向金轉定金無法緊鎖賣家　　　　“如果你真的想買房，那么你就把意向金交了吧，”相信這是所有購房者在看房之后必定能聽得到的一句話。　　　　上海聯(lián)業(yè)律師事務所許海波律師指出，意向金轉定金的模式在上海二手房市場非常通行，已成為一種市場習慣。記者以一個購房者的身份在上海師大、龍茗路附近走訪了多家房產中介公司，得到的答復全部是買房必須先交意向金?！　　　》慨a中介公司為何熱衷收取意向金呢？他們給出的答案是除了表達買家的誠意之外，還會對賣家形成約束。但實際情形是這樣的嗎？我們先看一個實例。　　　　家住莘莊的鐘云于今年3月份在他家附近一家中介公司處看中了一套房子，這套面積為86平方米的住宅位于閔行區(qū)珠城路上，標價為68萬元，其單價跟周邊二手房相比稍低一些。跟中介公司的業(yè)務員看房之后，他對物業(yè)感到非常滿意，因此按照中介公司的要求，于當月在“購房意向書”上簽字，并按照意向書的要求，向中介公司支付了10000元意向金　　　　此后，中介公司按照事先與賣家向女士簽訂的“授權書”，將意向金轉為定金，并通知賣家前來簽訂房屋買賣合同，但是向女士并沒有履約，她的理由是當初設定的房價偏低，希望上調房價?！　　　＄娤壬鷽]有同意向女士的提議，因此交易一拖再拖。此后，在得知向女士已經把房子賣給別人之后，鐘先生希望根據(jù)當初簽訂的“購房意向書”，要求賣家向女士雙倍返還定金，以對自己的損失進行補償。而向女士表示愿意返還定金，但只會象征性的給予一定的補償。雙方協(xié)商無效，最終鐘先生一紙訴狀，將向女士告上了法庭?！　　　『蠼浄ㄍフ{節(jié)，鐘先生得到了4000元的補償，但與他當初提出的雙倍返還定金要求出入不小。由此看出，鐘先生雖然得到了4000元的補償，但他的初衷并非如此，而是希望通過以預先交付定金的方式，能夠得到房屋的優(yōu)先購買權，然而他沒有得到?！　　　∩虾Ｂ?lián)業(yè)律師事務所首席律師王展認為，買家支付的意向金轉定金之后，實際上對賣家?guī)缀跗鸩坏健岸ń稹钡募s束作用。而對買家來說，支付定金之后只有簽訂買賣合同一條路可走，否則便承擔違約責任，這種牽制作用顯然有失偏頗。　　　　王展指出，雖然從理論上說，賣家收取定金之后如果反悔，則要雙倍返還定金，但是實際上買家很難得到雙倍的補償。在意向金轉定金的模式下，買賣雙方沒有直接接觸，也沒有簽署書面協(xié)議，而所有手續(xù)都是通過中介公司來辦理的，因此賣家與中介公司簽署的居間協(xié)議以及定金收據(jù)等相關證據(jù)均由中介公司來掌握，而在眼下的二手房交易背景下，中介提供的服務是建立在房源信息基礎上的，因此其利益天平往往會傾斜于賣家?！　　　『谛慕浖o人想方設法侵吞意向金　　　　“對于那些居心不良的中介經紀人來說，如果把意向金交給了他們，想再要回來就比較難了。他們會以意向金已經轉為定金為借口，來達到侵吞意向金的目的?！睒I(yè)內人士程先生如此告訴記者?！　　　〕滔壬壳叭匀皇且粋€房產中介經紀人，為了不給他日后的工作生活帶來不便，記者應他的要求不公布他的真實身份。他在上海的房產中介行業(yè)摸爬滾打了5個年頭，用他的話說已是一個“老江湖”了。在這5年時間內，程先生看到房產中介行業(yè)由混亂逐漸走向規(guī)范，很多原本風行的黑招、損招逐漸失去了施展的機會，如吃差價、亂收費等。但是惟獨對于意向金，卻一直是那些黑心經紀人蓄意下手的“肥肉”。　　　　閔行區(qū)消保委投訴部周關權表示，最近隨著中央對房地產市場宏觀調控的深入，房價已不再像此前瘋狂上漲，直接導致中介公司的業(yè)績下滑，為了私利，有中介公司和經紀人想出各種辦法拗斷意向金?！　　　〕滔壬蛴浾呓榻B了經紀人侵吞意向金的主要黑招?！　　　『谡幸唬嚎桃怆[瞞房屋真實情　　　　先取得購房者的信任，并讓他們從自己的口袋中掏錢付意向金，這是黑心經紀人騙取意向金的慣用的招術?！　　　