【正文】 置 會(huì) 客 廳 、商 務(wù)間 、餐 廳 、 廚 房、 公共 衛(wèi) 生 間 、 貯 藏室、客房或 為 行 動(dòng) 不太方便的家庭成 員設(shè) 置的 臥 室；而上 層則 宜 設(shè) 置 對(duì)隱 秘性要求 較 高 的主人 臥 室、次 臥 室、家庭起居室等， 復(fù) 式上 層并 非是一般客人可以 進(jìn) 入的。 復(fù) 式房的室 內(nèi)樓 梯是不容忽 視 的重要 內(nèi) 容。 戶內(nèi)樓 梯梯段 寬 度不宜小于 80 厘米，否 則 不 僅 行走不方便， 家具也 難 以搬上去。 樓 梯的位置安排也 頗 有 講 究，一般 設(shè) 于 廳 堂的角落，以避免占用 過 多的空 間 。在下 層 ， 樓 梯 應(yīng)與過 道空 間 重合而不能占有房 間 面 積 ，在上 層 出口 處 以 設(shè) 置 衛(wèi) 生 間 入口 為 宜，可不另 設(shè) 平臺(tái)面 積 。 顯 而易 見 ， 復(fù) 式住宅面 積 一般都很 大， 動(dòng)輒 200 ㎡以上，而且其 單 價(jià)通常也比同一幢 樓 或同一小 區(qū) 的 平面住宅要高，因而其 總 價(jià)非同小可，不是一般人所能承受。但 它所提供的居住 質(zhì) 量， 它 所 帶來 的如影 視劇 里西方“ 資產(chǎn)階級(jí) ” 生活方式的尊 貴 感受、 它帶給業(yè) 主 與眾 不同的心理 優(yōu) 越感，又多 么讓 人心 動(dòng) ！ 而 “ 錯(cuò)層 式” 則 是平面 戶 型 與復(fù) 式 戶 型之 間 的折衷主 義 者。 它并沒 有 兩個(gè) 完全不同的平面，而是通 過將 同一 層 面中的部分抬高一米半米， 從 而有效地 實(shí)現(xiàn) 日常生活中所涉及的起居、 飲 食、休 閑 、 娛樂 、社交 、 學(xué)習(xí) ，都可在不同的功能 層 面上 進(jìn) 行， 較 好地 滿足了人 們對(duì)現(xiàn) 代家居的需求。 錯(cuò)層 式 戶 型的 帶給 人 們錯(cuò) 落有致的新 鮮 感、各 層 之 間 高差的不大和室 內(nèi)樓 梯高度的縮 短、平 緩 ， 既 增 加了 樂 趣，又不太影 響 交流 溝 通，其面 積 也 與 平面 戶 型相差不大，因而近年 來 在各地尤其是上海大行其道 大受 歡 迎。今年以 來 一些地方又先后推出了不少三錯(cuò)層戶 型： 進(jìn)門 的第一 層 面 為 公共活 動(dòng)區(qū) ，南面是大 開間 客 廳 ，北面是餐 廳 、 廚 房和公共 衛(wèi) 生 間 ，向里上 數(shù)級(jí)樓 梯形成第二 區(qū) 域，可作 為 老人房 兒 童房或客房， 繼續(xù) 向里上幾級(jí)樓 梯是第三 區(qū) 即主人活 動(dòng)區(qū) ，同 樣 是大受 歡 迎甚至出 現(xiàn)搶購 。 1999年，深 圳 一家公司推出了 一 種獲 得 國 家 專 利的“ 躍復(fù) 一體” 的 戶 型即 將復(fù) 式房的下 層 做成 錯(cuò)層 式： 進(jìn)門為 客 廳 、公共 衛(wèi) 生 間 、餐 廳 等公共活 動(dòng) 空 間 ，往下走 為廚 房和工人房， 頂層為 主要家庭成 員 起居活 動(dòng) 空 間 。 發(fā) 展商在廣告中不 僅 宣 稱該戶 型“ 領(lǐng) 先 30 年 ” ，而且 “ 使用面 積 大于建筑面 積 ” ，憑借 這 一 創(chuàng) 新 戶 型，很快就 將 一位于大 馬 路 邊 立交 橋 旁的房子 賣 出 80%以上，不少眼光獨(dú) 到的炒家也因大膽投 資 而 獲 得 頗 豐！ 大 戶 型？小 戶 型？ 由于生活方式、居住 觀 念、消 費(fèi) 者所 屬 社 會(huì)階層 、房價(jià)差距等系列原因，不同地方不同城市的人 們對(duì) 大 戶 型、小 戶 型的理解大不相同。 香港有 “ 千呎豪 宅 ” 的 說 法， 1000 平方呎多大？ 90 多平方米而已。在深 圳 、廣州、上海，一般 認(rèn)為 130 平方米以上 為 大 戶 型。