【正文】 ..................................................................... 12 參考文獻(xiàn) .................................................................................................................................. 13 致 謝 ......................................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。隨著土地增值稅清算的展開(kāi) ,國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理 ,土地增 值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種之一 ,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)中占有相當(dāng)大的比重 ,因此除了義務(wù)納稅之外 ,如何合理進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān) ,成為眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的要事，能否有效地通過(guò)稅收籌劃節(jié)稅 ,直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。s tax and land tax, real estate development enterprises quickly became the focus of tax bureau, housing prices are too high has been more and more social concern and attention. With the settlement of land appreciation tax, to strengthen the national tax administration of the real estate enterprises, land valueadded tax as one of the main categories of real estate enterprises, occupy a large proportion in the real estate development enterprise tax, in addition to tax liability, how to reasonable land appreciation tax planning to reduce the business tax burden, bee to many real estate development enterprises, can effectively planning tax through tax, is directly related to the survival and development of real estate enterprises. Henan old neighborhood Properties Limited with a lot of real estate development enterprises, faced with how to correctly carry out land appreciation tax planning issues. This paper takes the Henan neighborhood property Co., Ltd. as an example, the Zheng Dong garden and the summit bined two items of land valueadded tax planning present situation investigation and analysis, for it exists tax risk and unreasonable tax planning, put forward feasible land appreciation tax planning advice from four aspects, hope to provide some reference methods for other real estate development enterprises in the land valueadded tax planning. Key wo rds： Real Estate Development Enterprises。由于土地增值稅稅率較高，稅收金額較大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)影響較大，因此進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)，改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，具有舉足輕重的作用。 土地增值稅含義及相關(guān)理論 土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和 個(gè)人 ，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括 貨幣收入 、實(shí)物收入和其他收入為 計(jì)稅依據(jù) 向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn) 的行為。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地 增值稅時(shí)予以調(diào)整。 (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。 Dominic Maxwell 和 Anthony Vigor（ 2021）在《土地增值稅：值得轉(zhuǎn)變嗎》中指出，土地增值稅是以土地市場(chǎng)租賃價(jià)格為基礎(chǔ)，按固定比率征收的一種每年必須繳納的稅收，與其他稅種相比，該稅的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在它的征稅基礎(chǔ)與該土地的地理位置是否得到關(guān)注、是否有獎(jiǎng)勵(lì)措施、公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境與較高的經(jīng)濟(jì)效率有關(guān)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)合理的籌劃和安排避免成為土地增值稅的征稅對(duì)象。 綜觀國(guó)內(nèi)學(xué)者的 研究成果，可以發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)企業(yè)納稅籌劃的研究尚處于初級(jí)階段，從理論上看，企業(yè)納稅籌劃的研究還停留在概念和方法上，理論研究相對(duì)薄弱。在實(shí)際生活中可能用的不多，不 能給真實(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)實(shí)用價(jià)值。它在土地增值稅方面所面臨的問(wèn)題也是大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在面臨的問(wèn)題，很有代表性，很值得借鑒。 以前可利用借款費(fèi)用資本化進(jìn)行加計(jì)扣除，減少土地增值額。 但是，在進(jìn)行房地產(chǎn)土地增值稅清算時(shí)，對(duì)于商鋪?zhàn)≌?lián)體樓的土地增值 稅如何計(jì)算，出現(xiàn)了爭(zhēng)議比較大的兩種計(jì)算方法：方法一是按核算項(xiàng)目先整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按建筑面積分別核算各自的增值額，再計(jì)算土地增值稅；方法二是先按店鋪和店鋪上面的普通住宅各自的建筑面積分開(kāi)計(jì)算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計(jì)算增值稅。 由于增值率未超過(guò) 20%，因此 5000 平方米普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免土地增值稅。 利息支出的扣除問(wèn)題 8 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中 ,由于需要大量資金周轉(zhuǎn)，企業(yè)自有資金量很難滿足經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需要，因此一般都會(huì)發(fā)生大量的借款 ,附帶產(chǎn)生的利息支出是不可避免的 ,而利息支出的不同扣除方法直接影響企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅額。 由上述兩種情況分析討論可知，對(duì)于該企業(yè)來(lái)說(shuō)，利息支出可扣除金額的 臨界點(diǎn)是 50 萬(wàn)元。 但是，河南老街坊置業(yè)有限公司是綠地集團(tuán)的下屬子公司，綠地集團(tuán)是上海的國(guó)有企業(yè)，在全國(guó)不同的地區(qū)成立了很多分部，集團(tuán)總部每年都會(huì)對(duì)各個(gè)分部的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行統(tǒng)一評(píng)比，凈利潤(rùn)的大小是其中一項(xiàng)最重要的參考標(biāo)準(zhǔn)，因此，分部財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為了使排名靠前，而盲目的將大部分的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，通過(guò)這種方法來(lái)提高凈利潤(rùn)。經(jīng)市政府 同意，鄭州市房管、地稅和財(cái)政三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，明確自 2021 年 7月 9日起，鄭州市執(zhí)行新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，新標(biāo)準(zhǔn)明確：普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 ；單套建筑面積為 144平方米以下；單套住房銷(xiāo)售總價(jià)不高于上年度 144 平方米住房平均交易價(jià)格（鄭東新區(qū)單獨(dú)計(jì)算）的 倍。 如果企業(yè)想通過(guò)提供銷(xiāo)售價(jià)格帶來(lái)更大收益，此時(shí)增值率大于 20%，適用于“增值率小于 50%時(shí)，稅率為 30%，速扣數(shù)為 0”。 此外，根據(jù)前面的政策可以確定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是以商鋪?zhàn)≌?lián)體作為整體在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門(mén)進(jìn)行報(bào)批的一個(gè)項(xiàng)目，作為一個(gè)成本核算單位，應(yīng)以商鋪?zhàn)≌?lián)體整體作為土地增值稅的計(jì)算單位。例如，企業(yè)人力資源部可以在不影響公司正常運(yùn)行的情況下，把能劃歸到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的人員盡量劃入項(xiàng)目編制，這樣這些項(xiàng)目編制人員的工資就自然而然的從期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，從而增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，提高了扣除項(xiàng)目金額，降低了增值率，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈 的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立稅收籌劃意識(shí)，選擇合理的稅收籌劃方案，這樣可以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。 12 如果企業(yè)主要 依靠負(fù)債籌資 ,利息費(fèi)用占的比例較大 ,應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明 ,將利息費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除 ,反之 ,若企業(yè)主要依靠權(quán)益資本籌資 ,利息費(fèi)用很少