【正文】 沒 有 單獨 的 廁 所。 （ 6）穿 過廚 房 進 入洗手 間 或洗手 間門 直接 開 向 廚 房的 設(shè)計 仍有所 見 ，而公共洗手 間的 門 直接 開 向客 廳 的更比比皆是?；?許 是由于 買 家主要使用的是主 臥 ，因而 從營銷 的角度，主 臥 洗手 間 的出彩出新能更有效地激 發(fā) 客 戶 的 購買 沖 動 ，而公共洗手 間則多 數(shù) 因陋 就 簡 ， 關(guān) 心者甚少。）拋 開 洗衣機 問題 ，要 較 好地 組織 便溺、洗漱、沐浴三 項 功能，使用面 積 不 應(yīng) 少 于 6 平方米，否 則 必然出 現(xiàn) 空 間 局促、功能混 雜 ， 為業(yè)主 帶來 使用中的互相干 擾 和不便。在一次 對 年 輕 人“ 理想生活 ”的 調(diào)查 中，不少人就 選擇 了“ 泡在三 角形大浴缸里， 邊 泡澡放松 邊給 朋友打 電話 ” ， 認為這 是 極現(xiàn) 代、 極 浪漫的感 覺 。 這 是 別 的空 間 所 無法比 擬 的 開揚 、舒 暢 、心 緒飛揚 。 觀 景 陽 臺 ：海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天 際線 背景、街景、公共公園 、小 區(qū) 中心庭 園 ?? 優(yōu) 美的景 觀環(huán) 境能 極 大的激 發(fā)買 家的 購買熱 情，增加 樓盤 的附加價 值 ，面 對 某一特殊景 觀 的“ 觀 景 陽 臺” 也就 應(yīng)運 而生。 住宅 戶 型日益多 樣 性 除了面 積 大小的多 檔 次外， 為 不同家庭 結(jié)構(gòu) 、不同消 費階 段而 設(shè)計 的 戶 型 應(yīng) 有 區(qū)別 ：服務(wù) 于“ 核心家庭 ” 的 戶 型 應(yīng)該 精致小巧，服 務(wù) 于“ 兩 代居” 家庭的 戶 型 應(yīng)該優(yōu) 雅浪漫，為 三代同堂家庭提供的住宅 則應(yīng)該溫 馨 親 切。 居住的便利性 “ 服 務(wù) 于都市白 領(lǐng) ” 的市 場 定位， 決 定了迷 你 一居大都建在市 區(qū) ，因 為 年 輕 人在緊張 的工作之余， 對 住 所的要求首先是便捷，包括交通的便捷、商 業(yè) 的便捷和休 閑 的便捷，具體 說 就是工作和生活的切 換 要迅速。 合體一居 與標 準一居 合體一居采用的是 廳 室 “ 合體 ” ，功能分 區(qū) 的方式，即 將臥 室和起居室合二 為 一，劃 分出不同 區(qū) 域；而 標 準一居是 臥 室 與 起居和就餐分 別設(shè) 在不同的 帶 有采光、通 風 面的12 空 間 里，具體而言，就是 臥 室、起居室 和 廚 房各自 擁 有窗 戶 ， 并 且用 墻 體 進 行分隔。酒店 將 每 間 客房分割成 獨 立 產(chǎn)權(quán) 出售 給 投 資 者，投 資 者一般不在酒店居住，而是 將 客房委托酒 店 經(jīng)營 管理，取得投 資 回 報 ，同 時還 可 獲 得酒店 贈 送 的一定期限 的免 費 入住 權(quán) 。像市 場 上曾出 現(xiàn)過 的 STUDIO 和 SOHO 類 商 務(wù) 公寓， 雖 然采用精裝修，有些 還 配有少量的家具， 但整體上更 顯 得適合于 辦 公。像 廳 的面 積在 2025 平方米， 臥 室的面 積 在 1215 平方米， 衛(wèi) 生 間 的 面 積 在 35 平方米， 廚 房的面 積 在 58 平方米等等。 從長遠 看，二居室 對 于一 個標 準的三口之家 來說 ， 還屬 于 過 渡性住宅，因此 選擇 上要適 時 注意： 面 積 精巧 過 渡更 為 自如 精巧二居室的面 積 一般 為 80 平方米，如果 變 成 雙衛(wèi) 生 間 和增加一些功能空 間 的 話 ，可以適 當 放大 1020平方米。 