【正文】 》。（指導(dǎo)老師：商學(xué)院 會計學(xué)系 ）。理財版》，2006年，第10期總第361期。[16]郭春芳，2004年9月第版：《新編稅務(wù)籌劃與設(shè)計手冊》，中國工商出版社。[8]莊粉榮，2006年4月第1版：《納稅籌劃實戰(zhàn)經(jīng)典百例》，編著機(jī)械工業(yè)出版社。一方面要加快我國稅收法律法制建設(shè)的進(jìn)程，不斷完善稅法，堵塞漏洞，提高稅收征收管理水平；另一方面，要對稅務(wù)籌劃進(jìn)行正確的引導(dǎo)，規(guī)范稅務(wù)籌劃服務(wù)，避免其行為產(chǎn)生偏差，以促進(jìn)稅務(wù)籌劃健康、有序地發(fā)展。為了避免工作中的被動和滯后，稅務(wù)人員必然要加強(qiáng)對征稅籌劃的研究，加強(qiáng)對稅收法規(guī)、政策的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)對最新出現(xiàn)的或潛在的稅收問題的研究與探索，這樣，稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)會不斷得到提高。納稅籌劃與納稅意識的增強(qiáng)一般具有客觀一致性和同步性的關(guān)系，使納稅人納稅意識提高到一定階段的表現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在與集團(tuán)內(nèi)公司進(jìn)行房地產(chǎn)交易時，可以采用這種方法，避免繳納土地增值稅。上述社會團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非盈利性的公益組織。比如，通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除業(yè)務(wù)招待費（或交際應(yīng)酬費）時使用較高的扣除率，進(jìn)而實現(xiàn)企業(yè)所得稅（或外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅）的納稅籌劃。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為。用公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)；例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某住宅，共支付地價款200萬元，開發(fā)成本為400萬元，則其他開發(fā)費用扣除數(shù)額不得超過30萬元，即（200+400）萬元5%，利息按實際發(fā)生數(shù)扣除。上述兩項規(guī)定對借款費用的處理存在明顯的不同。平均費用分?jǐn)偸堑窒鲋殿~，減少納稅的極好選擇。表四： 單位：萬元方案每平方米售價地價開發(fā)成本開發(fā)費用利息支出稅金其他扣除項目允許扣除金額合計增值率應(yīng)繳土地增值稅利潤A3006004090991801309%B3007004090992001429%C3008004090992201549%0251來源：蓋地，2001年1月第1版：《稅務(wù)會計與納稅籌劃》，東北財經(jīng)出版社在A的基礎(chǔ)上，B增加開發(fā)成本100萬元，相應(yīng)也增加其他扣除項目20萬元，%。（三）成本籌劃方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用開支由多項內(nèi)容，不僅包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費，前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等，而且還包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用，管理費用和財務(wù)費用。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅。通過控制和降低房地產(chǎn)銷售時的僧值率來降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題，往往局限于要制定稍低的價格。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加100萬元。在累進(jìn)稅制下，收入分散節(jié)稅籌劃顯得更為重要。例如，某開發(fā)商可供銷售的普通住房1萬平方米，每平方米可由A、B、C三種價格，允許扣除項目金額大體一致（如表三）?，F(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費表二：稅種稅率（%）征稅對象營業(yè)稅5建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)和銷售不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等城建稅1——7繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的納稅人，但外商投資企業(yè)和外資企業(yè)除外教育費附加3繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的納稅人，但外商投資企業(yè)和外資企業(yè)除外房產(chǎn)稅——12擁有或出租房產(chǎn)城市房地產(chǎn)稅——18外商擁有或出租房產(chǎn)城鎮(zhèn)土地使用稅——10元/平方米擁有土地使用權(quán)土地增值稅30——60轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)印花稅，建筑安裝、購銷、租賃合同契稅3——5房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)所得稅3218房地產(chǎn)行業(yè)個人所得稅20房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租行為來源：作者自己根據(jù)現(xiàn)行稅法整理從表二可以看出，土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)的稅費支出中占有很大的比重。土地增值稅的計算公式是：應(yīng)納稅額=∑（每級距的土地增值額適用稅率）或者： 應(yīng)納稅額=土地增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù)土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表表一：級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%——100%的部分4053超過100%——200%的部分50154超過200%的部分6035來源：《2006年度注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材——稅法》（四）稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。在此，應(yīng)特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不是用。其他房地產(chǎn)費用，按《實施細(xì)則》第七條（一）、（二）項規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同）計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。我國開征土地增值稅的主要目的是：第一、征收土地增值稅，是進(jìn)一步改革和完善稅制，增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的客觀需要。（二）納稅籌劃與避稅、偷稅的比較避稅籌劃是納稅義務(wù)人通過精心安排，利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕其稅收負(fù)擔(dān)的非違法、不能受法律制裁的行為。淺議房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法[摘要]本文就納稅籌劃的概念和土地增值稅做了簡單的介紹，并且闡述了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體做法，從而為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地增值稅的納稅籌劃提供了理論依據(jù)。筆者認(rèn)為的定義為：納稅籌劃是納稅人在稅法允許的范圍內(nèi)，運用稅法所規(guī)定的稅收優(yōu)惠或選擇權(quán)，對自身經(jīng)營、投資等經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行事前規(guī)劃，以減少稅收支出，從而有助于實現(xiàn)利潤最大化的一種理財活動?，F(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范，是1993年12月13日國務(wù)院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目包括如下幾項：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額包括兩方面的內(nèi)容：①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款?！秾嵤┘?xì)則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。