【正文】 產企業(yè)是資金高度密集行業(yè)，有接近70%（有的企業(yè)甚至高達90%左右）的資金來自銀行，發(fā)生較高的借款費用是不可避免的。平均費用分攤是抵消增值額，減少納稅的極好選擇。而且這種擴大也并不是越大越好，在必要的時候適當?shù)販p少費用開支可能效果會更好，這主要是針對房地產開發(fā)業(yè)務較多的企業(yè)。A開發(fā)成本相對于B、C要少，所獲得利潤比B、C多，但住房環(huán)境不如B、C；如果發(fā)生空房滯銷，其所負擔的超過貸款期限的利息和罰息均不允許扣除，實際所得利潤可能要比B、C少。C與B相比，雖然多投入100萬元，關鍵是進一步改善了住房環(huán)境，贏得了客戶。表四： 單位：萬元方案每平方米售價地價開發(fā)成本開發(fā)費用利息支出稅金其他扣除項目允許扣除金額合計增值率應繳土地增值稅利潤A3006004090991801309%B3007004090992001429%C3008004090992201549%0251來源：蓋地，2001年1月第1版：《稅務會計與納稅籌劃》，東北財經出版社在A的基礎上，B增加開發(fā)成本100萬元，相應也增加其他扣除項目20萬元，%。例如，某房地產開發(fā)商計劃開發(fā)1萬平方米普通商品住房，售價預定為1800/m2。土地增值稅納稅人轉讓房地產所得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額為增值額，作為扣除項目金額重要組成部分的房地產開發(fā)成本的大小會嚴重的影響納稅人應納稅額的大小，即房地產開發(fā)成本越高，應納稅額越小，房地產開發(fā)成本越低，應納稅額越大。作為土地增值稅扣除項目的房地產開發(fā)費用，不按納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的標準進行扣除，因而該籌劃主要涉及房地產開發(fā)成本。（三）成本籌劃方法房地產開發(fā)企業(yè)的成本費用開支由多項內容，不僅包括土地的征用及拆遷補償費，前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等，而且還包括與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用，管理費用和財務費用。而如果甲企業(yè)與購買方以企業(yè)達成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產向乙企業(yè)達成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產向乙企業(yè)進行股權投資，稍后再以1200萬元（5000）的價格向乙企業(yè)轉讓該股權，則可以合法合理地免除了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護建設稅與教育費附加。如果房地產的購買是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。在投資后轉讓其股權的也不征收營業(yè)稅。當然，在運用此方法時還應該考慮納稅籌劃的成本，如設立銷售公司的成本以及和其他房地產公司訂立協(xié)議的成本，要結合企業(yè)的具體情況合理運用。而如果甲企業(yè)設立獨立核算的銷售子公司，首先將該商品房以1800元/m2的價格銷售給銷售公司，銷售公司再以2400元/m2的價格對外銷售，則對于甲企業(yè)而言，仍然無需繳納土地增值稅，毛利為60萬元[5000840]，但是需要繳納營業(yè)稅45萬元（5000），[45（7%+3%）]，（）；其銷售子公司實現(xiàn)銷售毛利300萬元（5000），同時需繳納營業(yè)稅60萬元（50005%），城建稅及教育費附加6萬元[60（7%+3%）]，其所得稅前凈利潤為234萬元（300606），（+234）萬元。例如，甲房地產開發(fā)企業(yè)，該企業(yè)原計劃以2400元/m2的價格出售5000m2的房產，扣除項目金額為840萬元，%[（5000840）247。通過控制和降低房地產銷售時的僧值率來降低土地增值稅負擔的問題，往往局限于要制定稍低的價格。具體做法是，當住房初步完工但沒有安裝設備以及裝潢、裝飾時便和購買者簽訂房地產轉移合同，接著再和購買者簽訂設備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。這樣將收入分散進行籌劃，不僅可以使得增值額變小，從而節(jié)省應繳土地增值稅稅額，%的印花稅稅率，%的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，一舉兩得。如果該企業(yè)和購買者簽訂房地產轉讓合同時，采取一下變通方法，將收入分散，便可以節(jié)省不少稅款。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產轉讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加100萬元。因為房屋已經使用過一段時間，里面的各種設備均已安裝齊全。很多人在售出房地產時，總喜歡整體進行，不善于利用分散投巧，因為這樣可以省去了不少麻煩，但不利于節(jié)稅。如何使得收入分散合理合法，是這個方法的關鍵。在累進稅制下，收入分散節(jié)稅籌劃顯得更為重要。而增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額，因而納稅人轉讓房地產所取得的收入對其應納稅額有很大影響。同時，A在價格上有優(yōu)勢，容易占領市場，因此，一般應該選擇A。，%，增值率超過允許扣除項目金額20%，但不超過50%。例如，某開發(fā)商可供銷售的普通住房1萬平方米，每平方米可由A、B、C三種價格，允許扣除項目金額大體一致（如表三）。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應考慮增值額帶來的效益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負擔間的關系，避免增值率稍高于起征點而導致得不償失。所以，合理有效的進行土地增值稅的納稅籌劃對房地產企業(yè)有著至關重要的影響。這個稅種和營業(yè)稅相比，其特點主要體現(xiàn)為：稅負轉嫁的難度大，不會因為稅負轉嫁提高房地產市場價格進而相應地抑制正當消費性需求?，F(xiàn)行房地產相關稅費表二：稅種稅率（%）征稅對象營業(yè)稅5建筑業(yè)、服務業(yè)和銷售不動產轉讓無形資產等城建稅1——7繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的納稅人，但外商投資企業(yè)和外資企業(yè)除外教育費附加3繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的納稅人，但外商投資企業(yè)和外資企業(yè)除外房產稅——12擁有或出租房產城市房地產稅——18外商擁有或出租房產城鎮(zhèn)土地使用稅——10元/平方米擁有土地使用權土地增值稅30——60轉讓房地產印花稅，建筑安裝、購銷、租賃合同契稅3——5房地產轉讓企業(yè)所得稅3218房地產行業(yè)個人所得稅20房地產轉讓、出租行為來源：作者自己根據(jù)現(xiàn)行稅法整理從表二可以看出，土地增值稅在房地產行業(yè)的稅費支出中占有很大的比重。房地產開發(fā)企業(yè)具有自身獨立的經濟利益，具有法定的權利和義務。三、房地產企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃納稅籌劃是隨著市場經濟運行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現(xiàn)的，并且隨著市場經濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。土地增值稅的計算公式是：應納稅額=∑（每級距的土地增值額適用稅率）或者：