【正文】 例如，企業(yè)人力資源部可以在不影響公司正常運(yùn)行的情況下，把能劃歸到開發(fā)項(xiàng)目的人員盡量劃入項(xiàng)目編制，這樣這些項(xiàng)目編制人員的工資就自然而然的從期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到了開發(fā)間接費(fèi)，從而增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高了扣除項(xiàng)目金額，降低了增值率，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。如果企業(yè)想通過提供銷售價(jià)格帶來更大收益，此時(shí)增值率大于20%，適用于“增值率小于 50%時(shí)，稅率為 30%，速扣數(shù)為 0”。但是，河南老街坊置業(yè)有限公司是綠地集團(tuán)的下屬子公司，綠地集團(tuán)是上海的國有企業(yè)，在全國不同的地區(qū)成立了很多分部，集團(tuán)總部每年都會(huì)對(duì)各個(gè)分部的經(jīng)營狀況進(jìn)行統(tǒng)一評(píng)比，凈利潤的大小是其中一項(xiàng)最重要的參考標(biāo)準(zhǔn)，因此，分部財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為了使排名靠前，而盲目的將大部分的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)，通過這種方法來提高凈利潤。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營過程中,由于需要大量資金周轉(zhuǎn)，企業(yè)自有資金量很難滿足經(jīng)營活動(dòng)的需要，因此一般都會(huì)發(fā)生大量的借款,附帶產(chǎn)生的利息支出是不可避免的,而利息支出的不同扣除方法直接影響企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅額。但是，在進(jìn)行房地產(chǎn)土地增值稅清算時(shí)，對(duì)于商鋪?zhàn)≌?lián)體樓的土地增值稅如何計(jì)算，出現(xiàn)了爭議比較大的兩種計(jì)算方法：方法一是按核算項(xiàng)目先整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按建筑面積分別核算各自的增值額，再計(jì)算土地增值稅；方法二是先按店鋪和店鋪上面的普通住宅各自的建筑面積分開計(jì)算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計(jì)算增值稅。它在土地增值稅方面所面臨的問題也是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在面臨的問題，很有代表性，很值得借鑒。綜觀國內(nèi)學(xué)者的研究成果，可以發(fā)現(xiàn)國內(nèi)企業(yè)納稅籌劃的研究尚處于初級(jí)階段，從理論上看，企業(yè)納稅籌劃的研究還停留在概念和方法上，理論研究相對(duì)薄弱。Dominic Maxwell和Anthony Vigor（2006）在《土地增值稅：值得轉(zhuǎn)變嗎》中指出，土地增值稅是以土地市場(chǎng)租賃價(jià)格為基礎(chǔ)，按固定比率征收的一種每年必須繳納的稅收，與其他稅種相比，該稅的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在它的征稅基礎(chǔ)與該土地的地理位置是否得到關(guān)注、是否有獎(jiǎng)勵(lì)措施、公平競爭環(huán)境與較高的經(jīng)濟(jì)效率有關(guān)。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。由于土地增值稅稅率較高，稅收金額較大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤影響較大，因此進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)，改善經(jīng)營環(huán)境，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力，具有舉足輕重的作用。河南老街坊置業(yè)有限公司同很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一樣，面臨著如何正確合理的進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃的問題。 納稅籌劃是納稅人依據(jù)稅法規(guī)定（含稅收法律、法規(guī)以及國家相關(guān)稅收規(guī)定），通過對(duì)企業(yè)的經(jīng)營、投資和籌資等活動(dòng)的事先籌劃與合理安排，達(dá)到規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)、稅負(fù)相對(duì)最小化和經(jīng)濟(jì)效益最大化的管理活動(dòng)。計(jì)算土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。土地增值稅的稅率特點(diǎn)就是超額累進(jìn)制，增值率越高，對(duì)應(yīng)稅率越高，相應(yīng)的稅額就越多，因此，土地增值稅稅收籌劃的關(guān)鍵是在合理合法的基礎(chǔ)上控制和降低增值率。從稅收籌劃研究內(nèi)容來看，要么僅針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的單個(gè)稅種進(jìn)行稅收籌劃，要么直接對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生命周期的各環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃，前者未研究稅種的綜合影響，后者對(duì)各稅種的研究又欠深入。