房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃概述(編輯修改稿)
2025-07-18 17:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)通過市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)所確定的正常市場(chǎng)交易價(jià)，對(duì)此，納稅人又不能提供有效憑據(jù)或無正當(dāng)理由進(jìn)行解釋的行為。 對(duì)這種情況，應(yīng)按評(píng)估的市場(chǎng)交易價(jià)確定其實(shí)際成本價(jià)，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)算征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——土地增值稅的稅率 土地增值稅稅率設(shè)計(jì)的基本原則是，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征?！ “凑者@個(gè)原則，土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。其中，最低稅率為30％，最高稅率為60％，稅收負(fù)擔(dān)高于我國(guó)的企業(yè)所得稅。實(shí)行這樣的稅率結(jié)構(gòu)和負(fù)擔(dān)水平，一方面，可以對(duì)正常的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，通過較低稅率體現(xiàn)優(yōu)惠政策；另一方面，對(duì)取得過高收入，尤其是對(duì)炒賣房地產(chǎn)獲取暴利的單位和個(gè)人，也能發(fā)揮一定的調(diào)節(jié)作用?！ ⊥恋卦鲋刀愃募?jí)超率累進(jìn)稅率表（％） 級(jí)次增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率速算扣除系數(shù) 1不超過50％的部分300 2超過50％～100％的部分405 3超過100％～200％的部分5015 4超過200％的部分6035房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 ?。ㄒ唬┯?jì)稅原則 首先以出售房地產(chǎn)的總收入減除扣除項(xiàng)目金額，求得增值額。再以增值額同扣除項(xiàng)目金額相比，其比值即為土地增值率。然后，根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，求得應(yīng)納稅額?！ 。ǘ┺D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法 增值率＝（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入－扣除項(xiàng)目金額）／扣除項(xiàng)目金額100％ 應(yīng)納稅額＝增值額適用稅率－扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù) ?。ㄈ┏鍪叟f房應(yīng)納稅額的計(jì)算方法 。其公式為： 評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)成新度折扣率 ?！ ??！ ！ ??！ ?yīng)納稅額＝增值稅適用稅率－扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù) ?。ㄋ模┨厥馐鄯糠绞綉?yīng)納稅額的計(jì)算方法 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂Ｈ舭创宿k法難以計(jì)算或明顯不合理的，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。 按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的公式為： 扣除項(xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目的總金額轉(zhuǎn)讓土地權(quán)的面積或建筑面積受讓土地使用權(quán)的總面積土地增值稅籌劃方案《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》 2001/06/01 日前，“北京２０００年房地產(chǎn)稅務(wù)、金融及法律研討與項(xiàng)目洽談會(huì)”在北京召開。該研討會(huì)由滬江德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所、北京廣盛律師事務(wù)所主辦，中國(guó)建行、農(nóng)行、工行、招商銀行、東亞銀行的代表及京城幾大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代表出席了會(huì)議。 會(huì)上有關(guān)人士指出，導(dǎo)致目前我國(guó)大城市商品房房?jī)r(jià)過高的原因很復(fù)雜，其中稅費(fèi)比重大是一個(gè)重要原因。在國(guó)外，地價(jià)及稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的２０％，而國(guó)內(nèi)地價(jià)和稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的５０％左右。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商如何有效降低稅費(fèi)，在保證基本利潤(rùn)率（國(guó)內(nèi)一般為１０％）的前提下使房?jī)r(jià)降下來就成為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是其稅率較高，稅負(fù)重，二是其有籌劃的余地，做好了，可以節(jié)省不少稅金支出。 滬江德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所北京分所的合伙人李展偉、稅務(wù)部經(jīng)理蘭東武介紹了土地增值稅籌劃的基本思路：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)
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