【正文】 土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）10%以內 （式14）案例分析[2]：假設某房地產開發(fā)企業(yè)進行一個房地產項目開發(fā)，為取得土地使用權而支付金額 400 萬元，房地產開發(fā)成本為 600 萬元。公式為：可扣除的房地產開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）5%以內 （式13）二是凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨計算，而應并入房地產開發(fā)費用中一并計算扣除。根據稅法規(guī)定,與房地產開發(fā)有關的利息支出分兩種情況確定扣除：一是財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。但是，河南老街坊置業(yè)有限公司在進行房地產土地增值稅清算時，對于商鋪住宅聯體樓的土地增值稅核算方法選擇了第二種核算方法。由此可見，兩種方法計算結果相差甚遠。商鋪扣除項目＝（萬元）；商鋪增值額＝（萬元）；商鋪增值率＝，適用50%的稅率。商鋪應納的土地增值稅=（萬元）方法二：先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。扣除項目100%=,低于50%，適用30%的稅率。請問應如何計算繳納商鋪住宅聯體樓的土地增值稅？方法一：按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按建筑面積分別核算增值額，計算土地增值稅。該住宅樓項目土地成本為120萬元，房屋開發(fā)成本600萬元，其他費用按比例扣除。兩者計算結果存在一定差異性。因此，對于商鋪住宅聯體項目的土地增值稅清算，應把商鋪住宅聯體作為一個項目清算單位，而不能把商鋪和商鋪上面的普通住宅分別作為一個清算項目。4. 河南老街坊置業(yè)有限公司土地增值稅籌劃中存在的問題分析 政策規(guī)定：土地增值稅清算單位必須以房地產最基本的核算項目或核算對象為單位計算，所謂的“最基本的核算項目或核算對象”是指房地產開發(fā)企業(yè)在當地建設主管部門（例如建設委員會或建設局）報批的房地產開發(fā)項目，如果是分期建設的項目，則以分期項目為清算單位。此外，在土地增值稅稅收籌劃方面，它還存在另外一些問題，例如，底商和上層住宅土地增值稅的核算方法的選擇；費用在期間費用和開發(fā)間接費之間歸集問題；利息支出的更合理扣除；利用稅收優(yōu)惠政策準確計算稅收臨界點等。但根據《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發(fā)成本中調整至開發(fā)費用，作為房地產開發(fā)費用扣除。但根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31 號）的規(guī)定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。然而，2006 年 3 月頒布的《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）中明確規(guī)定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯營的，也要繳納相應的土地增值稅。近些年政府不斷出臺新的法律法規(guī)規(guī)范房地產行業(yè)的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。眾所周知，房地產開發(fā)企業(yè)涉及到十幾種稅收，稅負很重，其中土地增值稅又是重中之重，土地增值稅稅額隨著房價的增長和房地產銷售收入的增長在逐年增多。 作為一家以房產開發(fā)為主的房地產開發(fā)企業(yè)，河南老街坊置業(yè)有限公司的發(fā)展軌跡就是房地產開發(fā)企業(yè)成長的一個縮影。自2004年至2012年間，河南老街坊置業(yè)有限公司先后在鄭東新區(qū)開發(fā)了鄭東新苑住宅群、峰會天下和世紀峰會的峰會寫字樓組合、銷售面積達174萬平方米。 河南老街坊置業(yè)有限公司成立于2004年4月29日，隸屬于上海綠地集團。本文擬就一具體的房地產企業(yè)，在我國現行的稅收法律法規(guī)和當地的稅收優(yōu)惠政策環(huán)境下，并結合房地產企業(yè)集團經營實際情況來討論土地增值稅稅收籌劃問題。目前關于房地產企業(yè)稅收籌劃的書籍或論文均側重于介紹稅收籌劃的理論知識或單一稅種的籌劃，雖然有些輔以實例講解來闡述稅收籌劃的原理方法，但案例均為虛擬形式出現，且房地產企業(yè)涉及的稅種大部分屬于地稅，不同省市，其稅收優(yōu)惠政策是不一樣的。從稅收籌劃研究內容來看，要么僅針對房地產企業(yè)涉及的單個稅種進行稅收籌劃，要么直接對房地產企業(yè)生命周期的各環(huán)節(jié)進行稅收籌劃，前者未研究稅種的綜合影響，后者對各稅種的研究又欠深入?；诙愂諏τ诜康禺a行業(yè)的重要性，國內目前也有專門針對房地產行業(yè)進行稅收籌劃的研究論著。實務技術層次的分析較多的集中在事后階段的籌劃研究上，忽略了納稅籌劃的事前性和整體性。例如，出租房屋取得的收入屬于營業(yè)稅的征收范圍，應與出售房屋的銷售收入嚴格區(qū)分，避免錯誤增加土地增值稅的收入。例如，房地產所有者通過境內非盈利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈予教育、民政和其他社會福利、公共事業(yè)；房地產所有者、土地使用權所有者將房屋產權、土地使用權贈予直系親屬或直接贍養(yǎng)義務人。例如，通過選用房地產的代理建房、合作建房的方式建造房屋，或者通過租出房產或土地使用權，從而避免被征收土地增值稅。即通過征稅對象和征稅范圍來進行稅收籌劃。這里所說的“地上的建筑物”是指地上的一切建筑物，同時還包括地下的各種附屬設施，“附著物”是指依附于地上不能移動或者一經移動即會遭到破壞的物品。土地增值稅的稅率特點就是超額累進制，增值率越高，對應稅率越高，相應的稅額就越多，因此，土地增值稅稅收籌劃的關鍵是在合理合法的基礎上控制和降低增值率。 江為鳳（2008）指出與其他行業(yè)相比，房地產項目開發(fā)開發(fā)是對各種社會資源的整合運用，存在大量資金周轉現象，涉及領域廣泛，周期較長，影響面較廣，因此，在房地產項目的開發(fā)經營和管理過程中，合理合法地運用稅收籌劃可以為企業(yè)節(jié)省不少稅收支出，使企業(yè)獲得更大的經濟利益，有助于實現股東利益最大化，長遠來看，稅收籌劃不僅不會減少國家的稅收總量，甚至有可能增加國家的稅收總量。企業(yè)可以通過合理的稅收籌劃來減少稅負。專門針對土地增值稅清算的納稅籌劃問題，國外的研究成果比較少。國外大多數對企業(yè)納稅籌劃的微觀研究都是以跨國公司的國際避稅為主。 綜觀國外研究者的成果，可以看出國外大多數學者的宏觀研究都是以發(fā)達國家稅制結構為背景，重點研究所得稅的避稅問題。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 (3)房地產開發(fā)費用，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。計算土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：(1)取得土地使用權所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規(guī)定交納的有關費用。對未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同的有兩種情況：一種是未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際已投入使用的，也應根據以上條款規(guī)定確認土地增值稅清算時收入