【文章內(nèi)容簡介】 。方法包括：（1）避免發(fā)生土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為。例如，通過選用房地產(chǎn)的代理建房、合作建房的方式建造房屋，或者通過租出房產(chǎn)或土地使用權(quán)，從而避免被征收土地增值稅。（2）即使房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，但并未因此取得收入或者屬于免征土地增值稅范圍。例如，房地產(chǎn)所有者通過境內(nèi)非盈利的社會團(tuán)體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈予教育、民政和其他社會福利、公共事業(yè)；房地產(chǎn)所有者、土地使用權(quán)所有者將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈予直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)人。（3）準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)銷售額，避免不屬于土地增值稅征收范圍內(nèi)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)混淆進(jìn)來，重復(fù)征收稅收。例如，出租房屋取得的收入屬于營業(yè)稅的征收范圍，應(yīng)與出售房屋的銷售收入嚴(yán)格區(qū)分，避免錯誤增加土地增值稅的收入。綜觀國內(nèi)學(xué)者的研究成果，可以發(fā)現(xiàn)國內(nèi)企業(yè)納稅籌劃的研究尚處于初級階段，從理論上看，企業(yè)納稅籌劃的研究還停留在概念和方法上，理論研究相對薄弱。實務(wù)技術(shù)層次的分析較多的集中在事后階段的籌劃研究上，忽略了納稅籌劃的事前性和整體性。而且目前所探討的稅收籌劃實務(wù)大都著眼于寬泛概念的企業(yè)，根據(jù)各行業(yè)特點進(jìn)行專門稅收籌劃研究的較少?；诙愂諏τ诜康禺a(chǎn)行業(yè)的重要性，國內(nèi)目前也有專門針對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的研究論著。從稅收籌劃角度來看，單純從理論房地產(chǎn)企業(yè)的角度進(jìn)行稅收籌劃研究的較多，針對實際房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全方位稅收籌劃研究的較少。從稅收籌劃研究內(nèi)容來看，要么僅針對房地產(chǎn)企業(yè)涉及的單個稅種進(jìn)行稅收籌劃，要么直接對房地產(chǎn)企業(yè)生命周期的各環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃，前者未研究稅種的綜合影響，后者對各稅種的研究又欠深入。進(jìn)行稅收籌劃實驗研究時，只是零散地羅列了各個稅收籌劃的案例，企業(yè)不容易進(jìn)行實踐。目前關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的書籍或論文均側(cè)重于介紹稅收籌劃的理論知識或單一稅種的籌劃，雖然有些輔以實例講解來闡述稅收籌劃的原理方法，但案例均為虛擬形式出現(xiàn)，且房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種大部分屬于地稅，不同省市，其稅收優(yōu)惠政策是不一樣的。在實際生活中可能用的不多，不能給真實的房地產(chǎn)企業(yè)帶來實用價值。本文擬就一具體的房地產(chǎn)企業(yè)，在我國現(xiàn)行的稅收法律法規(guī)和當(dāng)?shù)氐亩愂諆?yōu)惠政策環(huán)境下，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營實際情況來討論土地增值稅稅收籌劃問題。3. 河南老街坊置業(yè)有限公司概況及土地增值稅稅收籌劃現(xiàn)狀 綠地集團(tuán)是中國綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，在2012世界企業(yè)500強排名第483位，在2011中國企業(yè)500強排名中位列第36位，在中國房地產(chǎn)企業(yè)排名中超過萬科，位居第1位，在上海地區(qū)企業(yè)集團(tuán)中排名第17位，2012年營收超過2400億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入僅次于萬科，首次超過1000億元。 河南老街坊置業(yè)有限公司成立于2004年4月29日，隸屬于上海綠地集團(tuán)。是一家大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司。自2004年至2012年間，河南老街坊置業(yè)有限公司先后在鄭東新區(qū)開發(fā)了鄭東新苑住宅群、峰會天下和世紀(jì)峰會的峰會寫字樓組合、銷售面積達(dá)174萬平方米。累計實現(xiàn)銷售收入近100億元，迅速發(fā)展成為河南省內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)極具影響力的企業(yè)之一。 作為一家以房產(chǎn)開發(fā)為主的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，河南老街坊置業(yè)有限公司的發(fā)展軌跡就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長的一個縮影。它在土地增值稅方面所面臨的問題也是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在面臨的問題，很有代表性，很值得借鑒。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到十幾種稅收，稅負(fù)很重，其中土地增值稅又是重中之重，土地增值稅稅額隨著房價的增長和房地產(chǎn)銷售收入的增長在逐年增多。從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。近些年政府不斷出臺新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進(jìn)一步縮小。過去大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項目公司等方式經(jīng)營，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。然而，2006 年 3 月頒布的《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）中明確規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。以前許多房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于商業(yè)地產(chǎn)，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31 號）的規(guī)定，對轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應(yīng)作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。以前可利用借款費用資本化進(jìn)行加計扣除，減少土地增值額。但根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用，作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。河南老街坊置業(yè)有限公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個典型代表企業(yè)之一 ，同樣處在稅收法律法規(guī)日益規(guī)范的大環(huán)境中，上述稅收籌劃問題它都在面臨。此外，在土地增值稅稅收籌劃方面，它還存在另外一些問題，例如，底商和上層住宅土地增值稅的核算方法的選擇；費用在期間費用和開發(fā)間接費之間歸集問題；利息支出的更合理扣除；利用稅收優(yōu)惠政策準(zhǔn)確計算稅收臨界點等。通過對這些方面進(jìn)行更好的稅收籌劃，可以為企業(yè)減少很多稅負(fù)，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟利益。4. 河南老街坊置業(yè)有限公司土地增值稅籌劃中存在的問題分析 政策規(guī)定：土地增值稅清算單位必須以房地產(chǎn)最基本的核算項目或核算對象為單位計算，所謂的“最基本的核算項目或核算對象”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門（例如建設(shè)委員會或建設(shè)局）報批的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如果是分期建設(shè)的項目，則以分期項目為清算單位。由于商鋪住宅聯(lián)體項目，在實踐當(dāng)中都是以商鋪聯(lián)體住宅作為一個項目在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門（例如建設(shè)委員會或建設(shè)局）報批的，而決不是把商鋪和商鋪上面的普通住宅分別向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門報批。因此，對于商鋪住宅聯(lián)體項目的土地增值稅清算，應(yīng)把商鋪住宅聯(lián)體作為一個項目清算單位，而不能把商鋪和商鋪上面的普通住宅分別作為一個清算項目。但是，在進(jìn)行房地產(chǎn)土地增值稅清算時，對于商鋪住宅聯(lián)體樓的土地增值稅如何計算，出現(xiàn)了爭議比較大的兩種計算方法：方法一是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按建筑面積分別核算各自的增值額，再計算土地增值稅；方法二是先按店鋪和店鋪上面的普通住宅各自的建筑面積分開計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。兩者計算結(jié)果存在一定差異性。案例分析[1]：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品住宅樓一幢，底層為商鋪，面積1000平方米，商鋪以上為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，面積為5000平方米，合計6000平方米。該住宅樓項目土地成本為120萬元，房屋開發(fā)成本600萬元，其他費用按比例扣除。該項目商鋪收入為500萬元，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入為500萬元，合計1000萬元，營業(yè)稅金及附加55萬元。請問應(yīng)如何計算繳納商鋪住宅聯(lián)體樓的土地增值稅？方法一：按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按建筑面積分別核算增值額，計算土地增值稅。扣除項目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費用扣除1