?jù)程先生介紹，為了能夠讓購房者主動掏出意向金，很多經紀人往往不擇手段，他們在明知房屋有缺陷或者存在諸多問題的前提下，還是會花言巧語，讓購房者把意向金先交出來?！跋茸屬彿空甙岩庀蚪鸾怀鰜?，這樣以后才會有機可乘?！背滔壬f?！　　　〕滔壬嬖V記者，一般情況下，經紀人在介紹房屋狀況時，往往會避輕就重，盡量揀好聽的說，他說：“有些經紀人的口才確實了得，他們會讓購房者聽得心花怒放。”而對于那些不明就里的購房者來說，聽完介紹之后，有時候連房子都不看，就交付了意向金，這便要承擔非常大的風險了?！　　　『谡卸浩凵喜m下　　　　黑心經紀人拿到意向金之后，如果最終買賣未成交，便會想盡一切辦法將意向金扣留下來?！　　　≠I房對于絕大多數(shù)人來說，是一件大事，因此在考慮時也會慎重得多。很多買家因為考慮稍欠周全，因此交付意向金之后，突然發(fā)現(xiàn)自己所看中的物業(yè)還有一些缺陷，因此向中介公司表示不愿意成交，同時希望取回意向金，但這時中介則會斬金截鐵地回復：不可能。程先生說：“即使是意向金還沒有交給賣家，經紀人也不會主動退還回去，而是弄一份假收據(jù)在買家眼前晃一下，告訴買家錢已經交給賣家了，而且要不回來。其實這些錢最終還是落在經紀人的口袋里了。”　　　　據(jù)程先生透露，還有更為明目張膽的方式。有些經紀人會提供一些虛假的信息，讓買家先掏錢下定，然后再實施詐騙手段。比如先約定好簽約時間，然后又謊報簽約時間推遲，但等到買家按照此后約定的時間前來簽約時，中介則出爾反爾，以買家沒有按照最初約好的時間前來簽約，因此扣住意向金不還。　　　　黑招三：兩面三刀　　　　黑心經紀人為了達到侵吞意向金的目的，往往會玩一些兩面三刀的把戲。　　　　程先生告訴記者，黑心經紀人都會當面一套，背后又是一套，或者睜眼說瞎話，胡編亂造找理由。比如有買家要看房但不愿意交付意向金時，經紀人會拍著胸脯保證：沒有關系的，如果沒有看上，意向金一份不少地返還。但等到買家確實沒有看上推薦的房源，而想要取回意向金時，經紀人卻表示意向金已經轉為定金，并交給賣家了，如果買家反悔，則必須承擔違約責任。買家雖然明知黑心經紀人此前設下了圈套，但苦于空口無憑，就是打官司也不一定有絕對的把握。而意向金是否真的已經交給了賣家，這只有經紀人自己知道。　　　　中介強加霸王　　　　有些中介公司為了公司本身的利益，會在意向金轉定金的“授權書”中加上一些不合理的條款。　　　　記者得到某中介公司的一份 “授權書” 格式文本，在這份格式文本中，其中有一條規(guī)定看似不起眼，但實際上卻暗藏玄機：若乙方(指中介公司自己)與洽妥之承購方未按上述條件簽訂購房合同，則乙方代表甲方收受的意向金的50%，作為違約金支付給甲方(指賣家)。　　　　而該中介公司在與買家簽訂的“房地產買賣授權定金合同”中的“買方義務”規(guī)定：如果買方未按中介方書面通知約定，前來簽訂買賣合同，則本合同所述房產不予保留，賣方即可出售給第三人，買方所付定金不予退　　　　同時賣方義務中還有規(guī)定：本人(指賣方)愿將上述定金暫存于中介方處，至簽訂買賣合同當日由中介方無息轉交。還有類似“若買方反悔，則賣方全權委托中介方辦理相關法律訴訟事宜。”　　　　王展指出，中介公司設置了這樣一種操作模式：如果買家違約，就必須付出代價，而定金一直“暫存”在中介公司手中，要分得一杯羹易如反掌。但這明顯與現(xiàn)行的中介公司收取傭金的方式不符?！　　　I(yè)內人士指出，像上述在意向金轉定金過程中加入保證中介公司利益條款的做法，在上海并不鮮見。