而在北方的大部分城市，似乎只有 170 平方米以上才 會(huì) 被叫做“ 大 戶 豪宅” 。 從內(nèi) 部空 間設(shè)計(jì) 角度 來 看， 戶 型面 積 越小， 難 度越大。因 為 要 摳 著那一點(diǎn)點(diǎn)空 間 的確很 難 做出新 穎別 致的花 樣 。因而一房一 廳 、二房一 廳 、一房二 廳 、二房二 廳 等中小 戶型在功能配置上就比 較簡單 ，一般就 是 廳 、房、 廚 、 衛(wèi) 、 陽 臺(tái)等“ 五大件 ” ，功能分 區(qū)也不 盡 完美。而大面 積戶 型就 讓設(shè)計(jì)師們發(fā)揮 的余地就 較 大 ，不 僅 可以在小 戶 型基 礎(chǔ) 上5 增 設(shè) 主 臥衛(wèi) 生 間 、 貯 藏室、工 人房、 書 房（音 樂 室、麻 將 房、健身房）、梳 妝間 、更衣室、主 臥觀 景 陽 臺(tái)等多方面功能，而且可以依據(jù)人 們 通常生活 習(xí) 性做出比 較 完美的功能分 區(qū) ， 躍 、 復(fù) 、 錯(cuò)層 等 創(chuàng) 新空 間 也比小 戶 型大得多。 值 得特 別 一提的是，小 戶 型是否 應(yīng)帶 保姆房的 問題 。一般 說來 ，在小 戶 型的 買 家中，結(jié) 婚未久的年 輕 人是 絕對(duì) 主力。 這 些消 費(fèi) 者的小孩 還 很小或即 將誕 生，而在目前 國內(nèi) 的社 會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán) 境下，又需要夫 婦兩 人 都上班工作，他 們 正是最需要聘 請(qǐng) 保姆家庭！但目前市 場 供 應(yīng)實(shí)際 情 況 是只有三房以上大 戶 型才 帶 保姆房， 而二房 戶 型 帶 保姆房的 則為數(shù) 寥寥。消 費(fèi) 者 選擇 小 戶 型的很大原因是由于 其 總 價(jià) 較 低、月供 輕 松，那 么 增 加一 間 保姆房所 帶來 的 壓 力，目 標(biāo) 消 費(fèi) 者能否承受？希望大 連 有 開發(fā) 商、代理商、廣告公司、市 場調(diào)研 公 司能 對(duì) 此做一番深入 研 究。 從 整 棟樓 或整 個(gè)項(xiàng) 目的 來說 ，大小 戶 型的配置比例也是一 個(gè) 必 須 仔 細(xì)研 究、 謹(jǐn)慎對(duì)待的 問題 。 戶 型 單 一 則 由于客源供 給 面 狹 窄，抗 風(fēng)險(xiǎn) 性相 對(duì) 也就 較 差，但“ 人以群分 ” ，單 一 戶 型所 帶來 的客 戶 基本素 質(zhì) 面 的同一，可大大提高物 業(yè) 形象 檔 次 進(jìn) 而 賣 出好價(jià) 錢 。正因 為 如此，因而采取此一 戶 型配置需要精確、深入 的前期市 場研 究，但一旦定 位準(zhǔn)確，其收益也非同一般。而一些 項(xiàng) 目由于 對(duì) 目 標(biāo) 消 費(fèi) 者界定不 清 或希望 將 所 有 類別 消 費(fèi) 者一網(wǎng) 打 盡 ，于是 從 40 ㎡的 單 身公寓到二房、三房、四房直至 200 ㎡以上的 復(fù) 式一 應(yīng)俱 全?？雌?來 不同需求的客 戶 均能得到 滿 足， 實(shí)際 上由于定位混 雜 ，各 種層 次的客 戶 均難 以找到感 覺 —— 開 奔 馳 的 當(dāng) 然不想 與踩單車 的 為鄰 ， 踩單車 的看 鄰 居 開 著奔 馳進(jìn)進(jìn) 出出心里也 別扭 。因此大、小 戶 型相互比例 配置合適， 戶 型 既 有 層 次又有相 對(duì) 同一性， 既錯(cuò) 落有致又充 實(shí) 豐富， 則 客 戶 挑 選 余地大，市 場 抗 風(fēng)險(xiǎn) 性也 好。究竟是多少的比例才恰當(dāng) ， 這并 不能憑主 觀 的臆想，只 能是通 過對(duì) 市 場 的深入了解才能得出。 