【正文】 同時應審核向購買方收取的房價款中是否包含代收費用。對房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發(fā)生所有權屬轉移時應視同銷售房地產，其收入的確定由主管地方稅務機關按照當期同類區(qū)域、同類房地產的市場價格核定。第十五條 對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定計算，發(fā)生的各項成本和費用應按實際發(fā)生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預提（或應付）費用不得扣除。第十六條 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：１、建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；２、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。第十七條 對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。第四章 清算管理第十八條 主管地方稅務機關要根據房地產開項目的建設形象進度，做好應稅事項的跟蹤管理。要認真查驗和審核清算企業(yè)報送的相關資料，在審查清算項目過程中因需要納稅人進一步補充與清算項目相關的材料時，決定中止審核，應向納稅人開具《土地增值稅中止清算審核通知書》（附件3－04），待納稅人重新補充證明材料后，再辦理稅款清算手續(xù)。第十九條 發(fā)現納稅人有下列情況之一的，可以按照確定的銷售收入，核定征收土地增值稅。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；（二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；（三）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期改正，逾期仍不清算的；（四）對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的；（五）房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的；（六）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的；（七）未按規(guī)定的時間提交清算補正材料的。第二十條 土地增值稅核定征收率不得低于本地區(qū)的土地增值稅預征率，各地根據本地的實際情況和相關規(guī)定，確定具體的征收率。第二十一條 主管地方稅務機關通過清算審核對清算項目需要進行核定征收的，應向納稅人開具《土地增值稅終止清算審核通知書》（附件3－05）和《土地增值稅核定征收通知書》（附件3－06）。第二十二條 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積第二十三條 對進行土地增值稅清算后應補繳稅款的納稅人，自主管地方稅務機關清算審核完畢之日起15個工作日內到主管地方稅務機關繳納稅款。第二十四條 經主管地方稅務機關清算審核后，需辦理土地增值稅退稅的，依照規(guī)定的程序辦理退稅手續(xù)，并報市局備案。第二十五條 主管地方稅務機關檔案管理部門負責辦理完成土地增值稅清算項目的資料保存。土地增值稅檔案應按項目歸類保存，對于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項目，應在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后，將相關資料移交檔案管理部門并按照檔案管理的有關規(guī)定保存。第二十六條 同時具備以下條件的稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證工作，主管地方稅務機關可以采信。（一）經國家稅務總局及其授權機構批準設立、通過年檢，取得《稅務師事務所執(zhí)業(yè)證》的稅務師事務所；（二）具有取得“中華人民共和國注冊稅務師執(zhí)業(yè)資格證書”、注冊為執(zhí)業(yè)會員并通過年檢的注冊稅務師；（三）經工商管理機關登記注冊。第五章 法律責任 第二十七條 對進行土地增值稅清算后應補繳稅款的納稅人，未按規(guī)定期限繳納稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十八條等有關規(guī)定進行處罰。第二十八條 稅務機關在土地增值稅清算審核工作中，一經發(fā)現稅務中介機構違反有關稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第九十八條規(guī)定進行處罰。第六章 附則第二十九條 本辦法由遼寧省地方稅務局負責解釋。第三十條 本辦法中所稱“主管地方稅務機關”，是指縣區(qū)級地方稅務機關及其所屬的分局、稅務所。