某地產(chǎn)土地增值稅培訓(xùn)課件(存儲(chǔ)版)
【正文】 平有限，增值率相對(duì)較低，受到清算政策影響較??；p新項(xiàng)目受 7090政策的影響，戶型面積一般較小，大多符合普通住宅的條件，而且正在開發(fā)中，可以通過諸如增加普通住宅等合理措施予以籌劃，減少土地增值稅的影響；老項(xiàng)目：p老項(xiàng)目經(jīng)過長(zhǎng)期儲(chǔ)備，土地一般已有較大增值，項(xiàng)目銷售毛利率較高，所承擔(dān)的土地增值稅稅負(fù)往往較大；p老項(xiàng)目已經(jīng)銷售結(jié)算或完成規(guī)劃建設(shè)，稅收籌劃空間有限； 土地增值稅對(duì)行業(yè)的影響由于普通住宅增值率未超過 20%的享受免稅優(yōu)惠，而非普通住宅有增值即需納稅，因此可能使發(fā)展商更多關(guān)注普通住宅開發(fā)；對(duì)于囤積土地行為影響較大，主要靠土地增值獲取利潤(rùn)的企業(yè)將面臨較大壓力；對(duì)于長(zhǎng)線開發(fā)項(xiàng)目影響較大，現(xiàn)有長(zhǎng)線項(xiàng)目經(jīng)過長(zhǎng)期儲(chǔ)備一般增值較大，相應(yīng)稅負(fù)較高；因出租業(yè)務(wù)不征收增值稅，對(duì)于開發(fā)投資物業(yè)的房地產(chǎn)商不構(gòu)成即時(shí)影響，但投資物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，往往產(chǎn)生較高的增值額和增值率，因而產(chǎn)生較高稅負(fù)。提高產(chǎn)品質(zhì)量 。三、土地增值稅的清算交稅光榮符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算： p房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； ?p整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； ?p直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。p對(duì)于成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)? ；對(duì)于后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)?。土地增值稅真的這么可怕么土地增值稅真的這么可怕么 ？？土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)到底有什么影響土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)到底有什么影響 ？？我們應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)我們應(yīng)該如何應(yīng)對(duì) ？？來勢(shì)兇猛來勢(shì)兇猛土地增值稅的來龍去脈土地增值稅的來龍去脈土地增值稅的主要內(nèi)容土地增值稅的主要內(nèi)容土地增值稅對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的影響土地增值稅對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的影響目錄目錄一、土地增值稅的來龍去脈企業(yè)所得稅 －－兩稅合并后統(tǒng)一為 25%土地增值稅營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加契稅房產(chǎn)稅、印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅 房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種 土地增值稅的起源1820年在德國(guó)首次開征， 1898年在中國(guó)青島德租界完善；中國(guó)青島開征的土地增值稅被視為該稅種的起源。90年代初房地產(chǎn)行業(yè)的興起94年出臺(tái)土地增值稅暫行條例和實(shí)施細(xì)則七年免稅期房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅清算2023年起恢復(fù)征稅房地產(chǎn)行業(yè)過熱（海南）房地產(chǎn)行業(yè)走低房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展 我國(guó)土地增值稅的演進(jìn) 土地增值稅的基本概念納稅義務(wù)人：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物（包括地上地下的各種附屬設(shè)施）及其附著物（一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品）并取得收入的單位和個(gè)人征稅對(duì)象：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額增值額 =（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 規(guī)定扣除項(xiàng)目 ）二、土地增值稅的主要內(nèi)容增值額＝收入－可扣除項(xiàng)目增值額計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額A、土地取得成本B、開發(fā)成本，建安、配套C、利息費(fèi)用D、各種稅金，營(yíng)業(yè)稅金及附加等E、開發(fā)費(fèi)用， (A+B) 10%或 (A+B) 5%F、加計(jì)成本， (A+B) 20%可扣除項(xiàng)目增值率＝ 土地增值稅的稅率土地增值稅施行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低 30%，最高為 60%：級(jí)數(shù) 增值率（ %） 稅率（ %）1 0X50% 或 20%X50% 302 50%≤X100% 403 100%≤X200% 504 200%≤X 60增值率 X=增值額 /可扣除數(shù)應(yīng)繳土地增值稅 =增值額 適用稅率 土地增值稅征收方式先預(yù)征： 按銷售收入 預(yù)征率預(yù)繳土增稅，目前北京市的土增稅預(yù)征比例是 1%（ 經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房無需預(yù)征） 京地稅地 [2023]509號(hào)后清算： 待項(xiàng)目竣工、售罄后，向稅局申請(qǐng)清算，稅款多退少補(bǔ)。20％的增值率為臨界點(diǎn)。 土地增值稅的應(yīng)對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)－成本調(diào)整在不增加現(xiàn)有成本的前提下，通過項(xiàng)目開發(fā)成本分?jǐn)偡绞降恼{(diào)整，利用地價(jià)、公建配套、開發(fā)間接費(fèi)、資本化利息等在各期、各產(chǎn)品類型中的轉(zhuǎn)移，此消彼漲，從而達(dá)到降低整體稅負(fù)的目的 目前國(guó)稅總局對(duì)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本管理制度尚未出臺(tái)，商業(yè)、車庫(kù)成本未可確定；且面臨合作方難以確定、運(yùn)作難度大、管理成本高等問題； 土地增值稅
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