【正文】 對(duì)取得土地 (不論是生地還是熟地 )使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)文付的地價(jià)款、國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金。但以開(kāi)發(fā)小區(qū)為計(jì)稅單位的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì) 開(kāi)發(fā)小區(qū) 內(nèi)的既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)分別核算增值額。 38 二、“扣除項(xiàng)目金額合計(jì)”欄，是指依據(jù) 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及《細(xì)則》規(guī)定，在鑒證后所確定增值額時(shí)允許扣除的開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的總金額。 40 該項(xiàng)目于 2023年初開(kāi)工建設(shè)，于 2023年 5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷(xiāo)售，根據(jù)市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供實(shí)測(cè)總建筑面積證明為 200,000平方米，可售面積證書(shū)中批復(fù)商品房銷(xiāo)售面積 170,000平方米 。 該項(xiàng)目己銷(xiāo)售面積占總建筑面積的比例為 : 160,000/200,000=80%。 該公司提供繳款證明，“東園小區(qū)”項(xiàng)目己向市國(guó)有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金 440,000,000元， 繳納契稅 13,200,000元 。 分?jǐn)偪鄢痤~計(jì)算過(guò)程為 : 土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi) 39,700,000元 +前 期 工 程 費(fèi) 115,070,700元 +建筑安裝工程費(fèi) 290,000,000元 +基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1,586,000元 +開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 19,300,600元 =465,657,300元。 同時(shí)對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審核，末發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外 其他應(yīng)付款 帳戶單獨(dú)收取的，可以不作為收入。公式 : 17,942,700/200,000 160,000=14,354,160元 對(duì)于公共配套設(shè)施費(fèi)用中的車(chē)庫(kù)費(fèi)用金額，由于納稅人提供了人防工程證明，允許分?jǐn)偪鄢? 本次清算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 386,880,000元。 52 其他商品房計(jì)算過(guò)程 出售商業(yè)及辦公用房取得收入 530,000,000 元 其他商品房占清算項(xiàng)目面積的比例為 40,000/160,000=25% 扣除項(xiàng)目金額為 1,052,922,000 25%=263,230,500元 增值額為 530,000,000－ 263,230,500=266,769,500元 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比 (增值率 )為 266,769,500/ 263,230，500=% 適用稅率為 50% 應(yīng)納土地增值稅為 : (266,769,500 50%) (263,230,500 15%) =93,900,175元 已納土地增值稅為 : 5,000,000元 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅為 :88,900,175元 53 六、對(duì)東園小區(qū)項(xiàng)目審核后有關(guān)的附列情況 : (一 )總建筑面積 200,000平方米 (二 )批準(zhǔn)可銷(xiāo)售面積 170,000平方米 (三 )己出售面積 160,000 方米 (四 )取得收入 1,430,000,000元 (五 )本次清算扣除項(xiàng)目總金額為 : 1,052,922,000元。 其次，根據(jù)納稅人提供的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清算面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤?，確認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為 340,765,840元，末發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。出售商業(yè)用房 15,000平方米，取得銷(xiāo)售收入 255,000,000元 。 (5)公共配套設(shè)施費(fèi) : 27,942,700元。 對(duì)于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，末計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。 41 該項(xiàng)目在 2023年 5月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)”。 稅務(wù)部門(mén)對(duì)該公司所提供的有關(guān)清算項(xiàng)目資料進(jìn)行了驗(yàn)收，特別是對(duì) 土地增值稅清算鑒證報(bào)告》 (以下簡(jiǎn)稱《鑒證報(bào)告》 )中內(nèi)容和格式進(jìn)行了 重點(diǎn)查驗(yàn)后，同意“東園小區(qū)”項(xiàng)目辦理土地增值稅清算手續(xù)。其中 :《土地增值稅清算稅款鑒證主表》 (附表一 )中各數(shù)據(jù)填寫(xiě)全部依據(jù)后面有關(guān)鑒證后相應(yīng)附表確定的數(shù)據(jù)。具體分?jǐn)偣?: 取得土地使用權(quán)所支付金額247。 (五 )加計(jì)扣除 對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 20％進(jìn)行計(jì)算扣除。 金融機(jī)構(gòu)證明，是指各類銀行、保險(xiǎn)公司及經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)從事金融業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)。 (5)開(kāi)發(fā)成本中的各項(xiàng)明細(xì)項(xiàng)目的劃分核算，應(yīng)直接按照 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本各項(xiàng)類別進(jìn)行對(duì)應(yīng)，需要重點(diǎn)確認(rèn)的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用這四項(xiàng)費(fèi)用，按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。 (3)對(duì)于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還應(yīng)分項(xiàng)目進(jìn)行核算，出具分項(xiàng)目的決算報(bào)告。對(duì)于后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂０?:納稅人將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費(fèi)用 。 (1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的征用土地的征地用費(fèi)、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的及補(bǔ)償費(fèi)用等支出。 (摘自國(guó)家稅務(wù)總局 2023年國(guó)稅發(fā) [2023J187號(hào)文 ] (6)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 : 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng) 目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加于 20%扣除的基數(shù) 。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣徐。如發(fā)票金額與銀行支付記錄不一致，應(yīng)責(zé)令納稅人提供國(guó)土部門(mén)的證明。其中地價(jià)款包括 :一是按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等出讓方式取得土地使用權(quán)的，納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金。清算的總建筑面積。 扣除項(xiàng)目金額情況的審核 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工項(xiàng)目清算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額的確定，按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定計(jì)算，發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額確認(rèn)扣除 。 按照房地產(chǎn)銷(xiāo)售的方式分，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售形式主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式、采取委托方式銷(xiāo)售 (又分為支付手續(xù)費(fèi)方式、視同買(mǎi)斷方式、基價(jià)并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式、包銷(xiāo)方式 )等形式。如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商益權(quán)等。（摘自財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局1995年財(cái)稅 [1995]48號(hào)規(guī)定 ] 17 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的范圍 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，是指銷(xiāo)售商品房所取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 具體的建筑物和附著物如下 :地上和地下的各種建筑及各種 附屬設(shè)施，建筑有廠房、倉(cāng)庫(kù)、商店、醫(yī)院、學(xué)校、住宅、地下室、游泳池、圍墻、煙囪等 。 (摘自國(guó)務(wù)院第 138號(hào)令發(fā)布的《土地增值稅暫行條例》 ) 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 (2)、稅款入庫(kù)資料。 （ 4）、建筑工程施工許可證 (發(fā)證機(jī)關(guān) :建設(shè)部門(mén) ) （ 5）、建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū) (城建部門(mén)核發(fā) )。 對(duì)于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)其實(shí)際己銷(xiāo)售面積是否己占可銷(xiāo)售面積之間的比例，是否達(dá)到 85%的比例，如果沒(méi)有達(dá)到 85%的部分，是否轉(zhuǎn)為自用或者出租。對(duì)于項(xiàng)目中未分別注明，可結(jié)合實(shí)際情況和成本核算對(duì)象情況確定清算對(duì)象進(jìn)行清算 。 扣除項(xiàng)目金額的情況介紹，包括 :取得土地使用權(quán)支付金額、總開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用、允許分?jǐn)偪鄢呐涮自O(shè)施、清算面積與未銷(xiāo)售面積成本的配比、未扣除金額等情況。對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。 （六）商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料。 （三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表、銷(xiāo)售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。 取得銷(xiāo)售 (預(yù)售 )許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的。 二、土地增值稅清算的條件 (一 )納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件 符合下列情況之一時(shí)，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值 稅清算手續(xù) : 全部竣工并銷(xiāo)售完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 4 三、納稅人申請(qǐng)清算時(shí)限 (一 )凡符合土地增值稅清算條件的，納稅人應(yīng)在達(dá)到清算條件后 90日內(nèi)，向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算稅款申請(qǐng)，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批 準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。 第二部分土地增值稅清算的受理 6 委托稅務(wù)師事務(wù)所清算鑒證的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)要求委托人如實(shí)提供如下資料 ： （一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證。 （九）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。 (三 )查看各項(xiàng)申報(bào)表格的填寫(xiě)是否符合要求 納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、據(jù)實(shí)填寫(xiě)各類清算申報(bào)表和相關(guān)表格 。 9 (五 )對(duì)清算項(xiàng)目?jī)?nèi)容情況進(jìn)行分析判斷 稅務(wù)機(jī)關(guān)人員在收到納稅人提交的申請(qǐng)材料和《鑒證報(bào)告》后，首先應(yīng)從客觀上了解清算項(xiàng)目的基本情況，對(duì)清算內(nèi)容及結(jié)果進(jìn)行分析，簡(jiǎn)單測(cè)算，初步掌握清算項(xiàng)目每平方米售價(jià)、取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)成本和建安成本扣除、清算項(xiàng)目利潤(rùn)率等情況，通過(guò)測(cè)算可以分析與同地段、同類商品房售價(jià)是否有較大差別，對(duì)相差較多的可暫列為有疑點(diǎn)項(xiàng)目，需要進(jìn)行核查原因。 （三）、相關(guān)因素分析 根據(jù)國(guó)稅發(fā) [20231187號(hào)文件的規(guī)定，土地增值稅清算分納稅 人主動(dòng)進(jìn)行清算和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算兩種情況。 （ 3）、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。項(xiàng)目的預(yù)算、概算書(shū) 。審核《鑒證報(bào)告》的真實(shí)