【正文】 經(jīng)審核，貴單位“ “項(xiàng)目：取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為 元；其中：貨幣收入 元；實(shí)物收入 元；其他收入 元；扣除項(xiàng)目總金額為 元；其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額為 元；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 元；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的四項(xiàng)成本為 元；公共配套設(shè)施費(fèi)的成本為 元；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用為 元；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 元；從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除額為 元；增值額為 元；增值額與扣除項(xiàng)目金額之比 %；應(yīng)繳土地增值稅稅額為 元；免繳土地增值稅稅額為 元；已繳土地增值稅稅額為 元；項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額為 元。附件：北京市土地增值稅清算鑒證報告北京市土地增值稅清算申請表北京市土地增值稅清算通知書北京市土地增值稅清算材料清單北京市土地增值稅清算受理通知書北京市土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書北京市土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書北京市土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書北京市土地增值稅核定征收通知書附件1：北京市土地增值稅清算鑒證報告單位簽章：年月日土地增值稅鑒證報告（200）土增鑒字 號單位：我們接受委托，對貴單位轉(zhuǎn)讓“ “項(xiàng)目取得的收入應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了查證。第八章 附則第三十五條 本辦法所涉及各文書和表格均列舉在附件中。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的《鑒證報告》范本和內(nèi)容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務(wù)部門參考，并接受稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供清算項(xiàng)目鑒證工作底稿的查驗(yàn)核實(shí)工作。對于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項(xiàng)目，應(yīng)在全部辦理清算土地增值稅稅款工作后再進(jìn)行歸檔。第二十六條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過清算審核對清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》（見附件9）送達(dá)納稅人。第二十四條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算項(xiàng)目審核中，發(fā)現(xiàn)有下列情況的之一的，應(yīng)將全部資料移交納稅評估或稽查部門進(jìn)行清算工作。對財務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10％進(jìn)行計(jì)算扣除。對于成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偂！斗诸惙慨a(chǎn)單位面積建安造價表》及核算方法，由市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。（三）納稅人在銷售房地產(chǎn)過程中繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依照上述方法的市場價格核定。第十五條 清算項(xiàng)目銷售收入的確定。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范、審計(jì)事項(xiàng)情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補(bǔ)充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》（附件6）交納稅人，待清算資料補(bǔ)充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。（十一）《土地增值稅納稅申報表（一）》。（七）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收報告。（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。第三章 清算申請與受理第八條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在90日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算稅款申請，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請表》（附件2），經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。第六條 符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過竣工驗(yàn)收，在整個預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的。第二章 清算條件第五條 符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。北京市地方稅務(wù)局 二○○七年四月九日房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法第一章 總則第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》及有關(guān)文件的規(guī)定，制定本辦法。第四篇：北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 2007年05月28日 15時22分 1496 主題分類: 財稅審計(jì) 土地房產(chǎn)“房地產(chǎn)” “土地增值稅”北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知京地稅地[2007]134號各區(qū)、縣地方稅務(wù)局、各分局：為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算的管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）及土地增值稅相關(guān)政策文件，市局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），現(xiàn)印發(fā)給你們，并就有關(guān)問題通知如下，請一并依照執(zhí)行。稅源管理部門根據(jù)清算審核結(jié)論制作相應(yīng)稅務(wù)文書，送達(dá)納稅人。第二十二條 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。審核對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除。審核是否有不屬于清算范圍或不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加列入清算項(xiàng)目。（七）其他開發(fā)成本費(fèi)用審核意見的出具其他開發(fā)成本費(fèi)用審核小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)各類合同簽訂金額和銀行支付憑證及發(fā)票取得情況，對納稅人提供的《前期工程費(fèi)明細(xì)申報表》、《建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)申報表》、《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報表》《公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報表》、《開發(fā)間接費(fèi)明細(xì)申報表》、《利息支出明細(xì)申報表》、《扣除項(xiàng)目匯總申報表》進(jìn)行認(rèn)真比較、分析、確認(rèn)，根據(jù)清算項(xiàng)目的建筑面積占總建筑面積的比例，對各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行合理分?jǐn)?，填寫房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用審核相關(guān)附表，加注審核意見，報清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。計(jì)算開發(fā)間接費(fèi)用占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步核實(shí)。開發(fā)商自留的車庫、地下儲藏間，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有，若無對外銷售則相應(yīng)的開發(fā)成本不允許扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售車庫、車位、地下儲藏間應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)區(qū)分車庫、車位、地下儲藏間的對外銷售、業(yè)主共有、開發(fā)商自留三種情況；其中對外銷售的車庫、車位、地下儲藏間又分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)兩種情況。土地紅線外的綠化、修路、配套等支出，不得扣除。對于開發(fā)企業(yè)扣留的質(zhì)量保證金，未開具發(fā)票或未付款的，不允許在計(jì)算土地增值稅時計(jì)入成本并加計(jì)扣除。