房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃概述-文庫吧資料
2025-06-27 17:12本頁面
【正文】 制在扣除項目金額的２０％以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。同時稅法規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。因此土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。納稅人需特別注意的是：稅法允許扣除的項目比企業(yè)自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。土地增值稅稅率實行四級超額累進(jìn)稅率，稅率從３０％到６０％，增值越多，稅率越高。在房地產(chǎn)稅費中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是其稅率較高，稅負(fù)重，二是其有籌劃的余地，做好了，可以節(jié)省不少稅金支出。在國外，地價及稅費一般占房價的２０％，而國內(nèi)地價和稅費占房價的５０％左右。該研討會由滬江德勤會計師事務(wù)所、北京廣盛律師事務(wù)所主辦，中國建行、農(nóng)行、工行、招商銀行、東亞銀行的代表及京城幾大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代表出席了會議?！ “崔D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~的公式為： 扣除項目金額＝扣除項目的總金額轉(zhuǎn)讓土地權(quán)的面積或建筑面積受讓土地使用權(quán)的總面積土地增值稅籌劃方案 應(yīng)納稅額＝增值稅適用稅率－扣除項目金額速算扣除系數(shù) （四）特殊售房方式應(yīng)納稅額的計算方法 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項目的金額可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)??！ Ｆ涔綖椋骸 ≡u估價格＝重置成本價成新度折扣率 。然后，根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，求得應(yīng)納稅額。35房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——土地增值稅應(yīng)納稅額的計算 （一）計稅原則 首先以出售房地產(chǎn)的總收入減除扣除項目金額，求得增值額。5040超過50％～100％的部分0 2不超過50％的部分速算扣除系數(shù) 1土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表（％） 級次 其中，最低稅率為30％，最高稅率為60％，稅收負(fù)擔(dān)高于我國的企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——土地增值稅的稅率 土地增值稅稅率設(shè)計的基本原則是，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征?！ 。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)通過市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評估時所確定的正常市場交易價，對此，納稅人又不能提供有效憑據(jù)或無正當(dāng)理由進(jìn)行解釋的行為。市場比較法可用下列公式來表示： 房地產(chǎn)評估價格＝交易實例房地產(chǎn)價格人為因素修正時間因素修正地域因素修正品質(zhì)因素修正其他因素修正 ?。ㄈ┨峁┛鄢椖拷痤~不實的 提供扣除項目金額不實，是指納稅人在納稅申報時，不據(jù)實提供扣除項目金額，而是虛增被轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機關(guān)無法從納稅人方面了解計征土地增值稅所需的正確扣除項目金額，以實現(xiàn)通過虛增成本，達(dá)到偷稅的目的。稅務(wù)機關(guān)在征收土地增值稅時，則根據(jù)上述評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。并且，依照科學(xué)的評估方法對有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選，再分析各種與房地產(chǎn)交易相關(guān)的因素對價格的影響程度，以及有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，最后確定一個比較適合該房地產(chǎn)的市場評估價格?！ ﹄[瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估。房屋的成新度折扣是根據(jù)房屋在評估時的實際新舊程度，按專業(yè)機構(gòu)規(guī)定的房屋新舊等級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對照，并參考房屋的使用時間、使用程度和保養(yǎng)情況，綜合確定房屋的新舊度比例，一般用幾成新來表示?！ ∮烧鷾?zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定重置成本價乘以成新度折扣率的價格，在房地產(chǎn)評估時通常被稱為按舊有房地產(chǎn)重置成本法評估出的舊有房地產(chǎn)價格?！ 〕鍪叟f房及建筑物的，應(yīng)按評估價格計算扣除項目的金額。凡是使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房?！ 〖{稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以房地產(chǎn)的評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目的金額。任何房地產(chǎn)評估機構(gòu)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估過程中隱瞞事實、提供虛假評估結(jié)果，或與有關(guān)當(dāng)事人串通作弊等違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅決取消執(zhí)業(yè)資格。 房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，對應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評估結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核及確認(rèn)，對不符合實際情況的評估結(jié)果不予采用。其評估結(jié)果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門審核驗證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價，并按稅務(wù)部門的要求按期報送房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)，作為確認(rèn)計稅依據(jù)的參考。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——房地產(chǎn)價格評估 凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物（以下簡稱房地產(chǎn)）的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立、并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會計師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評估機構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。 2）如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅?！ ?）如果代收費用計入房價向購買方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。 但是，對取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計算應(yīng)納增值稅時，只允許扣除取得土地使用
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