戶 型的配置 決 定了 項(xiàng) 目的整體定位，因此 戶 型策 劃 首要的是 進(jìn) 行土地價(jià) 值 分析判 斷 ：景 觀 豐富、交通 便利的地 塊當(dāng) 然 應(yīng) 以大 戶 型 為 主；土地各方面均普通 既 無突出 優(yōu) 點(diǎn)又無特 別 缺點(diǎn)的， 則 以中等 戶 型 為 主； 而地 塊較 差 時(shí)則應(yīng) 以 總 價(jià) 較 低的中、小 戶 型 為 主；至于在商 務(wù) 中心 區(qū) 的小幅土地，最適宜的 當(dāng) 然是小面 積 公寓甚至酒店式公寓。 面 積 多大才合適？ 在所有涉及 戶 型的 問題 中，最令 發(fā) 展商 頭 疼、 讓 人最 難 下定 決 心的 當(dāng)屬 以下 兩 點(diǎn)：各 戶 型 類別 在 項(xiàng) 目 中的配置比例、每一 種戶 型的面 積 大小。因 為 前者 將決 定 項(xiàng) 目主要 賣給誰 ，而后者 則將決 定 項(xiàng) 目是否 真 正 能 滿 足 這 些人。 不同的消 費(fèi)對(duì) 象有著截然不同的需求，那 么 我 們 又如何 知道所確定的 戶 型面 積 是正合目標(biāo) 消 費(fèi) 者心意 的呢？我 們認(rèn)為 ，必 須從 以下三 個(gè) 方面 綜 合 權(quán) 衡。 消 費(fèi) 者 對(duì)應(yīng) 性。 我 們 知道，一房一 廳 的小 戶 型是只能作 過 渡之用的，其 購買 者 將 主要是年 齡 在 30 歲 以 下、未婚或 剛剛結(jié) 婚的年 輕 人，其 購買動(dòng) 因主要是工作 時(shí)間 不 長 ， 積 蓄不多而又渴望 擁 有一片自己的小天 地。 從 功能上 說 ， 雖 然也需要 廳 、房、 廚 、 衛(wèi) 、 陽 臺(tái)五 臟 俱全，但 對(duì) 每 一部分面 積 的要求卻 應(yīng)該 都是小字 號(hào) 的，而且需要布局 緊湊 ，因此 總 面 積 也不 應(yīng)超 過 50 ㎡。否 則 就失去了 過 渡房的本意。二房二 廳 、三房二 廳 所面 對(duì) 的 則 是最 復(fù)雜 的消 費(fèi) 群。有的三口之家因小孩 尚 小，二房即已足 夠 ，但他 們 生活可能 較為寬 裕， 因而偏好面 積寬 松布局更合理的大面 積 二房；而有的工薪家庭人口 較 多卻 資 金不多， 當(dāng) 然更希望 購買 房 間較 多而面 積 偏小的三房； 還 有部分成功人士或高 級(jí) 白 領(lǐng) ， 雖 然 購買 力強(qiáng) 勁 但較為實(shí) 用主 義 ， 認(rèn)為 布局合理、 面 積 略偏大的三房就已足 夠 。二房是做 70 ㎡ 還 是 100 ㎡？三房是做 100 ㎡ 還 是 130 ㎡？需要我 們 精確 區(qū) 分 目 標(biāo) 消 費(fèi) 者 并與 其 購買 力、生活狀態(tài) 、居住 習(xí)慣 高度 對(duì)應(yīng) 。四房以上或 150 ㎡以上的房子，其面 積 敏感度 相 對(duì)較 差，但也只有深入分析目 標(biāo) 消 費(fèi) 者才能做得恰到好 處 ，才能使 銷 售一路 暢 旺。 舒適性。 房子是 為 人服 務(wù) 的，房子是 為 家庭天 倫 生活服 務(wù) 的，而 戶 型分割的目的就是 為 人 們提供一 溫 馨、 親 切、舒適的家居空 間 。舒適性就是 從 人體工程 學(xué) 和家居生活基本 規(guī) 律出發(fā) ， 決 定 戶 型的 開間 、 進(jìn) 深 及面 積 。 6 房子越大 則 舒適度越高被不少人 認(rèn)為 是理所 當(dāng) 然，事 實(shí)并 非如此。以普通家庭的客廳為 例， 這 里 陳設(shè) 的是沙 發(fā) 、 電視 、音 響 、金 魚 缸、 花木等，是迎客、家人 閑 聚的空 間 ，談話 、看 電視 是 這 里的主要 節(jié) 目， 太小 讓 人有 壓 抑感， 過 于空 闊則 又易于 讓 人有四 邊 不著、相互有隔 閡 的感 覺 。因此客 廳 的 開間 以 米 為 宜最大不 應(yīng) 超 過 5 米最小不 應(yīng) 小于 米。