當(dāng)二者差異較大時，應(yīng)當(dāng)追加以下審核程序：開發(fā)企業(yè)采用甲供材料方式出包工程的，重點(diǎn)審查其提供的材料是否存在重復(fù)列支成本問題，必要時可從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對；或?qū)嵉夭榭错?xiàng)目工程情況，向建筑監(jiān)理公司取證；審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。第十九條 其他開發(fā)成本、費(fèi)用的審核（一）前期工程費(fèi)與基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核審核前期工程費(fèi)（包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、可研、通水、通電、通路、清理平整場地等費(fèi)用）和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等費(fèi)用）的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否存在明顯異常。會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。（三）收入審核意見的出具收入審核小組審核結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)填報收入審核相關(guān)附表，加注審核意見，報清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、拆遷換建、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)或不動產(chǎn)等行為應(yīng)當(dāng)視同銷售，按下列方法和順序確認(rèn)收入：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售同類房地產(chǎn)的平均價格確定；按當(dāng)?shù)禺?dāng)年同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。第十五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的審核（一）收入的確認(rèn)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。若因特殊原因需延長清算審核時間的，應(yīng)當(dāng)將延期原因和延期時間報上一級地稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并通知納稅人。第十二條 主管地稅機(jī)關(guān)在收到納稅人提交的清算資料時，應(yīng)當(dāng)對照《土地增值稅清算申報資料清單》和《土地增值稅清算申報表清單》所列內(nèi)容逐一核實(shí)，并嚴(yán)格按照本辦法附表格式和《土地增值稅清算管理規(guī)程》、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行審驗(yàn)。清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓使用年限超過一年以上房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。同一清算單位，分多次取得銷售（預(yù)售）許可證的，在確定三年期限時應(yīng)當(dāng)從最后一次取得銷售（預(yù)售）許可證的時間算起。第五條 主管地稅機(jī)關(guān)稅源管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理和監(jiān)控，對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用，及時掌握清算單位是否達(dá)到清算條件。第四條 土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為清算單位。第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法第一章 總則第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理,做好土地增值稅清算審核工作,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及其相關(guān)政策規(guī)定，制定本辦法。未按規(guī)定期限提交補(bǔ)正清算材料的，按《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第十九條有關(guān)規(guī)定處理。補(bǔ)正材料時間不計(jì)入本次清算核準(zhǔn)時限內(nèi)。簽章： 年 月 日附件3－02 土地增值稅清算受理通知書號：經(jīng)審查，你（單位）申報的 清算稅款項(xiàng)目，符合受理?xiàng)l件，現(xiàn)予受理。四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程：五、其他審核事項(xiàng)說明：中國注冊稅務(wù)（會計(jì)）師：中國注冊稅務(wù)（會計(jì)）師：年 月 日附件1－1 土地增值稅納稅鑒證表項(xiàng)目起止日期： 年 月 日至納稅人名稱 納稅人 地址 聯(lián)系人電話經(jīng)濟(jì)類型 行 業(yè) 直接主管部門 開戶銀行 賬 號 郵 政 編 碼項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 項(xiàng)目 行 次 中介鑒證數(shù)一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額 1 其中 轉(zhuǎn)讓土地收入 2 轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入 3二、扣除項(xiàng)目金額合計(jì) 4 5 6 其中 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 7 前期工程費(fèi) 8 建筑安裝工程費(fèi) 9 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 10 公共配套設(shè)施費(fèi) 11 開發(fā)間接費(fèi)用 12房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 13 其中 利息支出 14 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 15與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi) 16年 月 金額單位元日 其中 營業(yè)稅 17 城市維護(hù)建設(shè)稅 18 教育費(fèi)附加 19 地方教育附加 20財政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù) 21三、增值額 22四、增值額與扣除項(xiàng)目金額之比（%）23五、適用稅率（%）24六、速算扣除系數(shù)（%）25八、應(yīng)繳土地增值稅稅款 26九、免繳土地增值稅稅款 27十、已繳土地增值稅稅款 28十一、項(xiàng)目清算應(yīng)補(bǔ)土地增值稅稅額 29十二、項(xiàng)目清算應(yīng)退土地增值稅稅額 30 中介機(jī)構(gòu)：（公章）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 中國注冊稅務(wù)（會計(jì)）師：（簽章）參加鑒證人員：單位：（公章）財務(wù)負(fù)責(zé)人： 年 月 日年 月 日附件1－2 土地增值稅繳款情況匯總表 金額單位：元納稅人名稱 納稅人地址 聯(lián)系人、電話 經(jīng)濟(jì)類型 行 業(yè) 直接主管部門 開戶銀行 賬 號 郵政編碼 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址稅款入庫日期 行 次 繳款書號碼 金額合計(jì)中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位：（公章）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財務(wù)負(fù)責(zé)人：中國注冊稅務(wù)（會計(jì)）師：（簽章）年 月 日參加鑒證人員： 年 月 日附件1－3 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表取得收入起止日期： 年 月 日至 年 月 日 金額單位：元委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期開發(fā)商品房收入類別 企業(yè)提供數(shù) 中介調(diào)整數(shù) 確定收入數(shù) 備注 銷售貨幣金額 換取非貨幣性資產(chǎn)作價金額 分配股東作價金額 分配投資人作價金額 用于職工福利作價金額 用于職工獎勵作價金額 用于贊助作價金額 對外投資金額 抵償債務(wù)金額 取得其他收益金額合計(jì)中介機(jī)構(gòu)：（公章）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：中國注冊稅務(wù)（會計(jì)）師：（簽章）參加鑒證人員：附件1－4 扣除項(xiàng)目匯總表委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期項(xiàng)目 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 單位：（公章）財務(wù)負(fù)責(zé)人： 年 月 日 年 月 日金額單位：元其中 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)用 其中 利息支出 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 其中 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 地方教育附加%扣除數(shù) 合計(jì)中介機(jī)構(gòu)：（公章）單位:（公章）機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 財務(wù)負(fù)責(zé)人：中國注冊稅務(wù)（會計(jì)）師:（簽章）年 月 日 參加鑒證人員： 年 月 日 附件1－5 取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表金額單位：元委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期項(xiàng)目名稱 有效憑證金額 本次扣除金額 本次未扣除金額 備注 支付的土地出讓金 支付地價款金額 交納的有關(guān)稅費(fèi) 其中：合計(jì)中