【正文】 臥 ，因而 從營銷 的角度，主 臥 洗手 間 的出彩出新能更有效地激 發(fā) 客 戶 的 購買 沖 動 ，而公共洗手 間則多 數(shù) 因陋 就 簡 ， 關 心者甚少。裝修 標 準在 時 下的洗手 間設計 中已是 討論 的重點之一，但 發(fā) 展商、 設計 人 員 、 營銷 人 員 似乎都有意無意地忽略了洗手 間 功能 設 施的 研究。在廣告中、在 現(xiàn)場銷 售人 員 的介 紹 中，一般都 會 突出強調 洗手 間 的面 積 ， 幾乎 沒 有人在意不同特征消 費 者 對 洗手 間 功能分布的差 異 化要求。在 規(guī)劃設計階 段 討論 的重點 經(jīng) 常是 設計 幾 個 洗手 間 ，而基本不 討論 洗手 間 的具 體 設計細節(jié) 。 （ 6）穿 過廚 房 進 入洗手 間 或洗手 間門 直接 開 向 廚 房的 設計 仍有所 見 ，而公共洗手 間的 門 直接 開 向客 廳 的更比比皆是。管 線 配置 雜亂 無章，影 響 美 觀 和使用，下水道容9 易堵塞。 （ 3） 設備 水平 極 低， 用于配置洗衣機、 熱 水器、 電 吹 風 、 電話 的管道、 線 路和 插 座不足甚至根本就 沒 有。但受 傳統(tǒng) 文化根深蒂固的影 響 ，目前的洗手 間設計 中仍存在 諸 多亟待 解 決 的 問題 ： （ 1）仍有人 將 洗手 間搞 得暗無天日，白天需 開 燈，余臭 長 年不 絕 ，且 陰 森潮 濕 ， 讓細 菌 們 大量繁殖、 活得自在。 長 久以 來 ， 廁 所在中 國 另有一 別稱 —— “ 茅房 ” ，由此可 見 其在 戶 型中的地位低下、不受重 視 就是解 放后，城市里大量修建的火柴盒房子里，也 還 有相 當 多 沒 有 單獨 的 廁 所。 洗手 間 的 問題 中 國 菜肴之香、之精美 舉 世 聞 名， 與 此同 時 中 國 的 廁 所之臭、之 簡 陋也“ 享 譽 全球” 。早餐室在 歐 美 國 家十分普遍， 隨 著生活形 態(tài) 的改 變 和人 們 餐 飲習慣 的 轉變 ，在部分大 戶 型中不妨一 試 。 隨 著人 們 生活 節(jié) 奏的加快，我 們還應該 在深入 研 究 國人烹 飪習 慣 的基 礎 上 將廚 房 設計 得更科 學 、更合理，更符合人 們 的 廚 房作 業(yè) 的流程：在洗、切、炒的流程中， L型 廚 房比“ 一字型 ” 更能 減 少步伐移 動 、 節(jié) 省 時間 、提高效率，降低 勞動 強度；整體 廚 房由于能使物品各 歸 其位，不 僅 能提高空 間 利用效率、 減 少死角，而且更方便 清潔 ，改善 衛(wèi) 生 狀況 ；我 們還認為 ， 現(xiàn) 在已 經(jīng) 到了 將廚 房功能 細 分 為清 洗加工 區(qū) 和烹 飪區(qū) 的 時 候，如此一 來既 可最大程度地降低油煙 污 染，又可使 揀 菜、 洗菜、切菜在更 為寬 松 愜 意的空 間進 行，不 僅 大大提高了舒適度， 對 鼓 勵 “ 另一半 ” 幫 忙、打下手也大有 好 處 ，可 為 平淡的居家生活增添 許 多情趣。 舒適度 ：事 實 上，自“ 大 廚 房” 的 觀 念 與 抽排油煙機一起 進 入普通中 國 人家庭后，就已 經(jīng) 使 廚 房 從 大 汗淋漓、油煙 滾滾 的 戰(zhàn)場開 始向演奏 鍋 碗瓢盆交 響 曲的 樂 臺 轉變 ， 從而大大提高了家庭主 婦 主男 們 工作的 舒適度。