【文章內(nèi)容簡介】 加計扣除。開發(fā)商自留的車庫、地下儲藏間，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有，若無對外銷售則相應的開發(fā)成本不允許扣除。（五）開發(fā)間接費用的審核審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用；是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；是否全部屬于直接組織、管理清算項目發(fā)生的費用；是否將開發(fā)費用記入開發(fā)間接費用；是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，如未售房屋的物業(yè)看護費、產(chǎn)權(quán)交易費、售樓處的水電、辦公費等，記入開發(fā)間接費用的情形；有無預提的開發(fā)間接費用；在計算加計扣除項目基數(shù)時，是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因延期建設和違規(guī)建設，被建設主管部門給予的行政性罰款，不允許在“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費用”中歸集，若發(fā)現(xiàn)應當予以剔除。開發(fā)企業(yè)先行為施工方職工代付社保統(tǒng)籌費用，應當通過往來科目進行核算，不得作為扣除項目扣除。計算開發(fā)間接費用占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的，則應當進一步核實。（六）房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。銷售費用、管理費用一律按“取得土地使用權(quán)所支付金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%予以扣除。財務費用中的利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除；若發(fā)現(xiàn)有憑證不齊全、分攤不合理或不能提供金融機構(gòu)證明的，則一律按“取得土地使用權(quán)所支付金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%予以扣除。（七）其他開發(fā)成本費用審核意見的出具其他開發(fā)成本費用審核小組應當根據(jù)各類合同簽訂金額和銀行支付憑證及發(fā)票取得情況，對納稅人提供的《前期工程費明細申報表》、《建筑安裝工程費明細申報表》、《基礎(chǔ)設施費明細申報表》《公共配套設施費明細申報表》、《開發(fā)間接費明細申報表》、《利息支出明細申報表》、《扣除項目匯總申報表》進行認真比較、分析、確認，根據(jù)清算項目的建筑面積占總建筑面積的比例，對各項費用進行合理分攤，填寫房地產(chǎn)開發(fā)成本費用審核相關(guān)附表，加注審核意見，報清算審核領(lǐng)導組。第二十條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項目的審核（一）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的確認和審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加、地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的其他稅費，不得在稅金中歸集。審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，重點審核以下內(nèi)容：審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅是否有重復扣除問題。審核是否有不屬于清算范圍或不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加列入清算項目。審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否將少繳或不繳的稅費在清算時進行扣除。（二）財政部規(guī)定的其他扣除項目的確認和審核對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本按規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。審核其他扣除項目，重點審核以下內(nèi)容：審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用是否作為房地產(chǎn)開發(fā)成本列支并進行加計扣除。審核對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，有無違反稅收規(guī)定加計扣除。審核對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。（三）稅金及其他扣除項目審核意見的出具稅金及其他扣除項目審核小組應當將審核情況填入稅金及其他扣除項目審核相關(guān)附表，并加注意見，報清算審核領(lǐng)導組。第五章 核定征收第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，地稅機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的平米售價確認收入，按規(guī)定的核定征收率計算繳納土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)地（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由的。（六）納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當理由的。第二十二條 對開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、開發(fā)間接費用等，按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，地稅機關(guān)可參照《山西省建設工程計價依據(jù)》和當?shù)亟ㄔO工程管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除：（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；（二）提供的開發(fā)成本資料不實的；（三）發(fā)現(xiàn)《土地增值稅清算鑒證報告》不真實的；（四）虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；（五）清算項目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、開發(fā)間接費用的平米成本，明顯高于當?shù)毓嫉乃捻椯M用單位平米造價，又無正當理由的。第二十三條 凡不符合核定征收條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要 嚴格按規(guī)定進行清算，不得以核定征收方式代替清算工作。第六章 審核結(jié)果的處理第二十四條 清算審核領(lǐng)導組根據(jù)各清算審核小組的審核意見，匯總有關(guān)資料，經(jīng)清算審核領(lǐng)導組會議或經(jīng)辦公會議集體審議后，確定清算項目的增值額、適用稅率，最終做出清算審核結(jié)論。稅源管理部門根據(jù)清算審核結(jié)論制作相應稅務文書，送達納稅人。對需補繳稅款的清算項目應當出具《土地增值稅清算補稅通知書》，由納稅人自行辦理納稅申報手續(xù)；對需退稅的清算項目，按照有關(guān)退稅流程辦理退稅手續(xù)；對符合核定征收條件的清算項目，應當明確核定依據(jù)、核定征收率、核定稅額，督促納稅人按核定稅額按期繳納稅款。第七章 附則第二十五條 本辦法所涉及各種稅務文書和表格式樣、填列歸集要求均附列在附件中。第二十六條 本辦法自2014年7月1日起施行。第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法第一章 總則第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》和《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》及有關(guān)文件的規(guī)定，制定本辦法。第二條 凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，均適用本辦法。