【正文】 問題和合同問題及工程（預(yù)）概算書、工程竣工決算書（略）。包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)等。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)，按《細(xì)則》第七條（一）、（二）二項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計(jì)算的金額的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。《細(xì)則》規(guī)定，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。這里需要明確的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因記入“管理費(fèi)用”科目，故在本項(xiàng)目不允許扣除。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤的行業(yè)，由于其開發(fā)周期長，所需資金量大，投資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要大些，因此，對(duì)他們的基本投資回報(bào)予以稅收優(yōu)惠，采取對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)20%扣除的做法，即是對(duì)其基本的投資回報(bào)部分不征收土地增值稅，保護(hù)其投資的合法權(quán)益。不應(yīng)在“開發(fā)成本”中列支。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按《細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。公司經(jīng)費(fèi)包括公司總部管理人員工資、獎(jiǎng)金、職工福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷以及其他公司經(jīng)費(fèi)。審計(jì)費(fèi)，是指企業(yè)聘請(qǐng)中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行查帳驗(yàn)資以及進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估等發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。技術(shù)開發(fā)費(fèi)，是指企業(yè)研究開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝所發(fā)生的新產(chǎn)品設(shè)計(jì)費(fèi)、工藝規(guī)程制定費(fèi)、設(shè)備調(diào)試費(fèi)、原材料和半成品試驗(yàn)費(fèi)、技術(shù)圖書資料費(fèi)、未納入國家計(jì)劃的中間試驗(yàn)費(fèi)、研究人員的工資、研究設(shè)備的折舊、與新產(chǎn)品試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費(fèi)、委托其他單位進(jìn)行的科研試制的費(fèi)用及試制失敗的損失。土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，按轉(zhuǎn)讓收入減除項(xiàng)目金額后的增值額征稅。目的是抑制“炒買炒賣”地皮的行為。以鼓勵(lì)從事房地產(chǎn)開發(fā)。《細(xì)則》第九條規(guī)定：“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。如本例?yīng)按方法2的建筑面積分?jǐn)傒^為合理。該公司為建造寫字樓而支付100萬元地價(jià)款，建造此樓時(shí)又投入200萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（備注：該公司因同時(shí)建造別的商品房，不能按該出售的寫字樓計(jì)算分?jǐn)傘y行貸款利息支出），試計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此寫字樓應(yīng)納的土地增值稅。4．因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)需要搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。對(duì)于不屬于上述范圍的如商業(yè)性購買或開發(fā)行為的，則不應(yīng)免征土地增值稅。國家制訂這項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策是為了鼓勵(lì)企業(yè)間的兼并。對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)，周期較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述規(guī)定五年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核，并報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)的，可以適當(dāng)延長免稅期限。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。2．房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入與扣除項(xiàng)目金額因受供求、通貨膨脹等因素的影響所以很難確定。在實(shí)際征管過程中，肯定會(huì)因納稅人財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算不健全或納稅人人為逃避納稅等原因而發(fā)生少報(bào)轉(zhuǎn)讓收入和多計(jì)扣除項(xiàng)目金額的情況，因此，在沒更好的解決途徑的情況下，采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格也是無奈之舉。2．采用房地產(chǎn)評(píng)估值能夠較好地防止偷、漏稅事件發(fā)生由于房地產(chǎn)的交易價(jià)格難以掌握，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目較多，成本和費(fèi)用項(xiàng)目繁雜，在實(shí)際征收管理中，納稅人因財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算不健全等原因，肯定會(huì)出現(xiàn)征納雙方對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和扣除項(xiàng)目金額意見不一，甚至發(fā)生爭執(zhí)的情況。在納稅人進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)之前，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)納。由于房地產(chǎn)評(píng)估值是由具備專業(yè)技術(shù)資格的評(píng)估人員運(yùn)用一定的方法評(píng)估出來的，因而是較為科學(xué)的；又由于房地產(chǎn)的評(píng)估值能夠比較客觀地體現(xiàn)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，以此為依據(jù)來確定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)能夠剔除因通貨膨脹等因素對(duì)計(jì)稅收入和計(jì)稅扣除的影響，因而又是較為合理的。3．房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入與扣除項(xiàng)目金額因納稅人的主觀因素而較難核實(shí)。對(duì)于其他商品的價(jià)格可以通過市場上與之相同的產(chǎn)品價(jià)格來確認(rèn)；但房地產(chǎn)則不能夠這樣，因?yàn)槠湮恢玫牟豢梢苿?dòng)，供給相對(duì)稀缺等特殊屬性，很難在市面上找到與其位置、結(jié)構(gòu)及屬性等完全相同的房地產(chǎn)，因而想要在市場上找到相同地產(chǎn)的價(jià)格是不可能的，所以確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入也就相對(duì)較為困難。隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?！稐l例》第九條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：1．隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；2．提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；3．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。2．1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。（法律依據(jù)：財(cái)稅字（1995）48號(hào)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》）。4．對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)的，在計(jì)算增值額時(shí)，如果能夠區(qū)分開建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的收入額和扣除項(xiàng)目金額的，應(yīng)分別計(jì)算，確定征收與免征土地增值額；如果不能區(qū)分開的，則不能享受《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的減免稅優(yōu)惠政策。2．納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。五、土地增值稅的計(jì)算步驟及方法（一）土地增值稅的具體計(jì)算步驟1．計(jì)算增值額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－扣除項(xiàng)目金額2．計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比增值率=增值額247。（15000+10000）]10000=400萬元可見，按不同的分?jǐn)傓k法其計(jì)算出的數(shù)額是不一樣的。例如，有的房地產(chǎn)開發(fā)公司既搞普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的開發(fā)，又搞高級(jí)別墅、寫字樓的開發(fā)，在計(jì)稅時(shí)將兩種不同種類的地產(chǎn)混在一起按修建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)享受稅收優(yōu)惠政策，人為地?cái)U(kuò)大核算對(duì)象，以達(dá)到少繳稅的目的。（四）對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的相關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。第四章 稽查過程中需要注意的幾種特殊問題一、是否允許加計(jì)扣除20%的四類情況在具體計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)注意以下四種情況：（一）對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的三種費(fèi)用除“管理費(fèi)用”中的有些如廣告費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、工資及三費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)按稅法規(guī)定限額列支外，其余基本上是據(jù)實(shí)列支的。土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中破壞的國家不征用的土地所支付的土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)。待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，是指企業(yè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)）及其成員為執(zhí)行職能而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等。（2）管理費(fèi)用。三、土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)”，在企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中分別在“銷售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”和“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中核算的。即：“企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)而獲得土地使用權(quán)，其所支付的土地出讓金，在企業(yè)“開發(fā)成本”科目中列支與核算。因此決定對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)予以優(yōu)惠政策，對(duì)炒買賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為予以抑制的政策，不允許其加計(jì)扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城建稅和印花稅。上述規(guī)定主要是考慮到舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓收入中包含一定的受通貨膨脹因素影響價(jià)格上漲部分。故作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《細(xì)則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。這里需要強(qiáng)調(diào)的仍然是票據(jù)問題和合同問題及工程（預(yù)）概算書、工程竣工決算書（略）。（3）建筑安裝工程費(fèi)：是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。即在確定扣除項(xiàng)目金額時(shí)，允許按實(shí)際發(fā)生的成本進(jìn)行扣除。即：取得土地使用權(quán)所支付的金額包含了兩方面的內(nèi)容，一是納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，二是納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的相關(guān)費(fèi)用。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)按本條（1）、（2）二項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪“三通一平”等支出。實(shí)物收入的價(jià)值不太容易確定，一般要對(duì)這些實(shí)物形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)（通常采用市場交易價(jià)法）。但在現(xiàn)實(shí)交易中，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的形式是多種多樣的，其包括的范圍也是非常廣泛的，因此，在解釋土地增值稅收入時(shí)參照了營業(yè)稅等其他稅種的做法，將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益都作為轉(zhuǎn)讓收入。根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額”的規(guī)定，計(jì)算土地增值稅首先要確定增值額。即不論是全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、個(gè)體經(jīng)營者，還是聯(lián)營企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)、外商投資企業(yè)，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。二、土地增值稅的納稅義務(wù)人所謂納稅義務(wù)人（簡稱納稅人），是指根據(jù)稅法規(guī)定直接負(fù)有向國家繳納稅款義務(wù)的單位和個(gè)人。