【正文】 ，在 2021 中國企業(yè) 500 強(qiáng) 排名中位列第 36 位，在中國房地產(chǎn)企業(yè)排名中超過 萬科 ，位居第 1位，在上海地區(qū)企業(yè)集團(tuán)中排名第 17位， 2021 年?duì)I收超過 2400 億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入僅次于萬科，首次超過 1000 億元。在實(shí)際生活中可能用的不多，不 能給真實(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)帶來實(shí)用價(jià)值。進(jìn)行稅收籌劃實(shí)驗(yàn)研究時(shí)，只是零散地羅列了各個(gè)稅收籌劃的案例，企業(yè)不容易進(jìn)行實(shí)踐。從稅收籌劃角度來看，單純從理論房地產(chǎn)企業(yè)的角度進(jìn)行稅收籌劃研究的較多，針對(duì)實(shí)際房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全方位稅收籌劃研究的較少。而且目前所探討的稅收籌劃實(shí)務(wù)大都著眼于寬泛概念的企業(yè)，根據(jù)各行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行專門稅收籌劃研究的較少。 綜觀國內(nèi)學(xué)者的 研究成果，可以發(fā)現(xiàn)國內(nèi)企業(yè)納稅籌劃的研究尚處于初級(jí)階段，從理論上看，企業(yè)納稅籌劃的研究還停留在概念和方法上，理論研究相對(duì)薄弱。 （ 3）準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)銷售額，避免不屬于土地增值稅征收范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)混淆進(jìn)來，重復(fù)征收稅收。 （ 2）即使房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，但并未因此取得收入或者屬于免征土地增值稅范圍。方法包括： （ 1）避免發(fā)生土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理的籌劃和安排避免成為土地增值稅的征稅對(duì)象。 禹奎、丁蕓（ 2021）在《新編納稅籌劃技巧與案例》一書中提出“土地增值稅課稅必須滿足三個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)”，一是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使 用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，二是對(duì)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的行為征稅，三是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。 呂順龍（ 2021）在《 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃問題探討 》一文中提出土地增值稅籌劃的基本思路，即根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率，甚至享受普通住宅增值率低于 20%時(shí)的免稅待遇。 此外，日本涉及房地產(chǎn)的稅收有 12種，從 1991 年起為了公平土地所有者及其他形式財(cái)產(chǎn)所有者之間的稅負(fù)，引入了土 地增值稅，雖然 1998 年之后強(qiáng)制征收土地增值稅的措施已暫停，但對(duì)我國在土地增值稅稅收籌劃方面仍有一定的借鑒意義。 Dominic Maxwell 和 Anthony Vigor（ 2021）在《土地增值稅：值得轉(zhuǎn)變嗎》中指出，土地增值稅是以土地市場租賃價(jià)格為基礎(chǔ)，按固定比率征收的一種每年必須繳納的稅收，與其他稅種相比，該稅的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在它的征稅基礎(chǔ)與該土地的地理位置是否得到關(guān)注、是否有獎(jiǎng)勵(lì)措施、公平競爭環(huán)境與較高的經(jīng)濟(jì)效率有關(guān)。特別研究發(fā)達(dá)國家的資本流向發(fā)展中國家，利用這些國家之間的稅制差異及漏洞，通過運(yùn)用關(guān)聯(lián)交易價(jià)格方式達(dá)到調(diào)節(jié)跨國公司納稅事務(wù)的效果。這與發(fā)達(dá)國家稅制結(jié)構(gòu)以所得稅占主要地位有關(guān)。 (5)其他扣除項(xiàng)目是指根據(jù)清算條例規(guī)定的 20%加計(jì)扣除：對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付 的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì) 20%的扣除。 (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人 房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括 土地征用 及 拆遷補(bǔ)償 費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 另外，對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算后發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)重新計(jì)算土地增值稅，多退（或抵）少補(bǔ)。 對(duì)未全額開具發(fā)票，且未簽訂銷售合同的，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔 2021〕 187 號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)土地增值稅清算時(shí)收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定）。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地 增值稅時(shí)予以調(diào)整。 計(jì)算公式如下： 應(yīng)納稅額 =增值額適用稅率 扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù) （式 11） 增值額 =收入總額 扣除項(xiàng)目金額 （式 12） 因此，收入總額和扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)問題顯得尤為重要。土地 增值稅 實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn) 稅率 。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。 土地增值稅含義及相關(guān)理論 土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和 個(gè)人 ，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括 貨幣收入 、實(shí)物收入和其他收入為 計(jì)稅依據(jù) 向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn) 的行為。稅收籌劃是指在不危害國家利益的情況下盡可能提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，具有合法性、籌劃性和目的性的特點(diǎn)。 文章共分為四個(gè)部分：第一部分主要闡述了土地增值稅稅收籌劃所涉及的一些理論知識(shí)以及國內(nèi)外關(guān)于這方面的研究狀況；第二部分介紹了案例對(duì)象河南老街坊置業(yè)有限公司的基本情況及其土地增值稅稅收籌劃現(xiàn)狀；第三部分對(duì)河南老街坊置業(yè)有限公司在土地增值稅稅收籌劃過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行逐一分析；第四部分針對(duì)上述所分析的河南老街坊置業(yè)有限公司在土地增值稅稅收籌劃中出現(xiàn)的問題有針對(duì)性地嘗試提出一些建議。本文對(duì)河南老街坊置業(yè)有限公司土地增值稅稅收籌劃過程中存在的問題進(jìn)行研究后逐一分析，希望能夠給鄭州市的房地產(chǎn)公司在土地增值稅稅收籌劃方面提供一些有用的建議，便于房地產(chǎn)公司更正確、更合法的進(jìn)行稅收籌劃，降低稅收風(fēng)險(xiǎn)損失，提高企業(yè)核心競爭力。由于土地增值稅稅率較高，稅收金額較大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤影響較大，因此進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)，改善經(jīng)營環(huán)境，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力，具有舉足輕重的作用。導(dǎo)致房價(jià)高漲的因素眾多，稅負(fù)過重是其中較重要的一個(gè)因素。 1 房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱性、基礎(chǔ)性、先到性的產(chǎn)業(yè)，是我國財(cái)政收入的重要來源。 Tax Planning。s tax and land tax, real estate development enterprises quickly became the focus of tax bureau, housing prices are too high has been more and more social concern and attention. With the settlement of land appreciation tax, to strengthen the national tax administration of the real estate enterprises, land valueadded tax as one of the main categories of real estate enterprises, occupy a large proportion in the real estate development enterprise tax, in addition to tax liability, how to reasonable land appreciation tax planning to reduce the business tax burden, bee to many real estate development enterprises, can effectively planning tax through tax, is directly related to the survival and development of real estate enterprises. Henan old neighborhood Properties Limited with a lot of real estate development enterprises, faced with how to correctly carry out land appreciation tax planning issues. This paper takes the Henan neighborhood property Co., Ltd. as an example, the Zheng Dong garden and the summit bined two items of land valueadded tax planning present situation investigation and analysis, for it exists tax risk and unreasonable tax planning, put forward feasible land appreciation tax planning advice from four aspects, hope to