房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃四技巧(存儲(chǔ)版)
【正文】 增值率為27％，超過了20％，無法享受免稅待遇，只有將增值率控制在20％以內(nèi)才能獲得免稅待遇，其籌劃方法有以下兩種： ?。?）增加扣除項(xiàng)目金額。由“（Y2 ％Y）247?！ 。?）合作建房方式。因此可以考慮在審批報(bào)建酒店時(shí)，特別是在土地拍賣時(shí)拆分為兩家公司共建立項(xiàng)申請(qǐng)，其中特別注明A公司參建酒店并自留，B公司只是參建。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營使用或整體轉(zhuǎn)讓，寫字樓及配套商業(yè)取得銷售許可證后面向市場(chǎng)銷售。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。仍假定例3其他條件不變，只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售價(jià)格發(fā)生變化，假定其為Y，則：營業(yè)稅金及附加=Y5％（1+7％+3％）=％Y；合計(jì)扣除項(xiàng)目金額=2 200+％Y；增值額=Y（2 200+％Y）=Y2 ％Y；增值率=（Y2 ％Y）247。銷售豪華住宅：營業(yè)稅金及附加=2 000 5％（1+7%+3％）=110（萬元）；合計(jì)扣除項(xiàng)目金額=1 000+110=1 110（萬元）；增值額=2 0001 110=890（萬元）；增值率=890+1 110100％=80％；適用40％的稅率，因此繳納的土地增值稅=89040％一1 1105％=（萬元）。同時(shí)，稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。【例1】某房地產(chǎn)企業(yè)建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬元，開發(fā)土地的費(fèi)用為100萬元，新建房及配套設(shè)施的成本為1 000萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為80萬元，該批住宅以2 410萬元的價(jià)格出售。 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率的條件是：①增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；②增值額超
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