第三十一條 此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。省地方稅務局遼地稅發(fā)［2006］86號文件第六條中有關規(guī)定停止執(zhí)行。附件１土 地 增 值 稅 清 算 稅 款鑒 證 報 告單位簽章： 年 月 日土地增值稅清算稅款鑒證報告單位：我們接受委托，對貴單位轉讓 “ ”項目取得的收入應繳納的土地增值稅進行了查證。我們查證的依據是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《實施細則》及相關政策規(guī)定，對貴單位所提供的憑證、帳冊、財務會計報告、有關納稅資料和數據實施了我們認為必要的鑒證程序，同時還包括查閱、核對施工圖紙及相關資料、查看現場。貴單位對所提供的會計資料、納稅資料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是出具客觀公正的鑒證報告。經審核，貴單位“ ”項目： 取得轉讓房地產收入為 元；其中：貨幣收入 元；實物收入 元；其他收入 元； 扣除項目總金額為 元； 其中：取得土地使用權所支付的金額為 元；土地征用及拆遷補償費為 元；開發(fā)土地和新建房及配套設施的四項成本為 元；公共配套設施費的成本為 元；開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用為 元；與轉讓房地產有關的稅金為 元；從事房地產開發(fā)的納稅人加計扣除額為 元；增值額為 元；增值額與扣除項目金額之比 %應繳土地增值稅稅額為 免繳土地增值稅稅額為 已繳土地增值稅稅額為 項目竣工清算應補（退）土地增值稅稅額為特此報告 附件：《土地增值稅納稅鑒證表》《土地增值稅繳款情況匯總表》《房地產轉讓收入鑒證表》《扣除項目匯總表》； 元； 元； 元； 元?！度〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~鑒證表》《土地征用及拆遷補償費鑒證表》《前期工程費鑒證表》《建筑安裝工程費鑒證表》《基礎設施費鑒證表》《開發(fā)間接費用鑒證表》1《公共配套設施費鑒證表》1《利息支出鑒證表》1《與轉讓房地產有關的稅費鑒證表》中介機構負責人： 中國注冊稅務(會計)師：中介機構名稱： 中國注冊稅務(會計)師：地址： 聯系電話：年 月 日土地增值稅納稅鑒證說明我們接受委托，對貴單位轉讓“ ”項目，應繳納的土地增值稅進行了審計，現將審計情況說明如下： 基本情況：(1)項目簡介、(2)項目座落地、(3)總建筑面積、（4）批準總銷售面積、（5）總自用面積、（6）總配套設施面積、(7)本次清算建筑面積、（8）項目分類用途情況，（9）項目裝飾裝修情況、（10）允許分攤的配套設施面積、（11）竣工驗收情況、（12）符合普通標準住宅面積情況、(13)立項批復文件、（14）稅務機關要求提供的其他有關情況等二、轉讓房地產取得收入說明：（貨幣收入、實物收入、其他收入）三、扣除項目有關情況說明：依據土地增值稅政策規(guī)定，對成本所涉及的項目加以詳細說明。四、納稅情況詳細計算過程：五、其他審核事項說明：中國注冊稅務（會計）師：中國注冊稅務（會計）師：年 月 日附件1－1 土地增值稅納稅鑒證表項目起止日期： 年 月 日至納稅人名稱 納稅人 地址 聯系人電話經濟類型 行 業(yè) 直接主管部門 開戶銀行 賬 號 郵 政 編 碼項目名稱 項目地址 項目 行 次 中介鑒證數一、轉讓房地產收入總額 1 其中 轉讓土地收入 2 轉讓地上建筑物及其附著物收入 3二、扣除項目金額合計 4 5 6 其中 土地征用及拆遷補償費 7 前期工程費 8 建筑安裝工程費 9 基礎設施費 10 公共配套設施費 11 開發(fā)間接費用 12房地產開發(fā)費用 13 其中 利息支出 14 其他房地產開發(fā)費用 15與轉讓房地產有關的稅費 16年 月 金額單位元日 其中 營業(yè)稅 17 城市維護建設稅 18 教育費附加 19 地方教育附加 20財政部規(guī)定的加計20%扣除數 21三、增值額 22四、增值額與扣除項目金額之比（%）23五、適用稅率（%）24六、速算扣除系數（%）25八、應繳土地增值稅稅款 26九、免繳土地增值稅稅款 27十、已繳土地增值稅稅款 28十一、項目清算應補土地增值稅稅額 29十二、項目清算應退土地增值稅稅額 30 中介機構：（公章）機構負責人： 中國注冊稅務（會計）師：（簽章）參加鑒證人員：單位：（公章）財務負責人： 年 月 日年 月 日附件1－2 土地增值稅繳款情況匯總表 金額單位：元納稅人名稱 納稅人地址 聯系人、電話 經濟類型 行 業(yè) 直接主管部門 開戶銀行 賬 號 郵政編碼 項目名稱 項目地址稅款入庫日期 行 次 繳款書號碼 金額合計中介機構：（公章）單位：（公章）機構負責人： 財務負責人：中國注冊稅務（會計）師：（簽章）年 月 日參加鑒證人員： 年 月 日附件1－3 房地產轉讓收入鑒證表取得收入起止日期： 年 月 日至 年 月 日 金額單位：元委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期開發(fā)商品房收入類別 企業(yè)提供數 中介調整數 