【正文】 平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑窒鲋殿~，減 少納稅的極好選擇。而且這種擴(kuò)大也并不是越大越好，在必要的時(shí)候適當(dāng)?shù)販p少費(fèi)用開支可能效果會(huì)更好，這主要是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。 A 開發(fā)成本相對(duì)于 B、 C 要少，所獲得利潤(rùn)比 B、 C多，但住房環(huán)境不如 B、 C；如果發(fā)生空房滯銷，其所負(fù)擔(dān)的超過貸款期限的利息和罰息均不允許扣除，實(shí)際所得利潤(rùn)可能要比 B、 C 少。 C 與 B相比，雖然多投入 100 萬元，但可免征土地增值稅 萬元，且所獲得利潤(rùn)只比 B少 萬元，關(guān)鍵是進(jìn)一步改善了住房環(huán)境，贏得了客戶。 表四： 單位：萬元 來源：蓋地， 2020年 1月第 1版：《稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃》，東北財(cái)經(jīng)出版社 在 A 的基礎(chǔ)上， B 增加開發(fā)成本 100 萬元，相應(yīng)也增加其他扣除項(xiàng)目 20 萬元，增值率為 %，應(yīng)繳納土地增值稅 萬元，利潤(rùn) 萬元。 例如 ， 某房地產(chǎn)開發(fā)商計(jì)劃開發(fā) 1萬平方米普通商品住房，售價(jià)預(yù)定為 1800/m2。 土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額，作為扣除項(xiàng)目金額重要組成部分的房地產(chǎn)開發(fā)成本的大小會(huì)嚴(yán)重的影響納稅人應(yīng)納稅額的大小，即房地產(chǎn)開發(fā)成本越高，應(yīng)納稅額越小，房地產(chǎn)開發(fā)成本越低，應(yīng)納稅額越大。作為土地增值稅扣 除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際 發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，因而該籌劃主要涉及 房地產(chǎn)開發(fā)成本。 （三） 成本籌劃方法 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用開支由多項(xiàng)內(nèi)容，不僅包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，而且還包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買方以企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以 1200 萬元 （ 5000） 的價(jià)格向 乙 企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了 60 萬元的營(yíng)業(yè)稅和 6 萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。 如果房地產(chǎn)的購(gòu)買是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅 。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征 收營(yíng)業(yè)稅。當(dāng)然，在運(yùn)用此方法時(shí)還應(yīng)該考慮納稅籌劃的成本，如設(shè) 立銷售公司的成本以及和其他房地產(chǎn)公司訂立協(xié)議的成本，要結(jié)合企業(yè)的具體情況合理運(yùn)用。而如果甲企業(yè)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，首先將該商品房以 1800 元 /m2的價(jià)格銷售給銷售公司，銷售公司再以 2400 元 /m2的價(jià)格對(duì)外銷售，則對(duì)于甲 企業(yè) 而言，仍然無需繳納土地增值稅， 毛 利為 60 萬元 [ 5000840]， 但是需要繳納 營(yíng)業(yè)稅 45 萬元（ 5000），城建稅及教育費(fèi)附加 萬元 [45（ 7%+3%） ]，所得稅前利潤(rùn)為 萬元（ ）；其銷售子公司實(shí)現(xiàn)銷售毛利300 萬元 （ 5000），同時(shí)需繳納營(yíng) 業(yè)稅 60萬元（ 5000 5%），城建稅及教育費(fèi)附加 6 萬元 [60（ 7%+3%） ]，其 所得 稅 前 凈利潤(rùn)為 234 萬元（ 300606） ，甲公司和銷售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)所得稅前凈利潤(rùn) 萬元（ +234）萬元，通過設(shè)立銷售公司比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 萬元。 例如，甲 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ，該企業(yè)原計(jì)劃以 2400 元 /m2的價(jià)格出售 5000m2的房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額為 840 萬元，增值率為 %[（ 5000840）247。 通過控制和降低房地產(chǎn)銷售時(shí)的僧值率來降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題，往往局限于要制定稍低的價(jià)格。具體做 法是，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時(shí)便和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購(gòu)買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。這樣將收入分散進(jìn)行籌劃，不僅可以使得增值額變小，從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且由于購(gòu)銷合同適用 %的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的 %的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，一舉兩得。 如果該企業(yè)和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，采取一下變通方法，將收入分散，便可以節(jié)省不少稅款。如果該企業(yè)和購(gòu)買者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會(huì)增加 100 萬元。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。很多人 在售出房地產(chǎn)時(shí)，總喜歡整體進(jìn)行，不善于利用分散投巧，因?yàn)檫@樣可以省去了不少麻煩，但不利于節(jié)稅。如何使得收入分散合理合法，是這個(gè)方法的關(guān)鍵。 在累進(jìn)稅制下，收入分散節(jié)稅籌劃顯得更為重要。而增值方案 每 平 方米售價(jià) 地價(jià) 開發(fā)成本 開發(fā)費(fèi)用 利息支出 稅金 其 他 扣除項(xiàng)目 允許扣除金額合計(jì) 增值率 應(yīng)繳土地增值稅 利潤(rùn) A 300 500 40 90 77 160 1167 % 0 233 B 300 500 40 90 160 % 額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，因而納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入對(duì)其應(yīng)納稅額有很大影響。同時(shí)， A在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，容易占領(lǐng)市場(chǎng)，因此，一般應(yīng)該選擇 A。 1500 元時(shí)，增值率為 %，增值率超過允許扣除項(xiàng)目金額20%，但不超過 50%，應(yīng)繳納土地增值稅 萬元，可獲得 萬元的利潤(rùn)。 例如， 某開發(fā)商可供銷售的普通住房 1 萬平方米，每平方米可由 A、 B、 C 三種價(jià)格，允許扣除項(xiàng)目金額大體一致（如表 三）。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應(yīng)考慮增值額帶來的效益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)間的關(guān)系，避免增值率稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致得不償失。所以 ， 合理有效的進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著至關(guān)重要的影響。這個(gè)稅種和營(yíng)業(yè)稅相比，其特點(diǎn)主要體現(xiàn)為： 稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的難度大，不會(huì)因?yàn)槎愗?fù)轉(zhuǎn) 嫁提高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)而相應(yīng)地抑制正當(dāng)消費(fèi)性需求。 現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi) 表二： 稅種 稅率（ %） 征稅對(duì)象 營(yíng)業(yè)稅 5 建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)和銷售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等 城建稅 1—— 7 繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的納稅人，但外商投資企業(yè)和外資企業(yè)除外 教育費(fèi)附加 3 繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的納稅人，但外商投資企業(yè)和外資企業(yè)除外 房產(chǎn)稅 —— 12 擁有或出租房產(chǎn) 城市房地產(chǎn)稅 —— 18 外商擁有或出租房產(chǎn) 城鎮(zhèn)土地使用稅 —— 10元 /平方米 擁有土地使用權(quán) 土地增值稅 30—— 60 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 印花稅 ， 建筑安裝、購(gòu)銷、租賃合同 契稅 3—— 5 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 企業(yè)所得稅 3 2 18 房地產(chǎn)行業(yè) 個(gè)人所得稅 20 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租行為 來源：作者自己根據(jù)現(xiàn)行稅法整理 從表二可以看出，土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè) 的稅費(fèi)支出中 占有很大的比重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有自身獨(dú)立的經(jīng) 濟(jì)利益，具有法定的權(quán)利和義務(wù)。 三、 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃 納稅籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識(shí)的提高而出現(xiàn)的，并且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改 善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿 5 年或 5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿 3年未滿 5年的，減半征收土地增值稅。土地