【正文】 偷稅是指納稅人或扣繳義務人故意違反稅收法律、法規(guī)，采取偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，經(jīng)稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報等手段，不繳或者少繳應納稅款的行為。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。對于調(diào)控房地產(chǎn)投機收益具有更強的分辨能力，推遲交易時間，達到免稅的時間要求，就可以避開營業(yè)稅；而土地增值稅不存在避稅的情況，只要存在房地產(chǎn)交易的增值或所得，都需要納稅，并且推遲交易可能還會因為房產(chǎn)增值而承擔更重的稅負。比如房屋里面的各種設施。840]，企業(yè)需繳納土地增值稅108萬元（（5000840）30%），還需要繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅60萬元（50005%），城市維護建設稅和教育費附加6萬元[60（7%+3%）]，印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元(108+60+6),企業(yè)的所得稅前凈利潤為186萬元(5000174)。其中公共設施費和開發(fā)間接費，企業(yè)就應特別關注。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對借款費用進行正確的會計處理就，選擇利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)的應納稅額產(chǎn)生很大的影響。一般而言，企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，借款數(shù)額會較大，其實際數(shù)會大于（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅。具體來說，如果當事人在進行捐贈時可以采用以上兩種方式，最好采用這兩種方式。納稅籌劃是一項復雜的系統(tǒng)工程，納稅人要達到避稅、節(jié)稅和轉稅的目的，必然要依靠加強自身的經(jīng)營管理、會計核算和財務管理，才能使籌劃的方案得到最好實現(xiàn)。[3]蓋地，2005年3月第3版：《稅務會計》，立信出版社。[19]李玉周，2005年7月第1版：《使用稅收籌劃》，西南財經(jīng)大學出版社。實務讀本）》。[15]王韜，劉芳，2002年8月第版：《企業(yè)稅收籌劃》，科學出版社。稅務籌劃在我國尚處于起步階段，不論是納稅人還是稅務機關都要在實踐中正視它，在理論上要進行深入研究。基于此，納稅籌劃促使納稅人在謀求合法或不違法稅收利益的驅(qū)動下，主動、自覺地學習、鉆研稅收法律、法規(guī)和履行納稅義務，從而可以有效地提高納稅人的稅收法律意識。（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非盈利性的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。我國稅法規(guī)定，“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅 中國注冊會計師協(xié)會 編，：《2006年讀注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導教材——稅法》，經(jīng)濟科學出版社，第171頁”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項政策。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第7條規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條第一和第二項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。因為這類企業(yè)可能同時進行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務，不同地方開發(fā)成本比例因為物價或其他原因可能不同，這就會導致有的房屋開發(fā)出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態(tài)實際會加重企業(yè)的就業(yè)負擔，這就要求企業(yè)對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。這樣就使得應納稅額有所減少，達到了省稅的目的。如果能想辦法使得轉讓收入變少，從而減少納稅人轉讓的增值額，顯然是能節(jié)省稅款的。以最小的投入獲得最大收益，是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的直接動機和最終目的，成本的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，而影響生產(chǎn)經(jīng)營成本高低的因素有多個，稅收是其中非常重要的因素。（5）其他扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按《實施細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括如下幾項：（1）取得土地使用權所支付的金額取得土地使用權所支付的金額包括兩方面的內(nèi)容：①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。筆者認為的定義為：納稅籌劃是納稅人在稅法允許的范圍內(nèi)，運用稅法所規(guī)定的稅收優(yōu)惠或選擇權，對自身經(jīng)營、投資等經(jīng)濟活動進行事前規(guī)劃，以減少稅收支出，從而有助于實現(xiàn)利潤最大化的一種理財活動。（二）納稅籌劃與避稅、偷稅的比較避稅籌劃是納稅義務人通過精心安排，利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕其稅收負擔的非違法、不能受法律制裁的行為。如果是以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金；如果是以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。在此，應特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不是用?，F(xiàn)行房地產(chǎn)相關稅費表二：稅種稅率（%）征稅對象營業(yè)稅5建筑業(yè)、服務業(yè)和銷售不動產(chǎn)轉讓無形資產(chǎn)等城建稅1——7繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的納稅人，但外商投資企業(yè)和外資企業(yè)除外教育費附加3繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的納稅人，但外商投資企業(yè)和外資企業(yè)除外房產(chǎn)稅——12擁有或出租房產(chǎn)城市房地產(chǎn)稅——18外商擁有或出租房產(chǎn)城鎮(zhèn)土地使用稅——10元/平方米擁有土地使用權土地增值稅30——60轉讓房地產(chǎn)印花稅，建筑安裝、購銷、租賃合同契稅3——5房地產(chǎn)轉讓企業(yè)所得稅3218房地產(chǎn)行業(yè)個人所得稅20房地產(chǎn)轉讓、出租行為來源：作者自己根據(jù)現(xiàn)行稅法整理從表二可以看出，土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)的稅費支出中占有很大的比重。在累進稅制下，收入分散節(jié)稅籌劃顯得更為重要。通過控制和降低房地產(chǎn)銷售時的僧值率來降低土地增值稅負擔的問題，往往局限于要制定稍低的價格。（三）成本籌劃方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用開支由多項內(nèi)容，不僅包括土地的征用及拆遷補償費，前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等，而且還包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用，管理費用和財務費用。平均費用分攤是抵消增值額，減少納稅的極好選擇。用公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)；例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某住宅，共支付地價款200萬元，開發(fā)成本為400萬元，則其他開發(fā)費用扣除數(shù)額不得超過30萬元，即（200+400）萬元5%，利息按實際發(fā)生數(shù)扣除。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業(yè)可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金。上述社