確定收入數 備注 銷售貨幣金額 換取非貨幣性資產作價金額 分配股東作價金額 分配投資人作價金額 用于職工福利作價金額 用于職工獎勵作價金額 用于贊助作價金額 對外投資金額 抵償債務金額 取得其他收益金額合計中介機構：（公章）機構負責人：中國注冊稅務（會計）師：（簽章）參加鑒證人員：附件1－4 扣除項目匯總表委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期項目 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 單位：（公章）財務負責人： 年 月 日 年 月 日金額單位：元其中 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 建筑安裝工程費 基礎設施費 公共配套設施費 開發(fā)間接費用 其中 利息支出 其他房地產開發(fā)費用 其中 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 地方教育附加%扣除數 合計中介機構：（公章）單位:（公章）機構負責人： 財務負責人：中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月 日 參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－5 取得土地使用權所支付的金額鑒證表金額單位：元委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 支付的土地出讓金 支付地價款金額 交納的有關稅費 其中：合計中介機構：（公章）單位:（公章）機構負責人： 財務負責人：中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月參加鑒證人員： 年 月附件1－6 土地征用及拆遷補償費鑒證表金額單位：元委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注日日 土地征用費用 耕地占用稅 勞動力安置費 安置動遷用房支出 拆遷補償款合計中介機構：（公章）單位:（公章）機構負責人： 財務負責人：中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月參加鑒證人員： 年 月 附件1－7 前期工程費鑒證表金額單位：元委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 規(guī)劃費用 設計費用日 日 項目可行性研究費用 水文費用 地質費用 勘探費用 測繪費用 七通一平支出合計中介機構：（公章）單位:（公章）機構負責人： 財務負責人：中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月 日參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－8 建筑安裝工程費鑒證表金額單位：元委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 建筑工程費用 安裝工程費用 支付給承包方費用 其他建筑安裝工程費用 其 中合計中介機構：（公章）單位:（公章）機構負責人： 財務負責人：中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月 日 參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－9 基礎設施費鑒證表金額單位：元委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 開發(fā)小區(qū)內道路 供水工程支出 供電工程支出 供氣工程支出 排污工程支出 排洪工程支出 通訊工程支出 照明工程支出 環(huán)衛(wèi)工程支出 綠化費用其他設施工程發(fā)生的支出 其 中合計中介機構：（公章）單位:（公章）機構負責人： 財務負責人：中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月參加鑒證人員： 年 月 附件1－10 開發(fā)間接費用鑒證表金額單位：元委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期項目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 管理人員工資 職工福利費 折舊費日 日 修理費 辦公費 水電費 勞動保護費 周轉房攤銷費 其他發(fā)生的間接費用 其 中合計中介機構：（公章）單位:（公章）機構負責人： 財務負責人：中國注冊稅務（會計）師:（簽章）年 月 日參加鑒證人員： 年 月 日附件1－11 公共配套設施費鑒證表金額單位：元委托單位名稱： 編制人 日期 復核人 日期項目名稱 有效憑證金額 本次分配扣除金額 本次未扣除金額 備注 物業(yè)管理用房費用 變電站費用 熱力站費用 水廠費用 居委會用房費用 派出所用房費用 幼兒園用房費用