然而，2006 年 3 月頒布的《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21 號(hào)）中明確規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。請(qǐng)問應(yīng)如何計(jì)算繳納商鋪?zhàn)≌?lián)體樓的土地增值稅？方法一：按核算項(xiàng)目先整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按建筑面積分別核算增值額，計(jì)算土地增值稅。公式為：可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi) （式14）案例分析[2]：假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，為取得土地使用權(quán)而支付金額 400 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為 600 萬元?！兑庖姟分赋?，各市、縣人民政府要及時(shí)公布普通住宅單套建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，超過標(biāo)準(zhǔn)的屬非普通住宅。 由上述案例分析[1]中可以清楚的看到，河南老街坊置業(yè)有限公司選擇了方法二，使企業(yè)繳納了更多的土地增值稅，明顯沒有做到合理的稅收籌劃。綜上所述，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展進(jìn)步，稅收法律制度會(huì)越來越完善，執(zhí)法的力度也會(huì)越來越強(qiáng)。因此，仔細(xì)分析稅收法律法規(guī)后發(fā)現(xiàn)方法一更加合理，同時(shí)又為企業(yè)節(jié)省了不少稅款，完全符合我們的納稅籌劃目標(biāo)，河南老街坊置業(yè)有限公司應(yīng)該選擇第一種核算方法進(jìn)行土地增值稅核算更為合理。 河南老街坊置業(yè)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目全部都在鄭東新區(qū)，鄭東新區(qū)的平均交易價(jià)格在一萬元以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建造成本，很顯然，增值率很高，適用的土地增值稅稅率也相應(yīng)提高，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能夠享受稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)需要繳納的稅款明顯增多，企業(yè)的高收入并未真正進(jìn)入企業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，利息支出前面已經(jīng)做過詳細(xì)介紹，這里不再重復(fù)，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用指的是除利息支出以外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即期間費(fèi)用，包括管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用（銷售費(fèi)用）和財(cái)務(wù)費(fèi)用。商鋪扣除項(xiàng)目＝（萬元）；商鋪增值額＝（萬元）；商鋪增值率＝，適用50%的稅率。此外，在土地增值稅稅收籌劃方面，它還存在另外一些問題，例如，底商和上層住宅土地增值稅的核算方法的選擇；費(fèi)用在期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)之間歸集問題；利息支出的更合理扣除；利用稅收優(yōu)惠政策準(zhǔn)確計(jì)算稅收臨界點(diǎn)等。 河南老街坊置業(yè)有限公司成立于2004年4月29日，隸屬于上海綠地集團(tuán)。例如，通過選用房地產(chǎn)的代理建房、合作建房的方式建造房屋，或者通過租出房產(chǎn)或土地使用權(quán)，從而避免被征收土地增值稅。 綜觀國外研究者的成果，可以看出國外大多數(shù)學(xué)者的宏觀研究都是以發(fā)達(dá)國家稅制結(jié)構(gòu)為背景，重點(diǎn)研究所得稅的避稅問題。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。 Tax Planning。Land Appreciation Tax。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。 (5)其他扣除項(xiàng)目是指根據(jù)清算條例規(guī)定的20%加計(jì)扣除：對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。方法包括：（1）避免發(fā)生土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為。3. 河南老街坊置業(yè)有限公司概況及土地增值稅稅收籌劃現(xiàn)狀 綠地集團(tuán)是中國綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，在2012世界企業(yè)500強(qiáng)排名第483位，在2011中國企業(yè)500強(qiáng)排名中位列第36位，在中國房地產(chǎn)企業(yè)排名中超過萬科，位居第1