【文章內(nèi)容簡介】 學(xué)校用房費用 托兒所用房費用 公共廁所費用 自行車棚用房費用 郵電通訊用房費用其他非營業(yè)性公共設(shè)施費用 其 中：合計中介機構(gòu)：（公章）機構(gòu)負責(zé)人： 中國注冊稅務(wù)（會計）師:（簽章）參加鑒證人員：附件1－12 利息支出鑒證表納稅人名稱 納稅人地址 聯(lián)系人 電話經(jīng)濟類型 行 業(yè) 直接主 管部門開戶銀行 賬 號 郵 政單位:（公章）財務(wù)負責(zé)人： 年 月 日 年 月 日金額單位：元編 碼 項目名稱項目地址 銀行同期利率： 金融機構(gòu)名稱 行 次 借款 金額 借款期限 利率 允許列支利息金額合計中介機構(gòu)：（公章）機構(gòu)負責(zé)人：中國注冊稅務(wù)（會計）師:（簽章）參加鑒證人員：附件1－13 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費鑒證表單位:（公章）財務(wù)負責(zé)人： 年 月 日 年 月 日 金額單位：元 委托單位名稱： 編制人 日期 復(fù)核人 日期項 目 行 次 應(yīng)繳納稅款金額 實際繳納稅款金額 備注 營業(yè)稅 1 城市維護建設(shè)稅 2 教育費附加 3 地方教育附加 4 5 6 7 8 9 10 11 已納稅額合計 12中介機構(gòu)：（公章）機構(gòu)負責(zé)人：中國注冊稅務(wù)（會計）師:（簽章）參加鑒證人員：附件2 土地增值稅清算申請表 單位：平方米單位:（公章）財務(wù)負責(zé)人： 年 月年 月 日 日 納稅人名稱 納稅人地址 納稅人識別號 聯(lián)系人及電話 項目名稱 項目地址項目總建筑面積 應(yīng)銷售總面積已預(yù)（銷）售總面積 已預(yù)（銷）售面積占應(yīng)銷售面積比例 ％ 納稅人申請理由：單位簽章： 法人簽章：年 月 日 主管稅務(wù)機關(guān)意見： 簽章：簽字： 年 月 日填表說明：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在辦理土地增值稅清算手續(xù)時據(jù)實填寫本表。項目清稅終了后，本表與納稅申報表及清稅相關(guān)資料一同存檔。本表一式兩份，地方主管稅務(wù)機關(guān)審核蓋章后，由稅務(wù)機關(guān)、納稅人各留存一份。附件3－01 土地增值稅清算通知書 號：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）及《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，你（單位）的 項目，已符合土地增值稅清算條件，請你單位自收到本通知之日起90個工作日內(nèi)，到辦理土地增值稅清算手續(xù)。簽章： 年 月 日附件3－02 土地增值稅清算受理通知書號：經(jīng)審查，你（單位）申報的 清算稅款項目，符合受理條件，現(xiàn)予受理。本機關(guān)將于受理后90個工作日內(nèi)做出核準決定。簽章： 年 月 日附件3－03 土地增值稅清算補充材料通知書號：經(jīng)審查，你（單位）申請的 清算稅款項目，需補正清算材料。請你（單位）于接到本通知書之日起30個工作日內(nèi)補正有關(guān)清算材料。補正材料時間不計入本次清算核準時限內(nèi)。需要補正提交的清算材料及要求如下：簽章： 年 月 日附件3－04 土地增值稅中止清算審核通知書 號：經(jīng)審查，你（單位）申請的 清算稅款項目，需補正清算材料，本機關(guān)決定中止審核。請你（單位）于接到本通知書之日起30個工作日內(nèi)補正有關(guān)清算材料。補正材料時間不計入本次清算核準時限內(nèi)。未按規(guī)定期限提交補正清算材料的，按《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第十九條有關(guān)規(guī)定處理。需要補正的清算材料和要求如下：簽章年 月 日 附件3－05 土地增值稅終止清算審核通知書 號：根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則、《遼寧省土地增值稅清算管理辦法》等有關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)對你（單位）申請的 清算項目情況進行了審核，稅務(wù)機關(guān)認為不符合土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定，決定終止清算審核。終止審核的理由如下：簽章：年 月 日附件3－06 土地增值稅核定征收通知書號：根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）及《遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)決定對你（單位）項目按確定的銷售收入 %的征收率，核定征收土地增值稅。核定征收的理由如下：簽章：年 月 日附件４土地增值稅清算材料清單 納稅人名稱：清算項目名稱：清算項目座落地址： 編號：第 號序號 材料名稱 備注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12附件５土地增值稅清算各項通知書編號說明土地增值稅清算各項通知書編號共計18位阿拉伯數(shù)字，前兩位為省籍代碼（21），三四位為市籍代碼，五六位為縣區(qū)籍代碼，七八位為機構(gòu)代碼，如征收科0綜合科02等，各地可自行排列，九十位為事項代碼，固定為：01：清算通知書（附件3－01）02：清算受理通知書（附件3－02）、03：清算補充材料通知書（附件3－03）、04：中止清算審核通知書（附件3－04）、05：終止清算審核通知書（附件3－05）、06：核定征收通知書（附件3－06），十一至十四位為年份代碼，十五至十八位為流水號。第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法第一章 總則第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理,做好土地增值稅清算審核工作,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及其相關(guān)政策規(guī)定，制定本辦法。