同 樣 的道理，主 臥 、次 臥 、 衛(wèi) 生 間 、 廚 房等都有 這樣從 人居活 動(dòng) 出 發(fā) 的 辯證關(guān) 系。 除人的 視 角、人的活 動(dòng) 外，舒適性 還應(yīng) 考 慮 利用率 問題 。如果一套房子中有部分面積既 不能用于 擺設(shè) 家具 電 器、又無助于人的活 動(dòng) 、亦不能增添 藝術(shù) 情趣， 則 只能增加 購買費(fèi) 用、增加主 婦 打 掃衛(wèi) 生的 時(shí)間與難 度，舒適性自然也就大打折扣 。 地域性。 地域性是由于各 地 區(qū) 人 們 生活 習(xí)慣 不同而 對(duì)戶 型面 積 有著不同的要求，其 實(shí) 是舒適性的延伸。 這 也是 戶 型 設(shè)計(jì) 中必 須 高度重 視 的 問題 。比如大 連 人大多 認(rèn)為 二房二 廳應(yīng)該有 個(gè) 90 ㎡甚至 100 ㎡，而在深 圳 ，恐怕就很少有人能理解 90 ㎡以上的房子 為 什 么 不做成三房， 為 什 么 要如此浪 費(fèi) 。多 數(shù) 深 圳 人眼里的三 房 應(yīng)該 在 105— 115 ㎡之 間 ，而大連 人 則顯 然 認(rèn)為這樣 的房子太小太逼仄。 戶 型之首 —— 客 廳 毫無疑 問 ，在一套房子里面，客 廳 的重要性居于首位。因 為它 是 進(jìn) 入一 個(gè) 家庭 給 人的第一 視 野、是一 家大小 盡 享天 倫 之 樂時(shí) 最主要的活 動(dòng) 空 間 、是迎 賓會(huì) 客的最重要 場 所。因此我 們說 客 廳 是 戶 型之首，在 設(shè)計(jì) 中 應(yīng)該 得到最高 規(guī) 格的尊重。 在客 廳 的 設(shè)計(jì) 要素中，包括 開間 、 進(jìn) 深、 陽 臺(tái)、窗、 門 的 數(shù) 量、 門 的朝向、餐 廳 的聯(lián) 接、玄 關(guān) 等。 上一篇文章我 們 提到， 視總 面 積 的大小，客 廳 的 開間應(yīng) 在 — 5 米之 間 ， 過 大或過 窄都 與 人 們 的家居 生活 規(guī) 律有沖突。而在通常情 況 下， 進(jìn) 深 與開間 之比不宜超 過 ，否 則 也 將 在因 過 于 狹長 影 響 使用。 陽 臺(tái)幾乎是一套房子里唯一可以 與 外界自然 環(huán) 境交流、 對(duì)話 的空 間 ，是最 開揚(yáng) 、通暢 的地方，我 們認(rèn)為 必 須與 客 廳 一脈相 連 。 陽 臺(tái) 還 是 將 自然 風(fēng) 、自然光引入室 內(nèi) 的最佳途 徑 ， 當(dāng) 然 應(yīng)讓 全家人 都得到 這種 享 受，因而 從這個(gè) 角度看，也 應(yīng)與 客 廳 相 連 。 陽 臺(tái)必須與 客 廳 相 連還 有一 個(gè) 重要原因： 它 是我 們晾曬 衣服的 地方，因此只能是 與 公共空 間 相通而不能穿 過臥 室以形成干 擾 、影 響 居家私密性。 如果在向 陽 面 設(shè) 置了 陽 臺(tái)，在背 陰 面能否 設(shè) 置次 陽 臺(tái)或窗 戶 以形成“ 穿堂 風(fēng) ” 增加客 廳 的通透性呢？ 雖 然不是必需，至少 值 得考 慮 ！ 在客 廳 周 圍開 幾道 門 ，每道 門 各自朝向何方， 當(dāng)屬 客 廳設(shè)計(jì) 中最 難決 定、需要反 復(fù)研 究 認(rèn)真 斟酌最 費(fèi) 心血的之 處 。 因 為門 越多 則 空 間 利用率越低，而 門 朝向 哪 里又 決 定了使用的方便 與 否。公共 衛(wèi) 生 間 的 門應(yīng) 朝客 廳嗎 ？ 廚 房呢？ 哪個(gè)臥 室外的 門 朝向 客 廳 ？能做到所有 臥 室的 門 都不直接 開 向客 廳嗎 ？客 廳與臥 室之 間 的走道如何安排？不 設(shè)過 道又如何？?? 這 些 問題當(dāng) 然不可能有 統(tǒng) 一的答案，不可能有 經(jīng) 典的、最好的 方案，而只能通