第三條 對一個清算項目中既有普通標準住宅又有非普通標準住宅的，應分別核算增值額；未分別核計算增值額的，按照普通標準住宅和非普通標準住宅的可售面積占清算項目可售面積的比例計算扣除項目金額后，分別按照普通標準住宅和非普通標準住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額。普通住宅標準，按各省轄市人民政府根據(jù)省人民政府授權(quán)制定并對社會公布標準執(zhí)行。省轄市人民政府未制定普通住宅標準的，按照《遼寧省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設廳等部門關(guān)于切實做好穩(wěn)定住房價格工作實施意見的通知》（遼政發(fā)［2005］53號）規(guī)定的標準執(zhí)行。第四條 納稅人如委托中介機構(gòu)在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時，應在報送有關(guān)資料的同時附送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，附件１）。第二章 清算條件第五條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（一）全部竣工并銷售完畢并按規(guī)定已預繳土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)項目；全部竣工并銷售完畢未預繳土地增值稅的，在補繳預繳土地增值稅完畢后的房地產(chǎn)開發(fā)項目；根據(jù)遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案的有關(guān)規(guī)定，以工程驗收部門核發(fā)《遼寧省房屋建筑工程竣工驗收備案書》之日，作為土地增值稅清算項目竣工的時限；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。第六條 符合下列情況之一的，主管地方稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）地方稅務機關(guān)認定有可能造成稅款流失、經(jīng)縣級（含縣級）以上主管地方稅務機關(guān)批準清算的開發(fā)項目；（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。第三章 清算申請、受理與審核第八條 凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在滿足清算條件后90個工作日內(nèi)向主管地方稅務機關(guān)辦理清算稅款手續(xù)，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（附件２）。第九條 凡主管地方稅務機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務機關(guān)應向納稅人出具《土地增值稅清算通知書》（附件３－01）。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90個工作日內(nèi)，到主管地方稅務機關(guān)辦理清算稅款手續(xù)。第十條 納稅人在辦理土地增值稅清算手續(xù)時，應向主管地方稅務機關(guān)提交以下有關(guān)清算項目材料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（附件４）。（一）項目竣工決算報表，當期項目開發(fā)、銷售期間的財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等；（二）國有土地使用權(quán)證書；（三）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；（四）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；（五）能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、銷售單價、用途等；（七）清算項目的工程竣工驗收報告；（八）清算項目的銷售許可證；（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加等；（十）《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；（十一）《土地增值稅納稅申報表》（包括預繳完稅證明）；（十二）稅務機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。第十一條 主管地方稅務機關(guān)應認真審核納稅人提供的清算材料，對納稅人提交的清算材料齊全的，主管地方稅務機關(guān)應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（附件3－02）。對納稅人提交的清算資料不完整、內(nèi)容不規(guī)范、審核事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改或補充資料，并向納稅人出具《土地增值稅清算補充材料通知書》（附件3－03）。納稅人須在收到《土地增值稅清算補充材料通知書》之日起30個工作日內(nèi)提供清算補充材料，重新辦理稅款清算手續(xù)。第十二條 主管地方稅務機關(guān)應自受理納稅人清算申請之日起90個工作日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應稅務機關(guān)要求補充資料的時間。第十三條 主管地方稅務機關(guān)有權(quán)對清算工作中的工作底稿進行檢查；審核納稅人提供的證明憑證、資料是否真實齊全；審核各項報表扣除項目內(nèi)容與相關(guān)資料的關(guān)系是否相符等。第十四條 清算項目銷售收入的確定。銷售收入是指清算項目或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的全部價款（包括預收房款）及有關(guān)的經(jīng)濟收益。收入的確認重點審核企業(yè)預售款和相關(guān)的經(jīng)濟收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同時應審核向購買方收取的房價款中是否包含代收費用。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定由主管地方稅務機關(guān)按照當期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定。第十五條 對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定計算，發(fā)生的各項成本和費用應按實際發(fā)生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預提（或應付）費用不得扣除。第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：１、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；２、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。第十七條 對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。第四章 清算管理第十八條 主管地方稅務機關(guān)要根據(jù)房地產(chǎn)開項目的建設形象進度，做好應稅事項的跟蹤管理。要認真查驗和審核清算企業(yè)報送的相關(guān)資料，在審查清算項目過程中因需要納稅人進一步補充與清算項目相關(guān)的材料時，決定中止審核，應向納稅人開具《土地增值稅中止清算審核通知書》（附件3－04），待納稅人重新補充證明材料后，再辦理稅款清算手續(xù)。第十九條 發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按照確定的銷售收入，核定征收土地增值稅。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；（二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；（三）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期改正，逾期仍不清算的；（四）對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的；（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的；（六）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的；（七）未按規(guī)定的時間提交清算補正材料的。第二十條 土地增值