第二條 凡在本省境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，其開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合土地增值稅清算條件的，均適用本辦法。第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅的清算主體，符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)當在規(guī)定期限內(nèi)自行完成清算或委托有清算資質(zhì)的中介機構(gòu)完成清算。接受委托進行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)，應(yīng)當按《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的有關(guān)規(guī)定完成清算鑒證，出具《土地增值稅清算鑒證報告》，并對清算鑒證結(jié)果承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四條 土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位。分期開發(fā)的項目以分期項目為清算單位。同一清算單位中既有普通標準住宅又有非普通住宅及其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)當分別核算增值額，計征土地增值稅。未分別核算或不能分別核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定，應(yīng)當按合理的方式分別計算住宅和其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值額。第五條 主管地稅機關(guān)稅源管理部門應(yīng)當加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理和監(jiān)控，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)當督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用，及時掌握清算單位是否達到清算條件。第二章 清算條件第六條 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當主動進行土地增值稅清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。第七條 符合下列情形之一的，主管地稅機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例達到或超過85%，或該比例雖未達到85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。同一清算單位，分多次取得銷售（預(yù)售）許可證的，在確定三年期限時應(yīng)當從最后一次取得銷售（預(yù)售）許可證的時間算起。（三）經(jīng)主管地稅機關(guān)進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第八條 納稅人在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓未使用及使用年限在一年以內(nèi)的房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)當按規(guī)定進行土地增值稅納稅申報，收入按實際取得的收入計算，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。清算后再銷售或轉(zhuǎn)讓使用年限超過一年以上房地產(chǎn)的，應(yīng)當按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定計算繳納土地增值稅。第三章 清算申請與受理第九條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機關(guān)辦理清算手續(xù)，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算表》；凡屬地稅機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅進行清算的項目，主管地稅機關(guān)應(yīng)當下發(fā)《土地增值稅清算通知書》，納稅人應(yīng)當在接到清算通知之日起90日內(nèi)，到主管地稅機關(guān)辦理清算手續(xù)。第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)當向主管地稅機關(guān)提交有關(guān)清算項目資料和清算申報表，并填寫《土地增值稅清算申報資料清單》和《土地增值稅清算申報表清單》。第十一條 納稅人應(yīng)當準確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機構(gòu)代理進行清算鑒證的，中介機構(gòu)應(yīng)當在《土地增值稅清算鑒證報告》中詳細列明清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。第十二條 主管地稅機關(guān)在收到納稅人提交的清算資料時，應(yīng)當對照《土地增值稅清算申報資料清單》和《土地增值稅清算申報表清單》所列內(nèi)容逐一核實，并嚴格按照本辦法附表格式和《土地增值稅清算管理規(guī)程》、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》規(guī)定的內(nèi)容進行審驗。