【導(dǎo)讀】受到全社會越來越多的關(guān)注和重視。隨著土地增值稅清算的展開,國家加強了對房地產(chǎn)。接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。土地增值稅稅收籌劃的問題。在此文中以河南老街坊置業(yè)有限公司為例，對其鄭東新苑。望為其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃方面提供一些可借鑒的方法。

　　

【正文】 財政三部門聯(lián)合發(fā)文，明確自 2021 年 7月 9日起，鄭州市執(zhí)行新的普通住房標準，新標準明確：普通住房應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 ；單套建筑面積為 144平方米以下；單套住房銷售總價不高于上年度 144 平方米住房平均交易價格（鄭東新區(qū)單獨計算）的 倍。 該文件中明確規(guī)定鄭東新區(qū)單獨計算，原因是鄭東新區(qū)的房價過高，而且上漲速度過快，與老城區(qū)按照統(tǒng)一平均交易價格不合理。河南老街坊置業(yè)有限公司開發(fā)的項目全部都在鄭東新區(qū)，適用鄭東新區(qū)的平均交易價格來判斷，但是，由于房價銷售過高并未占有很大優(yōu)勢，對企業(yè)來說，合理確定房價顯得更為重要，否則高收入產(chǎn)生的只是高稅負，企業(yè)大部分經(jīng)濟利益并未真正進入企業(yè)，到頭來只是白忙活。 普通標準住宅銷售的定價問題 河南老街坊置業(yè)有限公司開發(fā)的項目全部都在鄭東新區(qū)，鄭東新區(qū)的平均交易價格在一萬元以上，遠遠高于建造成本，很顯然，增值率很高，適用的土地增值稅稅率也相應(yīng)提高，普通標準住宅不能夠享受稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)需要繳納的稅款明顯增多，企業(yè)的高收入并未真正進入企業(yè)。因此企業(yè)需要利用稅收優(yōu)惠政策合理確定普通標準住宅的銷售價格。 案例分析 [3]： 某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成一棟普通標準住宅樓準備出售，全部允許扣除項目的金額1200 萬元（包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、加 計 扣 除 金 額 ）， 假 設(shè) 銷 售 金 額 為 P ， 相 應(yīng) 的 營 業(yè) 稅 金 及 附 加 為 PP %%)3%71(%5 ??? （暫時不考慮地方教育費附加）。此時，該公司所有可以扣除項目的總金額為： P% ? 。 假設(shè)普通標準住宅可以享受稅收優(yōu)惠政策，即其增值率是 20%的臨界點時其售價為 P1 ， 則 ?? %20% % ?? ?? P PP ；可得 P1=1542 萬元 因此，當(dāng)該公司的銷售價格在 1542 萬元以內(nèi)，不需繳納土地增值稅，此時扣除項目金額總和為 1285 萬元，獲利 257 萬元。 如果企業(yè)想通過提供銷售價格帶來更大收益，此時增值率大于 20%，適用于“增值率小于 50%時，稅率為 30%，速扣數(shù)為 0”。假設(shè)價格提高了 y，此時房產(chǎn)的新價格為 yP? ，相應(yīng)的允許扣除項目總金額增加了 %y，此時，允許扣除項目的金額 11 = y% ? ；增值額 = ? ? 257%% ????? yyy 。應(yīng)納土地增值稅額 = ?? 8 3 %%30 ???? yy。 若企業(yè)想因為提高售價獲得額外的收益，那么它提高銷售價格帶來的收益必須高于因放棄稅收優(yōu)惠而增加的稅收，即 y ?y ，有 y。也就是說，如果企業(yè)想通過提供銷售價格來獲得更多收益，那么它的銷售價格就必須高于 萬元來彌補稅收增加帶來的負擔(dān)。 合理選擇底商與上層住宅土地增值稅的核算方法 由上述案例 分析 [1]中可以清楚的看到，河南老街坊置業(yè)有限公司選擇了方法二，使企業(yè)繳納了更多的土地增值稅，明顯沒有做到合理的稅收籌劃。因為從現(xiàn)有的稅收法律法規(guī)來看，稅收法律法規(guī)并沒有對這一細節(jié)做出具體要求，即必須按照哪種方法進行核算。因此在對核算方法的選擇上即具體操作層面上企業(yè)可以自由選擇，占有一定的優(yōu)勢，給企業(yè)留下了一定的稅收籌劃空間。 此外，根據(jù)前面的政策可以確定，房地產(chǎn)開發(fā)公司是以商鋪住宅聯(lián)體作為整體在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門進行報批的一個項目，作為一個成本核算單位，應(yīng)以商鋪住宅聯(lián)體整體作為土地增值稅的計算單位。第一種土 地增值稅核算方法符合按“最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定，而且計算出整體項目增值額后，按面積進行了增值額分攤，也符合財稅字 [1995]48 號“分別核算增值額”的規(guī)定。第二種計算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定。因此，仔細分析稅收法律法規(guī)后發(fā)現(xiàn)方法一更加合理，同時又為企業(yè)節(jié)省了不少稅款，完全符合我們的納稅籌劃目標，河南老街坊置業(yè)有限公司應(yīng)該選擇第一種核算方法進行土地增值稅核算更為合理。 合理提高利息支出的可扣除額 有上述案例分析 [2]可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目的過程中，取得土地使用權(quán)所支付的金額一般都是提前就已經(jīng)知道的，但對于房地產(chǎn)開發(fā)成本部分，一定要合理的做好預(yù)算，盡量準確的估算出預(yù)計將要發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額，這就需要成本部、工程部和財務(wù)部等部門全力配合來完成。只有得出相對準確的房地產(chǎn)開發(fā)成本才能計算出利息支出可扣除金額的臨界點，才能更好的做出籌資預(yù)算，更準確的確定利息支出的可扣除金額，更有效的利用稅收法律法規(guī)留下的稅收籌劃空間，從而減輕企業(yè)稅負，增加企業(yè)利潤。 