對(duì)其是否征收土地增值稅，由財(cái)政部、國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。（6）以房地產(chǎn)投資入股進(jìn)行合資或聯(lián)營這主要是指一方出土地（或房地產(chǎn)）并將其作價(jià)，另一方出資金，雙方組成一個(gè)新的法人企業(yè)，合資經(jīng)營或聯(lián)營的。但對(duì)于以出租這名行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之實(shí)以逃避土地增值稅的，應(yīng)根據(jù)《征管法》的相關(guān)規(guī)定處罰。因此，這種房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。（2）以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的。這種情況是指土地使用者通過出讓方式，向政府交納了土地出讓金，有償受讓土地使用權(quán)后，僅對(duì)土地進(jìn)行通水、通電、通路和平整地面等土地開發(fā)，不進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，即所謂“將生地變熟地”，然后直接將空地出售出去。這里，是否取得收入是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)之三。出讓的目的是實(shí)行國有土地的有償使用制度，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，因此，土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅征稅范圍。故集體土地的自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為，應(yīng)由有關(guān)部門來處理。1．土地增值稅征稅范圍的界定確定土地增值稅的征稅范圍應(yīng)把握三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：（1）土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。同時(shí)，與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)稅收評(píng)估政策不健全，以市場價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)是稅制改革的必然趨勢，這需要定期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，這就對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員提出了較高的要求，以稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員的情況難以適應(yīng)未來稅收變化及稅收征管變化的需要。城建稅和教育費(fèi)附加是國家對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅（簡稱“三稅”）的單位和個(gè)人就其實(shí)際繳納的“三稅”稅額之和為計(jì)稅依據(jù)而征收的稅種，但對(duì)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不征收。房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場的行情予以確認(rèn)，因此，與按歷史成本計(jì)稅的從價(jià)計(jì)征相比，從租計(jì)征的稅負(fù)明顯高于從價(jià)計(jì)征。未能隨課稅對(duì)象的價(jià)值上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點(diǎn)，不能發(fā)揮土地使用稅調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入的能力，無法對(duì)土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的抑制作用。2．我認(rèn)為征稅范圍過窄中國現(xiàn)行的土地使用稅，房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，把廣大農(nóng)村的一些應(yīng)納稅對(duì)象排除在征稅范圍外，現(xiàn)行的土地使用稅、房產(chǎn)稅均把國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)，由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位的自有房地產(chǎn)及個(gè)人所有非經(jīng)營的房地產(chǎn)等列為免稅對(duì)象。這相當(dāng)于給了土地保有者無息貸款，即只要土地未進(jìn)入流通，就無須為土地的增值而納稅。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入以及房地產(chǎn)市場的大力發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾就顯現(xiàn)出來，宏觀調(diào)控的作用被弱化；同時(shí)，由于不同稅種出臺(tái)的時(shí)間，出臺(tái)的主體不同，造成不同稅種、同種稅種的矛盾沖突。建立和完善中國房地產(chǎn)稅收體制不僅是維護(hù)國家稅收主權(quán)和穩(wěn)定財(cái)政收入的必然要求，更是保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、促進(jìn)資源合理利用和保護(hù)公平競爭的重要條件。銷售的成功與否決定開發(fā)商的利益。目前房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地主要是通過土地出讓方式（經(jīng)濟(jì)適用房除外）。n更多企業(yè)學(xué)院： 《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料《中層管理學(xué)院》46套講座+6020份資料在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)流程中，土地的取得是最重要的。房地產(chǎn)銷售階段在房地產(chǎn)銷售階段開發(fā)商出售商品房、回籠資金、實(shí)現(xiàn)利潤。房地產(chǎn)稅制是國家以法律形式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。在現(xiàn)行的稅制中，房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的稅種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及相關(guān)附加等十多種稅費(fèi)。土地保有階段課稅少、稅負(fù)輕，即使在保有階段對(duì)外出租，由于隱形空間大，監(jiān)督不嚴(yán)，造成稅款流失嚴(yán)重，企業(yè)相互造假掩護(hù)；而在流通過程中則多達(dá)十多個(gè)稅費(fèi)種類同時(shí)課征。從宏觀上看，中國對(duì)本國居民在海外的房地產(chǎn)不借鑒國外稅制征收地產(chǎn)稅（物業(yè)稅），不但使國家喪失了對(duì)納稅人的此部分財(cái)產(chǎn)課稅的權(quán)力，影響國家的財(cái)政收入，而且使國家的稅收主權(quán)遭受侵害。3．我認(rèn)為計(jì)稅依據(jù)也不甚合理中國現(xiàn)行土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，采取從量課征方式。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的租金收入（包括貨幣收入和實(shí)物收入）乘以12%的稅率計(jì)算繳納。（3）城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加的征收不同。6．稅收征管的配套措施不完善中國目前的財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，尤其是私有財(cái)產(chǎn)登記制度，嚴(yán)重影響了稅收征管的力度，致使不少稅源流失，更出現(xiàn)化公有財(cái)產(chǎn)為私有財(cái)產(chǎn)的非法行為。”這些都是對(duì)土地增值稅范圍的具體界定。而農(nóng)村集體所有的土地，