【正文】 ................. 9 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售的定價問題 ..................................................................... 10 .............................................. 11 合理選擇底商與上層住宅土地增值稅的核算方法 ................................................ 11 合理提高利息支出的可扣除額 ............................................................................... 11 利用費(fèi)用遷移進(jìn)行稅收籌劃 .................................................................................... 12 利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃 ............................................................................ 12 參考文獻(xiàn) .................................................................................................................................. 13 致 謝 ......................................................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 1 房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱性、基礎(chǔ)性、先到性的產(chǎn)業(yè)，是我國財政收入的重要來源。自 2021 年以來我國的 房地產(chǎn)出現(xiàn)幾次大起大落，尤其凸顯在房價的漲跌中。導(dǎo)致房價高漲的因素眾多，稅負(fù)過重是其中較重要的一個因素。房地產(chǎn)行業(yè)涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重中之重，它稅率高、稅負(fù)重，恰逢 2021年 12 月，我國稅務(wù)總局提出房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的繳納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”，這將是對房地產(chǎn)企業(yè)的一個巨大的考驗(yàn)。由于土地增值稅稅率較高，稅收金額較大，對房地產(chǎn)企業(yè)利潤影響較大，因此進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，對房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，降低納稅風(fēng)險，改善經(jīng)營環(huán)境，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力，具有舉足輕重的作用。 河南老 街坊置業(yè)有限公司作為一個典型的處于快速成長中的房地產(chǎn)公司，其土地增值稅稅收籌劃過程中存在的問題具有一定的代表性。本文對河南老街坊置業(yè)有限公司土地增值稅稅收籌劃過程中存在的問題進(jìn)行研究后逐一分析，希望能夠給鄭州市的房地產(chǎn)公司在土地增值稅稅收籌劃方面提供一些有用的建議，便于房地產(chǎn)公司更正確、更合法的進(jìn)行稅收籌劃，降低稅收風(fēng)險損失，提高企業(yè)核心競爭力。期望本次的研究分析結(jié)果能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)公司在土地增值稅稅收籌劃過程中提供一些有用的可借鑒的信息。 文章共分為四個部分：第一部分主要闡述了土地增值稅稅收籌劃所涉及的一些理論知識以及國內(nèi)外關(guān)于這方面的研究狀況；第二部分介紹了案例對象河南老街坊置業(yè)有限公司的基本情況及其土地增值稅稅收籌劃現(xiàn)狀；第三部分對河南老街坊置業(yè)有限公司在土地增值稅稅收籌劃過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行逐一分析；第四部分針對上述所分析的河南老街坊置業(yè)有限公司在土地增值稅稅收籌劃中出現(xiàn)的問題有針對性地嘗試提出一些建議。 土地增值稅稅收籌劃的相關(guān)理論 稅收籌劃的含義 納稅籌劃是納稅人依據(jù)稅法規(guī)定（含稅收法律、法規(guī)以及國家相關(guān)稅收規(guī)定），通過對 企業(yè)的經(jīng)營、投資和籌資等活動的事先籌劃與合理安排，達(dá)到規(guī)避納稅風(fēng)險、稅負(fù)相對最小化和經(jīng)濟(jì)效益最大化的管理活動。稅收籌劃是指在不危害國家利益的情況下盡可能提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，具有合法性、籌劃性和目的性的特點(diǎn)。企業(yè)的納稅籌 2 劃應(yīng)緊密結(jié)合自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到 “合法、合理、全面、具體”，遵循合法性原則、適用性原則、效益性原則、專業(yè)性原則。 土地增值稅含義及相關(guān)理論 土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和 個人 ，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括 貨幣收入 、實(shí)物收入和其他收入為 計(jì)稅依據(jù) 向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn) 的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除 規(guī)定 的房地產(chǎn)開發(fā)成本、 費(fèi)用 等支出后的余額。土地 增值稅 實(shí)行四級超額累進(jìn) 稅率 。 表 11 土地增值稅稅率表 單位：百分比 級數(shù) 計(jì)稅依據(jù) 適用稅率 速算扣除率 1 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的部分 % % 2 增值額超過扣除項(xiàng)目金 額 50%、未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分 % % 3 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%、未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分 % % 4 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分 % % 注：房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額 20%的，免征土地增值稅。 計(jì)算公式如下： 應(yīng)納稅額 =增值額適用稅率 扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù) （式 11） 增值額 =收入總額 扣除項(xiàng)目金額 （式 12） 因此，收入總額和扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)問題顯得尤為重要。 國家稅務(wù)總局對土地增值稅清算時的收入做了具體的界定：已全額開具 商品房 銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地 增值稅時予以調(diào)整。充分體現(xiàn)了銷售合同在確認(rèn)收入中的重要性。 對未全額開具發(fā)票，且未簽訂銷售合同的，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔 2021〕 187 號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)土地增值稅清算時收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定）。對未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同的有兩種情況：一種是未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實(shí)際已投入使用的，也應(yīng)根據(jù)以上條款規(guī)定確認(rèn)土地增值稅 3 清算時收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定）；對 未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實(shí)際未投入使用的，應(yīng)不確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，待實(shí)際投入使用時再按上述辦法確認(rèn)收入。 另外，對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算后發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)重新計(jì)算土地增值稅，多退（或抵）少補(bǔ)。 計(jì)算土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括： (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括 納稅人 為取得土地使用權(quán)所支付的地 價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人 房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括 土地征用 及 拆遷補(bǔ)償 費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 (3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。 (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 (5)其他扣除項(xiàng)目是指根據(jù)清算條例規(guī)定的 20%加計(jì)扣除：對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付 的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì) 20%的扣除。 土地增值稅稅收籌劃的文獻(xiàn)綜述 國外關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的研究 綜觀國外研究者的成果，可以看出國外大多數(shù)學(xué)者的宏觀研究都是以發(fā)達(dá)國家稅制結(jié)構(gòu)為背景，重點(diǎn)研究所得稅的避稅問題。這與發(fā)達(dá)國家稅制結(jié)構(gòu)以所得稅占主要地位有關(guān)。國外大多數(shù)對企業(yè)納稅籌劃的微觀研究都是以跨國公司的國際避稅為主。特別研究發(fā)達(dá)國家的資本流向發(fā)展中國家，利用這些國家之間的稅制差異及漏洞，通過運(yùn)用關(guān)聯(lián)交易價格方式達(dá)到調(diào)節(jié)跨國公司納稅事務(wù)的效果。 專門針對土地 增值稅清算的納稅籌劃問題，國外的研究成果比較少。 Dominic Maxwell 和 Anthony Vigor（ 2021）在《土地增值稅：值得轉(zhuǎn)變嗎》中指出，土地增值稅是以土地市場租賃價格為基礎(chǔ)，按固定比率征收的