【正文】 》。（指導(dǎo)老師：商學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)系 ）。理財(cái)版》，2006年，第10期總第361期。[16]郭春芳，2004年9月第版：《新編稅務(wù)籌劃與設(shè)計(jì)手冊(cè)》，中國(guó)工商出版社。[8]莊粉榮，2006年4月第1版：《納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)典百例》，編著機(jī)械工業(yè)出版社。一方面要加快我國(guó)稅收法律法制建設(shè)的進(jìn)程，不斷完善稅法，堵塞漏洞，提高稅收征收管理水平；另一方面，要對(duì)稅務(wù)籌劃進(jìn)行正確的引導(dǎo)，規(guī)范稅務(wù)籌劃服務(wù)，避免其行為產(chǎn)生偏差，以促進(jìn)稅務(wù)籌劃健康、有序地發(fā)展。為了避免工作中的被動(dòng)和滯后，稅務(wù)人員必然要加強(qiáng)對(duì)征稅籌劃的研究，加強(qiáng)對(duì)稅收法規(guī)、政策的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)對(duì)最新出現(xiàn)的或潛在的稅收問(wèn)題的研究與探索，這樣，稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)會(huì)不斷得到提高。納稅籌劃與納稅意識(shí)的增強(qiáng)一般具有客觀一致性和同步性的關(guān)系，使納稅人納稅意識(shí)提高到一定階段的表現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在與集團(tuán)內(nèi)公司進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)，可以采用這種方法，避免繳納土地增值稅。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非盈利性的公益組織。比如，通過(guò)雙方的銷(xiāo)售收入分列，可使雙方各自扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)（或交際應(yīng)酬費(fèi)）時(shí)使用較高的扣除率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅（或外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅）的納稅籌劃。比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。這種方式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建房報(bào)酬的行為。用公式表示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）5%以?xún)?nèi)；例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)某住宅，共支付地價(jià)款200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為400萬(wàn)元，則其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過(guò)30萬(wàn)元，即（200+400）萬(wàn)元5%，利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。上述兩項(xiàng)規(guī)定對(duì)借款費(fèi)用的處理存在明顯的不同。平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑窒鲋殿~，減少納稅的極好選擇。表四： 單位：萬(wàn)元方案每平方米售價(jià)地價(jià)開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息支出稅金其他扣除項(xiàng)目允許扣除金額合計(jì)增值率應(yīng)繳土地增值稅利潤(rùn)A3006004090991801309%B3007004090992001429%C3008004090992201549%0251來(lái)源：蓋地，2001年1月第1版：《稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃》，東北財(cái)經(jīng)出版社在A的基礎(chǔ)上，B增加開(kāi)發(fā)成本100萬(wàn)元，相應(yīng)也增加其他扣除項(xiàng)目20萬(wàn)元，%。（三）成本籌劃方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用開(kāi)支由多項(xiàng)內(nèi)容，不僅包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等，而且還包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè)稅。通過(guò)控制和降低房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)的僧值率來(lái)降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問(wèn)題，往往局限于要制定稍低的價(jià)格。如果該企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無(wú)疑會(huì)增加100萬(wàn)元。在累進(jìn)稅制下，收入分散節(jié)稅籌劃顯得更為重要。例如，某開(kāi)發(fā)商可供銷(xiāo)售的普通住房1萬(wàn)平方米，每平方米可由A、B、C三種價(jià)格，允許扣除項(xiàng)目金額大體一致（如表三）?，F(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)表二：稅種稅率（%）征稅對(duì)象營(yíng)業(yè)稅5建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)等城建稅1——7繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的納稅人，但外商投資企業(yè)和外資企業(yè)除外教育費(fèi)附加3繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的納稅人，但外商投資企業(yè)和外資企業(yè)除外房產(chǎn)稅——12擁有或出租房產(chǎn)城市房地產(chǎn)稅——18外商擁有或出租房產(chǎn)城鎮(zhèn)土地使用稅——10元/平方米擁有土地使用權(quán)土地增值稅30——60轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)印花稅，建筑安裝、購(gòu)銷(xiāo)、租賃合同契稅3——5房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)所得稅3218房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)人所得稅20房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租行為來(lái)源：作者自己根據(jù)現(xiàn)行稅法整理從表二可以看出，土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)支出中占有很大的比重。土地增值稅的計(jì)算公式是：應(yīng)納稅額=∑（每級(jí)距的土地增值額適用稅率）或者： 應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表表一：級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過(guò)50%的部分3002超過(guò)50%——100%的部分4053超過(guò)100%——200%的部分50154超過(guò)200%的部分6035來(lái)源：《2006年度注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材——稅法》（四）稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。在此，應(yīng)特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不是用。其他房地產(chǎn)費(fèi)用，按《實(shí)施細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，下同）計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。我國(guó)開(kāi)征土地增值稅的主要目的是：第一、征收土地增值稅，是進(jìn)一步改革和完善稅制，增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的客觀需要。（二）納稅籌劃與避稅、偷稅的比較避稅籌劃是納稅義務(wù)人通過(guò)精心安排，利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕其稅收負(fù)擔(dān)的非違法、不能受法律制裁的行為。淺議房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法[摘要]本文就納稅籌劃的概念和土地增值稅做了簡(jiǎn)單的介紹，并且闡述了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體做法，從而為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地增值稅的納稅籌劃提供了理論依據(jù)。筆者認(rèn)為的定義為：納稅籌劃是納稅人在稅法允許的范圍內(nèi)，運(yùn)用稅法所規(guī)定的稅收優(yōu)惠或選擇權(quán)，對(duì)自身經(jīng)營(yíng)、投資等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行事前規(guī)劃，以減少稅收支出，從而有助于實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的一種理財(cái)活動(dòng)?，F(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范，是1993年12月13日國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額包括兩方面的內(nèi)容：①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款?！秾?shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。