但不管南方北方，我 們認為 只要是平 面 戶 型，在 規(guī)劃設計廚 房 時 就必 須從 如下 兩種 基本原 則 中 選 取其中之一： 廚 房是家居生活中最主要的 污 染源，噪 聲 、油煙油 污 、 殘 渣剩 飯 、 殘 枝 敗 葉、 清 洗 污 水等集中于此，因此 應遠 離 臥 室、客 廳 ， 盡 量避免 拎 著菜穿 過 客 廳 ，也就是 說廚 房 應盡 可能靠近 進戶門 ； 廚 房 與衛(wèi) 生 間 是住宅 中的水管集中地，因此 從 施 工成本、能源利用、 熱 水器安裝等 問題 考 慮 ， 廚 房 應與 一 個衛(wèi) 生 間貼鄰 而 處 。 位置 ：南方 氣 候炎 熱 ，所以南 方的房子特 別 強 調 通 風順暢 、希望 廳 里有“ 串堂 風 ” ；北方冬天漫 長 ， 所以北方的房子特 別講 究南北朝向。 輔 助功能 ：在目前的住宅市 場 中，不少 設計師 在 處 理大面 積戶 型 時 ，常 簡單 地 將 每一 個 房 間 按比例放 大就算了事，其 實這 是一 種 非常 嚴 重的浪 費 ，我 們認為 可行的方法 應該 是 將 功能 進 一步 細 分，如在主 臥 中 就可考 慮設 置 獨 立的衣帽 間 、 獨 立的梳 妝間 ，可以考 慮設 置背景音 樂 系 統(tǒng) 等。因此低臺、大窗、凸窗（或曰 飄 窗）甚至落地窗就成了近年 來 主 臥 窗 戶 的 主流。 窗 戶 ：客 戶 的功能有三：采光、通 風 、眺望。面 積過 大一是造成浪 費 （ 購買 款、管理 費 ），二是空 曠 的空 間 不利于 營 造 親密、浪漫、 溫 馨的二人世界。更有甚者，有一 個項 目的主 臥 居然直接面 對 餐 廳 、與廚 房相 鄰 ， 這 就 讓 人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“ 觀 景” 也是在確定主 臥 位置時 必 須 考 慮 的重要因素， 主 臥 必 須 朝南或面 對 最佳景 觀 朝向。 位置 ： 獨 立性、私密性是主 臥 的主要要求， 現(xiàn) 在的建筑 設計師 都知道 將 主 臥設 置在最 隱 密的地方了 —— 盡 量 遠 離入 戶門 、 遠 離客 廳 ，如是立體 戶 型 則設 置在上 層 或上半部分。 主 臥設計 的要點如下： 衛(wèi) 生 間 ：我 們 仍能看到有些 項 目的三房仍只有一 個衛(wèi) 生 間 ， 這顯 然是 沒 有 較 好地理解消 費 者的 需求。 主 臥 的出 現(xiàn) ，使老、中、小三代及客人在空 間 上有更強的 獨 立性， 減 少了家居活 動時 成 員 之 間 的相互 交叉干 擾 ，增添了生活情趣，因而 從 生理上 滿 足了 現(xiàn) 代人的家居生活。 主 臥 我 們 都知道，在 單 位福利房一 統(tǒng) 天下的年代，即使在三居室以上的 戶 型中，各 臥 室盡 管有大小之分， 但主次 關 系是十分不明 顯 的。 為 客 廳賦 予 更多的 工作功能甚至直接 將 客 廳當 作 電腦間 、 網(wǎng) 上沖浪室也是部分 IT 人士的生存需要， 現(xiàn) 在仍 處設計階 段的房子， 在 決 定一房一 廳 、 兩 房一二 廳 的布局 時 ，恐怕就有必要考 慮 新人 類們 的需要了。但其 真實 價 值 、其存在的必要性仍 為許 多消 費 者 懷 疑， 因而 設 置 與 否也需 謹慎調查 。 連 通 會 使整 個廳顯 得 開闊 、通透一些； 錯開 或隔 斷則 功能分 區(qū) 更 清 楚 細 致一些、小餐 廳 的 氣 氛要雅致一些，但通 風 性差一些，面 積 利用率也 將打點折扣。 