12 如果企業(yè)主要 依靠負債籌資 ,利息費用占的比例較大 ,應(yīng)提供金融機構(gòu)貸款證明 ,將利息費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用據(jù)實扣除 ,反之 ,若企業(yè)主要依靠權(quán)益資本籌資 ,利息費用很少 ,則可不計入應(yīng)分攤的利息 ,按兩項合計數(shù)的 10%計算扣除。 利用費用遷移進行稅收籌劃 由上述對費用在期間費用和開發(fā)間接費之間的歸集問題分析可以了解，稅收法律法規(guī)在這方面留有稅收籌劃的空間，但并不是允許盲目不合理的將費用進行胡亂歸集，到最后兩邊都不允許扣除，只會為企業(yè)造成更大的損失，很顯然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要提前進行籌劃，運用合理的方法將實際發(fā)生的期間費 用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，在稅收法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)盡可能大的為企業(yè)創(chuàng)造利潤。例如，企業(yè)人力資源部可以在不影響公司正常運行的情況下，把能劃歸到開發(fā)項目的人員盡量劃入項目編制，這樣這些項目編制人員的工資就自然而然的從期間費用轉(zhuǎn)移到了開發(fā)間接費，從而增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高了扣除項目金額，降低了增值率，從而達到節(jié)稅的目的。 根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%，免征土地增值稅。通過案例分析 [3]可以 知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售普通標準住宅的時候，應(yīng)該綜合考慮提高售價所帶來的收益和放棄享受起征點優(yōu)惠政策而增加的稅收負擔(dān)之間的權(quán)重，權(quán)衡比較之后選擇最恰當(dāng)?shù)姆椒ㄟM行稅收籌劃，以使企業(yè)獲取更多的利益。 此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在市場接受的范圍內(nèi)適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善環(huán)境，提高產(chǎn)品競爭能力。企業(yè)增加了建造成本就等于增加了可扣除項目金額，進而節(jié)省了稅款，投入的成本可以通過節(jié)省的稅款得到補償。 綜上所述，隨著社會經(jīng)濟水平的發(fā)展進步，稅收法律制度會越來越完善，執(zhí)法的力度也會越來越強。在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈 的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該樹立稅收籌劃意識，選擇合理的稅收籌劃方案，這樣可以提高企業(yè)經(jīng)濟效益。 13 參考文獻 [1]《中華人民共和國土地增值稅土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令 [1993]第 138 號） . [2]《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048 號） . [3]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字 [1995]6 號） . [4]《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔 2021〕 187 號） . [5]國家稅務(wù) 總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的通知（國稅發(fā)〔 2021〕132 號） . [6]國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā) [2021]91 號） . [7]《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函 [2021]220 號） . [8]江為鳳 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析 [J]. 時代經(jīng)貿(mào)， 2021(7). [9]呂順龍 .房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃問題探討 [J].企業(yè)導(dǎo)報， 2021（ 8） . [10]李文 .土地增值稅稅收籌劃 以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例 [J].會計之友， 2021（ 4） . [11]王炳榮 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃案例分析 [J].會計師， 2021(3). [12]王小玉 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃 [J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊 ,2021（ 2） . [13]王英 .淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃 [J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計 ,2021(3). [14]禹奎，丁蕓 . 新編納稅籌劃技巧與案例 [M].大連：大連出版社 ,2021. [15]張瑋 .淺談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃 [J].財會之窗 ,2021（ 12） . [16]Dominic Maxwell and Anthony Vigor.land value tax:worth the transition,[J].university of oxford,2021(4) .