房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究-資料下載頁
2025-01-04 05:17本頁面
【正文】 表 31 XFJY項(xiàng)目銷售情況 類別 銷售面積 單位（㎡） 銷售收入 （單位：萬元） 普通住宅 其他商品房 對普通住宅利用臨界點(diǎn)分析對企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃 表 32 XFJY項(xiàng)目扣除情況 項(xiàng)目 普通住宅 其他商品房 未售面積 總計(jì) 土地成本 開發(fā)成本 其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建筑安裝成本 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)費(fèi)用 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用 其他費(fèi)用 加計(jì)扣除 20% 營業(yè)稅金及附加 合計(jì) 對普通住宅利用臨界點(diǎn)分析對企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃 表 33 XFJY項(xiàng)目土地增值稅一覽表 項(xiàng)目 普通住宅 其他商品房 總計(jì) 計(jì)稅收入 扣除額 增值額 增值率 % % 土地增值稅適用稅率 30% 50% 扣除率 0 15% 應(yīng)納稅額 稅前利潤 對普通住宅利用臨界點(diǎn)分析對企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃 表 34 XFJY項(xiàng)目增值率與毛利率一覽表 項(xiàng)目 增值率 毛利率 普通住宅 % % 其他商品房 % % 對普通住宅利用臨界點(diǎn)分析對企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃 表 35 利用臨界點(diǎn)對普通住宅稅收籌劃 毛利率 收入 成本 扣除額 增值額 增值率 應(yīng)納稅額 稅前利潤 % % 38% 降價(jià) % 0 38% 簡單裝修，同時(shí)提價(jià) % 0 3749 ? 由表 35可知 ， 當(dāng)毛利率低于 %時(shí) ， 增值率低于 20%， 此時(shí)普通住宅達(dá)到法定免稅條件 。 故上述兩種籌劃方案均先確定毛利率 ， 再倒推收入成本 ， 通過調(diào)整收入或成本 ， 使增值率降低至 20%以下 ， 享受稅收優(yōu)惠 ， 達(dá)到增加稅前利潤的目標(biāo) 。 ? 對該項(xiàng)目單考慮利用清算時(shí)間選擇進(jìn)行稅收籌劃 ， 由于該項(xiàng)目普通住宅 、 其他商品房增值率分別大于 20%、 %， 該項(xiàng)目應(yīng)選擇推后清算 。 此外 ， 公司仍需結(jié)合實(shí)際情況調(diào)整清算條件 ， 做到推后清算時(shí)間。 對普通住宅利用清算時(shí)間選擇對企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃 ? 土地增值稅納稅籌劃涉及多個(gè)環(huán)節(jié) ， 有多種稅收籌劃方法 。 本文重點(diǎn)分析了清算時(shí)間選擇法和臨界點(diǎn)分析籌劃法 ， 應(yīng)綜合運(yùn)用兩種方法方能達(dá)到最優(yōu)的稅收籌劃效果 。 ? 就 HS公司 XFJY案例來說 ， 單獨(dú)考慮清算時(shí)間選擇法時(shí) ， 該項(xiàng)目應(yīng)選擇推后清算 。 單獨(dú)考慮臨界點(diǎn)分析籌劃法時(shí)可通過降低收入或增加扣除項(xiàng)目來降低所適用的稅率 。 綜合考慮兩種方法時(shí) ， 可通過臨界點(diǎn)籌劃達(dá)到普通住宅增值率低于 20%進(jìn)而在清算環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)退稅的情況 ，因此綜合考慮時(shí)清算時(shí)間應(yīng)選擇提前清算 。 在享受稅收優(yōu)惠的同時(shí)在貨幣時(shí)間價(jià)值方面也實(shí)現(xiàn)效益最大化 。 第四章 結(jié) 論 本文的創(chuàng)新 ： ? 通過定量分析推導(dǎo)出在土地增值稅清算納稅時(shí)間選擇方面 具有普遍適用性籌劃標(biāo)準(zhǔn) 。 ? 以毛利率作為核心分析指標(biāo) ， 綜合了影響土地增值稅適用稅率的兩大因素 ， 為土地增值稅清算時(shí)利用稅率臨界點(diǎn)籌劃提供了量化的思路 。 本文的不足 ： ? 在臨界點(diǎn)分析方面忽略了稅會差異 ， 在考慮借款費(fèi)用稅收與會計(jì)處理差異的情況下 ， 該部分的研究結(jié)論會有一定偏差 。 ? 由于沒有取得營改增后清算土地增值稅的企業(yè)數(shù)據(jù) ， 并且考慮到營改增過渡階段不同企業(yè)增值稅實(shí)際稅負(fù)的復(fù)雜情況 ， 本文臨界點(diǎn)部分的分析是基于營改增前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的分析 。 第五章 結(jié) 論 本文的創(chuàng)新與不足之處 演講完畢，謝謝觀看！
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