【正文】 表一：級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過(guò)50%的部分3002超過(guò)50%——100%的部分4053超過(guò)100%——200%的部分50154超過(guò)200%的部分6035來(lái)源：《2006年度注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材——稅法》（四）稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃納稅籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識(shí)的提高而出現(xiàn)的，并且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要特征之一就是競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益，具有法定的權(quán)利和義務(wù)。以最小的投入獲得最大收益，是每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的直接動(dòng)機(jī)和最終目的，成本的高低直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，而影響生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本高低的因素有多個(gè)，稅收是其中非常重要的因素?，F(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)表二：稅種稅率（%）征稅對(duì)象營(yíng)業(yè)稅5建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)等城建稅1——7繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的納稅人，但外商投資企業(yè)和外資企業(yè)除外教育費(fèi)附加3繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的納稅人，但外商投資企業(yè)和外資企業(yè)除外房產(chǎn)稅——12擁有或出租房產(chǎn)城市房地產(chǎn)稅——18外商擁有或出租房產(chǎn)城鎮(zhèn)土地使用稅——10元/平方米擁有土地使用權(quán)土地增值稅30——60轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)印花稅，建筑安裝、購(gòu)銷(xiāo)、租賃合同契稅3——5房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)所得稅3218房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)人所得稅20房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租行為來(lái)源：作者自己根據(jù)現(xiàn)行稅法整理從表二可以看出，土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)支出中占有很大的比重。而且土地增值稅以房地產(chǎn)再次交易后與上一次交易金額相比的增值額，作為征稅對(duì)象。這個(gè)稅種和營(yíng)業(yè)稅相比，其特點(diǎn)主要體現(xiàn)為：稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的難度大，不會(huì)因?yàn)槎愗?fù)轉(zhuǎn)嫁提高房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)而相應(yīng)地抑制正當(dāng)消費(fèi)性需求。對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)投機(jī)收益具有更強(qiáng)的分辨能力，推遲交易時(shí)間，達(dá)到免稅的時(shí)間要求，就可以避開(kāi)營(yíng)業(yè)稅；而土地增值稅不存在避稅的情況，只要存在房地產(chǎn)交易的增值或所得，都需要納稅，并且推遲交易可能還會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)增值而承擔(dān)更重的稅負(fù)。所以，合理有效的進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著至關(guān)重要的影響。（一）利用土地增值稅的起征點(diǎn)進(jìn)行的納稅籌劃土地增值稅稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應(yīng)考慮增值額帶來(lái)的效益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)間的關(guān)系，避免增值率稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致得不償失。納稅人欲享受起征點(diǎn)照顧,需制定合適房?jī)r(jià)，降低土地增值稅稅負(fù)。例如，某開(kāi)發(fā)商可供銷(xiāo)售的普通住房1萬(wàn)平方米，每平方米可由A、B、C三種價(jià)格，允許扣除項(xiàng)目金額大體一致（如表三）。方案每平方米售價(jià)地價(jià)開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息支出稅金其他扣除項(xiàng)目允許扣除金額合計(jì)增值率應(yīng)繳土地增值稅利潤(rùn)A3005004090771601167%0233B3005004090160%表三： 單位：萬(wàn)元來(lái)源：蓋地，2001年1月第1版：《稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃》，東北財(cái)經(jīng)出版社，%，增值率未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%，免征土地增值稅，獲得233萬(wàn)元的利潤(rùn)。，%，增值率超過(guò)允許扣除項(xiàng)目金額20%，但不超過(guò)50%。A和B相比，A每平方米售價(jià)低于B100元，獲利高于B。同時(shí)，A在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)，容易占領(lǐng)市場(chǎng)，因此，一般應(yīng)該選擇A。（二）收入分散籌劃法在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定售出房地產(chǎn)的增值額。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，因而納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入對(duì)其應(yīng)納稅額有很大影響。如果能想辦法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是能節(jié)省稅款的。在累進(jìn)稅制下，收入分散節(jié)稅籌劃顯得更為重要。因?yàn)?，在累進(jìn)稅制下，收入的增長(zhǎng)，預(yù)示著相同條件下增值額的增長(zhǎng)，從而使得高的增長(zhǎng)率使用較高的稅率，檔次爬升現(xiàn)象會(huì)使得納稅人稅負(fù)急劇上升，因而分散收入有著很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。如何使得收入分散合理合法，是這個(gè)方法的關(guān)鍵。比如房屋里面的各種設(shè)施。很多人在售出房地產(chǎn)時(shí)，總喜歡整體進(jìn)行，不善于利用分散投巧，因?yàn)檫@樣可以省去了不少麻煩，但不利于節(jié)稅。假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過(guò)一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。估計(jì)市場(chǎng)價(jià)值是800萬(wàn)元，其中各種設(shè)備的價(jià)格約為100萬(wàn)元。如果該企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無(wú)疑會(huì)增加100萬(wàn)元。而土地增值額使用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額越大，其適用的稅率越高，相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會(huì)增大。如果該企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，采取一下變通方法，將收入分散，便可以節(jié)省不少稅款。具體做法是在合同上僅注明700萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同，則問(wèn)題迎刃而解。這樣將收入分散進(jìn)行籌劃，不僅可以使得增值額變小，從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，%的印花稅稅率，%的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，一舉兩得。將這種籌劃方法進(jìn)行一下引申，可以應(yīng)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上去，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造出售時(shí)，將合同分兩次簽訂，同樣可以節(jié)省不少土地增值稅稅款。具體做法是，當(dāng)住房初步完工但沒(méi)有安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時(shí)便和購(gòu)買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購(gòu)買(mǎi)者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了省稅的目的。通過(guò)控制和降低房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)的僧值率來(lái)降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問(wèn)題，往往局限于要制定稍低的價(jià)格。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將企業(yè)的銷(xiāo)售部門(mén)分離出來(lái)，設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷(xiāo)售子公司，則既能夠使房地產(chǎn)企業(yè)以較高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，同時(shí)又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。例如，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，該企業(yè)原計(jì)劃以2400元/m2的價(jià)格出售5000m2的房產(chǎn)，扣除項(xiàng)目金額為840萬(wàn)元，%[（5000840）247。840