客 廳與 餐 廳 的 連 接也是 個問題 。 因 為門 越多 則 空 間 利用率越低，而 門 朝向 哪 里又 決 定了使用的方便 與 否。 陽 臺必須與 客 廳 相 連還 有一 個 重要原因： 它 是我 們晾曬 衣服的 地方，因此只能是 與 公共空 間 相通而不能穿 過臥 室以形成干 擾 、影 響 居家私密性。 陽 臺幾乎是一套房子里唯一可以 與 外界自然 環(huán) 境交流、 對話 的空 間 ，是最 開揚 、通暢 的地方，我 們認為 必 須與 客 廳 一脈相 連 。 上一篇文章我 們 提到， 視總 面 積 的大小，客 廳 的 開間應 在 — 5 米之 間 ， 過 大或過 窄都 與 人 們 的家居 生活 規(guī) 律有沖突。因此我 們說 客 廳 是 戶 型之首，在 設計 中 應該 得到最高 規(guī) 格的尊重。 戶 型之首 —— 客 廳 毫無疑 問 ，在一套房子里面，客 廳 的重要性居于首位。比如大 連 人大多 認為 二房二 廳應該有 個 90 ㎡甚至 100 ㎡，而在深 圳 ，恐怕就很少有人能理解 90 ㎡以上的房子 為 什 么 不做成三房， 為 什 么 要如此浪 費 。 地域性是由于各 地 區(qū) 人 們 生活 習慣 不同而 對戶 型面 積 有著不同的要求，其 實 是舒適性的延伸。如果一套房子中有部分面積既 不能用于 擺設 家具 電 器、又無助于人的活 動 、亦不能增添 藝術 情趣， 則 只能增加 購買費 用、增加主 婦 打 掃衛(wèi) 生的 時間與難 度，舒適性自然也就大打折扣 。同 樣 的道理，主 臥 、次 臥 、 衛(wèi) 生 間 、 廚 房等都有 這樣從 人居活 動 出 發(fā) 的 辯證關 系。以普通家庭的客廳為 例， 這 里 陳設 的是沙 發(fā) 、 電視 、音 響 、金 魚 缸、 花木等，是迎客、家人 閑 聚的空 間 ，談話 、看 電視 是 這 里的主要 節(jié) 目， 太小 讓 人有 壓 抑感， 過 于空 闊則 又易于 讓 人有四 邊 不著、相互有隔 閡 的感 覺 。舒適性就是 從 人體工程 學 和家居生活基本 規(guī) 律出發(fā) ， 決 定 戶 型的 開間 、 進 深 及面 積 。 舒適性。二房是做 70 ㎡ 還 是 100 ㎡？三房是做 100 ㎡ 還 是 130 ㎡？需要我 們 精確 區(qū) 分 目 標 消 費 者 并與 其 購買 力、生活狀態(tài) 、居住 習慣 高度 對應 。二房二 廳 、三房二 廳 所面 對 的 則 是最 復雜 的消 費 群。 從 功能上 說 ， 雖 然也需要 廳 、房、 廚 、 衛(wèi) 、 陽 臺五 臟 俱全，但 對 每 一部分面 積 的要求卻 應該 都是小字 號 的，而且需要布局 緊湊 ，因此 總 面 積 也不 應超 過 50 ㎡。 消 費 者 對應 性。因 為 前者 將決 定 項 目主要 賣給誰 ，而后者 則將決 定 項 目是否 真 正 能 滿 足 這 些人。 戶 型的配置 決 定了 項 目的整體定位，因此 戶 型策 劃 首要的是 進 行土地價 值 分析判 斷 ：景 觀 豐富、交通 便利的地 塊當 然 應 以大 戶 型 為 主；土地各方面均普通 既 無突出 優(yōu) 點又無特 別 缺點的， 則 以中等 戶 型 為 主； 而地 塊較 差 時則應 以 總 價 較 低的中、小 戶 型 為 主；至于在商 務 中心 區(qū) 的小幅土地，最適宜的 當 然是小面 積 公寓甚至酒店式公寓。