這也就是說，原本要提供全程服務之后才能收取傭金的行規(guī)，通過這些明顯不合理的條款，已經完全改　　購房者在簽訂認購（訂購或預訂）協(xié)議時，往往關注的是該認購協(xié)議本身是否公平合理，不會想到該認購協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當然不會想到定金協(xié)議一簽，便視為你已看過并且認同開發(fā)商后面提供的格式合同文本，這樣購房者隨后按照約定前去簽買房合同時，雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理，但開發(fā)商會以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對買賣合同不作任何修改，此時購房者只有兩種選擇，一是損失所交的定金；二是被動地簽合同。乍一看起來，覺得該司法解釋這樣規(guī)定簡直沒有道理。怎么定金交了如果不訂立合同便無權要求退還定金呢？如果你交了定金，買房合同特別是“補充協(xié)議”是開發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意，難道明知自己的權益得不到保障還要簽訂這份合同？其實，錯的不是法律，而是購房者缺乏法律知識所致。開發(fā)商之所以以此種方式實現(xiàn)其約定，除了利用購房者法律知識欠缺的因素外，還采用了比較隱蔽的“相對高明”的手段?！　♂槍ι鲜龇康禺a銷售中存在的這類現(xiàn)象，購房者以從如下幾方面著手，以保護自己的合法權益?！　　　≡诤炗啞岸ń饏f(xié)議”前，先詳細了解《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》等法律文件的內容，對合同中的不公平不合理的條款應與開發(fā)商協(xié)商，如果開發(fā)商不讓步，購房者可不簽“定金協(xié)議”。否則，一旦簽訂，購房者如果不簽合同，所交的定金就退不回來了　　在簽訂“定金協(xié)議”時，在其上補充一句，那就是如果雙方就買賣合同及補充協(xié)議的條款不能致意見的不適用該定金條款?！　∈帐芏ń鸱骄芙^履行債務或因可歸則于其本人的事由而不能履行債務的，應雙倍返還定金！如果您在合同中注明已經訂立定金及定金數(shù)額，則對方違約時適用定金罰則：雙倍返還定金！ 所以您不但可以要求取消合同，還可以要求賠償?！　∈紫?，買方簽訂意向協(xié)議時，對正式簽約建議約定為簽約之日起的10～15個工作日，簽約當日可以不算在內；其次，關于違約責任、定金問題，不能把雙方溝通不暢作為買方違約的理由。當前賣方作難、一心違約的現(xiàn)象普遍，如果把最終合約未及時簽訂的責任全部推到買方身上，買方權益、市場交易公正性無疑受到損害?！睖现康禺a律師、廣盛律師事務所的李禮建議：“在簽約等關鍵時間點，買賣雙方都可以帶上無利害關系的第三方證人、或者錄音取證，防止中介、對方出爾反爾。” 　　介有沒有權利與買方簽訂定金協(xié)議？中介作為代理方簽訂了這個協(xié)議，是否就應該由中介承擔賠償責任呢？記者就此采訪了廣東華法律師事務所律師李進　　李進告訴記者，定金合同應從給付方實際支付定金之日起生效。這就是說，林女士沒有拿到業(yè)主收到定金的證據(jù)，還不能算是實際支付了?！　”緛硪詾橥ㄟ^朋友熟悉的中介買房能有更多優(yōu)惠，沒想到房子沒有買到，定金也難以收回。家住舊城區(qū)的林女士近日就遇到了這樣的事情。更讓她疑惑的是，她所簽訂的定金協(xié)議上的“甲方”竟然是代理的房產中介?！　≈薪椴皇欠课葙I賣合同的賣方或買方，在沒有得到賣方的授權的情況下，中介無權和林女士簽訂買賣該房屋的定金合同。如果中介簽訂該定金合同的行為沒有得到賣方的追認，定金合同無效。林女士可以要求中介退回2萬元的定金，并要求中介賠償自收取定金之日的利息；如果中介拒絕退還定金，朱小姐可以向法院提起訴訟，要求中介返回定金，賠償利息損失并承擔相關的訴訟費用。16