對納稅人提交的申請材料格式準確、內(nèi)容齊全規(guī)范的，主管地稅機關(guān)應(yīng)當予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人提交的申請材料格式不準確、內(nèi)容不規(guī)范、相關(guān)事項不清楚的，應(yīng)當在5個工作日內(nèi)退回納稅人重新修改或補充完善，并向納稅人出具《土地增值稅清算補充材料通知書》，納稅人應(yīng)當在30日內(nèi)將清算資料修改補充完整，并重新辦理稅款清算手續(xù)。第四章 清算審核第十三條 土地增值稅清算審核工作由縣及縣以上主管地稅機關(guān)組織實施，并應(yīng)當自受理納稅人清算申請之日起90日內(nèi)（不含納稅人應(yīng)地稅機關(guān)要求增加補正資料時間）完成清算審核。若因特殊原因需延長清算審核時間的，應(yīng)當將延期原因和延期時間報上一級地稅機關(guān)批準，并通知納稅人。第十四條 主管地稅機關(guān)應(yīng)當成立由領(lǐng)導(dǎo)總負責(zé)，征管、稅政、計會、稽查、二分局、稅源管理部門等相關(guān)單位共同參加的清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。領(lǐng)導(dǎo)組按清算審核的不同內(nèi)容和要求，下設(shè)收入審核、土地成本審核、其他開發(fā)成本及費用審核、稅金及其他扣除項目審核等若干審核小組，明確各小組的職責(zé)和分工。各審核小組應(yīng)當在規(guī)定時間內(nèi)對納稅人提供的相關(guān)票據(jù)、憑證、資料進行認真審查核實，出具初審意見，報清算審核領(lǐng)導(dǎo)組集體審議。第十五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的審核（一）收入的確認納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)當在計算土地增值稅時予以調(diào)整。售房時向購買方一并收取的代收費用，應(yīng)當作為計稅收入（但不作為加計扣除的基數(shù)）。開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、拆遷換建、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)或不動產(chǎn)等行為應(yīng)當視同銷售，按下列方法和順序確認收入：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售同類房地產(chǎn)的平均價格確定；按當?shù)禺斈晖惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（二）收入的審核 收入審核小組應(yīng)當根據(jù)納稅人提供的《與收入相關(guān)的面積明細申報表》和《轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細申報表》，結(jié)合立項報告、測繪報告、規(guī)劃許可證、銷（預(yù)）售許可證等相關(guān)資料，核實與收入相關(guān)的面積之間的邏輯關(guān)系是否合理，有無應(yīng)視同銷售行為未作銷售處理的情況。同一清算單位中不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目是否分別核算收入。若發(fā)現(xiàn)納稅人提供的收入資料不實，成交價格明顯低于正常銷售價格又無正當理由的，收入審核小組可以參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)市場價格核定收入。（三）收入審核意見的出具收入審核小組審核結(jié)束后，應(yīng)當填報收入審核相關(guān)附表，加注審核意見，報清算審核領(lǐng)導(dǎo)組。第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地、新建房和配套設(shè)施發(fā)生的成本費用，準予扣除的項目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及國家規(guī)定的準予加計20%的扣除，未實際發(fā)生的上述各項預(yù)提（或預(yù)付）費用，不得扣除。第十七條 審核扣除項目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。（三）扣除項目金額應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的。（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當按照受益對象，采用合理的分攤方法，分攤共同的成本費用。（六）對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。第十八條 取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費的審核（一）審核取得土地使用權(quán)、土地征用及拆遷補償費實際支付金額結(jié)合企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、土地出讓合同、土地價款的支付憑據(jù)、契稅完稅憑證、銀行支付記錄和與政府相關(guān)部門的協(xié)議，確認本期開發(fā)項目“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否獲取合法有效憑證，口徑是否一致。拆遷補償費和青苗補償費等與概預(yù)算是否存在明顯異常，拆遷、補償支出與拆遷、補償合同和簽收花名冊發(fā)生的金額能否互相對應(yīng)，有無政府返還和以地補路等情況。土地征用及拆遷補償若由政府或者其他拆遷單位承擔(dān)，則這部分費用已包括在取得土地使用權(quán)的金額中，審核是否有重復(fù)列支的問題。比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補償費是否存在明顯異常。（二）審核取得土地使用權(quán)和土地征用及