【正文】 應納稅額=土地增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系數(shù)土地增值稅四級超率累進稅率表表一：級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%——100%的部分4053超過100%——200%的部分50154超過200%的部分6035來源：《2006年度注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導教材——稅法》（四）稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。（三）應納稅額的計算土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，作為增值額。此外，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。（6）舊房及建筑物的評估價格舊房及建筑物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑材料，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。在此，應特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人不是用。其他納稅人繳納的印花稅（%貼花）允許在此扣除。因轉讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。其他房地產(chǎn)費用，按《實施細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定（即取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同）計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。故作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《實施細則》的標準進行扣除。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。它系指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記、過戶手續(xù)費。如果是以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金；如果是以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。計算土地增值稅應納稅額，要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額計算征稅。（二）土地增值稅的應稅收入與扣除項目的確定根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，應包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。第三，開征土地增值稅，是為了規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入。我國開征土地增值稅的主要目的是：第一、征收土地增值稅，是進一步改革和完善稅制，增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的客觀需要。稅務籌劃與偷、逃、抗、欠、騙稅的區(qū)別:二、土地增值稅的介紹土地增值稅法是指國家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權利及義務關系的法律規(guī)范。盡管稅務籌劃、偷稅、避稅三者都具有減少稅收負擔的目的性，但由于各自性質不同，存在很大的區(qū)別。“一方面實現(xiàn)了企圖實現(xiàn)的經(jīng)濟目的或經(jīng)濟后果，另一方面卻免予滿足對應于通常使用的法律形式的課稅要素，以減少稅負或者按除稅負” （日）金子宏：《日本稅法原理》，劉多田等譯，中國財政經(jīng)濟出版社，1989年版，第80頁簡言之，避稅是利用稅法漏洞，規(guī)避稅法以達到與稅法宗旨相違背的減少或免除納稅人負擔的行為。（二）納稅籌劃與避稅、偷稅的比較避稅籌劃是納稅義務人通過精心安排，利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕其稅收負擔的非違法、不能受法律制裁的行為?；蛘咴诩{稅籌劃時納稅人在法律允許的范圍內(nèi)，對多種納稅方案進行的優(yōu)化選擇。就納稅籌劃這一概念而言，西方國家和國內(nèi)的有關書刊所給的解釋都不盡一致，然而綜合起來，關于納稅籌劃的概念主要是：（1）納稅籌劃是通過納稅人經(jīng)營活動或個人事務活動的安排，實際繳納最低的稅收。因而在不違背稅收政策的前提下，以降低納稅成本，提升企業(yè)競爭力，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化為目標的稅務籌劃應運而生。淺議房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法[摘要]本文就納稅籌劃的概念和土地增值稅做了簡單的介紹，并且闡述了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體做法，從而為房地產(chǎn)企業(yè)關于土地增值稅的納稅籌劃提供了理論依據(jù)。[關鍵詞]納稅籌劃　土地增值稅　房地產(chǎn)企業(yè)正文一、納稅籌劃的概念（一）納稅籌劃的概念作為獨立的利益主體，無論是企業(yè)還是個人，都希望減輕稅收負擔，實現(xiàn)利益最大化。在西方發(fā)達國家，納稅籌劃幾乎已是家喻戶曉，而在我國，則尚處于初始階段。（2）在納稅義務發(fā)生前，由系統(tǒng)地對企業(yè)經(jīng)營或投資行為做出事先安排，以達到少繳稅款的過程。筆者認為的定義為：納稅籌劃是納稅人在稅法允許的范圍內(nèi)，運用稅法所規(guī)定的稅收優(yōu)惠或選擇權，對自身經(jīng)營、投資等經(jīng)濟活動進行事前規(guī)劃，以減少稅收支出，從而有助于實現(xiàn)利潤最大化的一種理財活動。從本質上看，它既不合法，亦不違法，而是出于合法與違法之間的狀態(tài)，即“非違法”。偷稅是指納稅人或扣繳義務人故意違反稅收法律、法規(guī)，采取偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，經(jīng)稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報等手段，不繳或者少繳應納稅款的行為。在實踐中，要嚴格區(qū)分納稅籌劃與偷稅、逃稅，這三者有著明顯的不同?，F(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范，是1993年12月13日國務院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。第二，征收土地增值稅，主要是為了抑制炒賣炒買土地投機獲取暴利的行為。（一）土地增值稅的納稅義務人及征稅范圍土地增值稅的納稅義務人為轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括如下幾項：（1）取得土地使用權所支付的金額取得土地使用權所支付的金額包括兩方面的內(nèi)容：①納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。②納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。根據(jù)現(xiàn)行財務會計制度的規(guī)定，這三項費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤?！秾嵤┘殑t》規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金額機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按《實施細則》第七條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。需要說明的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》有關規(guī)定，其在轉讓時繳納的印花稅因列入管理費用中，故在此不允許單獨再扣除。（5）其他扣除項目