因此大、小 戶 型相互比例 配置合適， 戶 型 既 有 層 次又有相 對 同一性， 既錯 落有致又充 實 豐富， 則 客 戶 挑 選 余地大，市 場 抗 風險 性也 好。而一些 項 目由于 對 目 標 消 費 者界定不 清 或希望 將 所 有 類別 消 費 者一網(wǎng) 打 盡 ，于是 從 40 ㎡的 單 身公寓到二房、三房、四房直至 200 ㎡以上的 復 式一 應俱 全。 戶 型 單 一 則 由于客源供 給 面 狹 窄，抗 風險 性相 對 也就 較 差，但“ 人以群分 ” ，單 一 戶 型所 帶來 的客 戶 基本素 質 面 的同一，可大大提高物 業(yè) 形象 檔 次 進 而 賣 出好價 錢 。消 費 者 選擇 小 戶 型的很大原因是由于 其 總 價 較 低、月供 輕 松，那 么 增 加一 間 保姆房所 帶來 的 壓 力，目 標 消 費 者能否承受？希望大 連 有 開發(fā) 商、代理商、廣告公司、市 場調研 公 司能 對 此做一番深入 研 究。一般 說來 ，在小 戶 型的 買 家中，結 婚未久的年 輕 人是 絕對 主力。而大面 積戶 型就 讓設計師們發(fā)揮 的余地就 較 大 ，不 僅 可以在小 戶 型基 礎 上5 增 設 主 臥衛(wèi) 生 間 、 貯 藏室、工 人房、 書 房（音 樂 室、麻 將 房、健身房）、梳 妝間 、更衣室、主 臥觀 景 陽 臺等多方面功能，而且可以依據(jù)人 們 通常生活 習 性做出比 較 完美的功能分 區(qū) ， 躍 、 復 、 錯層 等 創(chuàng) 新空 間 也比小 戶 型大得多。因 為 要 摳 著那一點點空 間 的確很 難 做出新 穎別 致的花 樣 。而在北方的大部分城市，似乎只有 170 平方米以上才 會 被叫做“ 大 戶 豪宅” 。 香港有 “ 千呎豪 宅 ” 的 說 法， 1000 平方呎多大？ 90 多平方米而已。 1999年，深 圳 一家公司推出了 一 種獲 得 國 家 專 利的“ 躍復 一體” 的 戶 型即 將復 式房的下 層 做成 錯層 式： 進門為 客 廳 、公共 衛(wèi) 生 間 、餐 廳 等公共活 動 空 間 ，往下走 為廚 房和工人房， 頂層為 主要家庭成 員 起居活 動 空 間 。 錯層 式 戶 型的 帶給 人 們錯 落有致的新 鮮 感、各 層 之 間 高差的不大和室 內樓 梯高度的縮 短、平 緩 ， 既 增 加了 樂 趣，又不太影 響 交流 溝 通，其面 積 也 與 平面 戶 型相差不大，因而近年 來 在各地尤其是上海大行其道 大受 歡 迎。但 它所提供的居住 質 量， 它 所 帶來 的如影 視劇 里西方“ 資產階級 ” 生活方式的尊 貴 感受、 它帶給業(yè) 主 與眾 不同的心理 優(yōu) 越感，又多 么讓 人心 動 ！ 而 “ 錯層 式” 則 是平面 戶 型 與復 式 戶 型之 間 的折衷主 義 者。在下 層 ， 樓 梯 應與過 道空 間 重合而不能占有房 間 面 積 ，在上 層 出口 處 以 設 置 衛(wèi) 生 間 入口 為 宜，可不另 設 平臺面 積 。 戶內樓 梯梯段 寬 度不宜小于 80 厘米，否 則 不 僅 行走不方便， 家具也 難 以搬上去。所以 復 式中的下 層應 集中 設 置 會 客 廳 、商 務間 、餐 廳 、 廚 房、 公共 衛(wèi) 生 間 、 貯 藏室、客房或 為 行 動 不太方便的家庭成 員設 置的 臥 室；而上 層則 宜 設 置 對隱 秘性要求 較 高 的主人 臥 室、次 臥 室、家庭起居室等， 復 式上 層并 非是一般客人可以 進 入的。 很 顯 然， 復 式住宅 給 予住