而在 陽 臺和 儲 藏 間 等次要空 間 的配置上，可有可無，定位不同 則選擇 也 會 不同。 另外，使用率的大小也是一 個 不容忽 視 的 問題 。南方 氣 候炎 熱 、潮 濕 ，重通 風 甚于重日照，尤其是 衛(wèi) 生 間 和工人房，具 備 明窗是品 質(zhì) 的基本保 證 ，而日照 則 放到了次要位置。但由 于其空 間 限制 過 多，家具布置缺乏 靈 活，使得大多 數(shù)樓盤將 面 積 做到了 200 平方米以上，造成 總 價 過 高。 在面 積 的均好性上有 個簡單 的算法： 動區(qū)與靜區(qū) 的比例大致五五 開 ； 動區(qū) 中的客 廳 和 陽 臺 與 餐 廳 、玄 關(guān) 、 廚 房、次 衛(wèi) 等的比例大致四六 開 ； 靜區(qū) 中的主 臥 、主 衛(wèi) 和 陽 臺 與兩個 次 臥 或 書 房的比例大致五五 開 。 對 于至少 擁 有三 個臥 室、一 個 起居室，以及 廚 房和 衛(wèi) 生 間 等 六七 個 功能空 間 的三居室 來說 ， 應(yīng)該 占據(jù) 兩個 以上方向的采光面，如東 面和南面、 東 面和北面、西面和北 面、西面和南面等等，以 構(gòu) 成 順暢 的通 風 回路。 因此，精巧 戶 型中各 類 分 區(qū) 的 樣 式及功能空 間 的 設(shè) 置 應(yīng) 首先服 從 于居室面 積 的需要，也就是 說 ，在起 居室、 臥 室、以及 廚衛(wèi) 面 積達標 的基 礎(chǔ) 上，再適 時 加以考 慮 。 對 于自住型用 戶 ：單 身或者 兩 口， 單衛(wèi) 已能 滿 足需要；而三口之家或 兩 代老少，最好 還 是 選擇雙衛(wèi) 。 （ 5）：二居室 二居室是一 種 承上 啟 下、 靈 活多 變 的 戶 型：自住 時單 身、三口可住， 兩 代也能 湊 合；投 資時 比一居租 戶 群 寬 ，比三居易于 轉(zhuǎn)讓 。 功能 區(qū) 域相互借用 標 準的一居室面 積為 60 平方米左右。而酒店式公寓的消 費 者是 高 級 白 領(lǐng) 、 經(jīng) 理和 總 裁等，物 業(yè) 由星 級 酒店或有酒店背景的物 業(yè) 公司管理。 酒店式公寓 與產(chǎn)權(quán) 酒店、 單 身公寓和商 務(wù) 公寓相比，有同有 異 ： 產(chǎn)權(quán) 酒店 與 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán) 酒店起源 與 上 個 世 紀 70 年代的美 國 ，主要分布在 氣 候 溫 和的旅游度假 勝 地。合體一居 與 其 它類 一居的 異 同： 合體一居 與 迷 你 一居 兩 者 相似之 處 是 臥 室和起居室共用一 個廳 ，只是面 積 有大小之分。 那 么 ，迷 你 一居有 哪 些特性呢？ 產(chǎn) 品的 過 渡性 作 為 年 輕 人居住的 過 渡 產(chǎn) 品，被替代性 極 強：一方面是建筑本身由于追逐 時尚 ，容易 過時 ，包括外立 面、 戶 型，以及裝 飾 材料等等；另一方面是 戶 型本身由于面 積過 小，功能 過 于 簡單 ，容易被生活不 斷變 化 的年 輕 人所淘汰。 戶 型 設(shè)計趨勢 11 拉拉 雜雜說 了 這么許 多，目的有二：希望 發(fā) 展 商能通 過 科 學 的、人性化的 戶 型 設(shè)計更快更好地 實現(xiàn) 市 場 目 標 ，希望消 費 者能得到 真 正契合自己需要的心水 戶 型。 內(nèi)陽 臺的好 處 是可以免除 風 沙灰 塵 的侵 擾 （只要我 們 的城市仍 處 于高速 擴張 的 階 段仍是大工地，只要生 態(tài)環(huán) 境 沒 有根本性 轉(zhuǎn)變 ， 風 沙灰 塵 侵 擾 就 會 在 較長時間內(nèi) 成 為 影 響 我 們 生活 質(zhì) 量重要因素），另外如能以大幅 的落地玻璃代替 墻 體，不 僅 可引入充足 陽 光，而且 視線 也 極為開闊 ，往客 廳 一站，外面的世界近在眼前， 似乎 與 房 間連 成了一體， 讓 人有一 種 空 蕩 而博大的感 覺 。 ?? 只要 真 正心存“ 以人 為 本” 的想法， 真 正想 讓 洗手 間 成 為業(yè) 主的享受空 間 ， 您 也一定 還 能 發(fā)現(xiàn)許 多改 善洗手 間設(shè)計 的方式方法。 公共洗手 間 通常不是 業(yè) 主裝修的重點，因此由 發(fā) 展商提供 統(tǒng) 一裝修 較為 合理，但 應(yīng)注意地面、浴具、 衛(wèi) 具、 墻 壁、天花板及其他用具 應(yīng)協(xié)調(diào) 色彩、保持 潔凈 、 清 爽的感 覺 。 事 實 上， 現(xiàn) 代住宅的洗手 間 是一 組 空 間 ， 這組 空 間圍繞 著便溺、洗漱、沐浴等基本活 動 而展 開 。裝修 標 準在 時 下的洗手 間設(shè)計 中已是 討論 的重點之一，但 發(fā) 展商、 設(shè)計 人 員 、 營銷 人 員 似乎都有意無意地忽略了洗手 間 功能 設(shè) 施的 研究。管 線 配置 雜亂 無章，影 響 美 觀 和使用，下水道容9 易堵塞。 洗手 間 的 問題 中 國 菜肴之香、之精美 舉 世 聞 名， 與 此同 時 中 國 的 廁 所之臭、之 簡 陋也“ 享 譽 全球” 。但不管南方北方，我 們認為 只要是平 面 戶 型，在 規(guī)劃設(shè)計廚 房 時 就必 須從 如下 兩種 基本原 則 中 選 取其中之一： 廚 房是家居生活中最主要的 污 染源，噪 聲 、油煙油 污 、 殘 渣剩 飯 、 殘 枝 敗 葉、 清 洗 污 水等集中于此，因此 應(yīng)遠 離 臥 室、客 廳 ， 盡 量避免 拎 著菜穿 過 客 廳 ，也就是 說廚 房 應(yīng)盡 可能靠近 進戶門 ； 廚 房 與衛(wèi) 生 間 是住宅 中的水管集中地，因此 從 施 工成本、能源利用、 熱 水器安裝等 問題 考 慮 ， 廚 房 應(yīng)與 一 個衛(wèi) 生 間貼鄰 而 處 。 窗 戶 ：客 戶 的功能有三：采光、通 風 、眺望。 主 臥設(shè)計 的要點如下： 衛(wèi) 生 間 ：我 們 仍能看到有些 項 目的三房仍只有一 個衛(wèi) 生 間 ， 這顯 然是 沒 有 較 好地理解消 費 者的 需求。但其 真實 價 值 、其存在的必要性仍 為許 多消 費 者 懷 疑， 因而 設(shè) 置 與 否也需 謹慎調(diào)查 。 陽 臺必須與 客 廳 相 連還 有一 個 重要原因： 它 是我 們晾曬 衣服的 地方，因此只能是 與 公共空 間 相通而不能穿 過臥 室以形成干 擾 、影 響 居家私密性。 戶 型之首 —— 客 廳 毫無疑 問 ，在一套房子里面，客 廳 的重要性居于首位。同 樣 的道理，主 臥 、次 臥 、 衛(wèi) 生 間 、 廚 房等都有 這樣從 人居活 動 出 發(fā) 的 辯證關(guān) 系。二房是做 70 ㎡ 還 是 100 ㎡？三房是做 100 ㎡ 還 是 130 ㎡？需要我 們 精確 區(qū) 分 目 標 消 費 者 并與 其 購買 力、生活狀態(tài) 、居住 習慣 高度 對應(yīng) 。因 為 前者 將決 定 項 目主要 賣給誰 ，而后者 則將決 定 項 目是否 真 正 能 滿 足 這 些人。 戶 型 單 一 則 由于客源供 給 面 狹 窄，抗 風險 性相 對 也就 較 差，但“ 人以群分 ” ，單 一 戶 型所 帶來 的客 戶 基本素 質(zhì) 面 的同一，可大大提高物 業(yè) 形象 檔 次 進 而 賣 出好價 錢 。因 為 要 摳 著那一點點空 間 的確很 難 做出新 穎別 致的花 樣 。 錯層 式 戶 型的 帶給 人 們錯 落有致的新 鮮 感、各 層 之 間 高差的不大和室 內(nèi)樓 梯高度的縮 短、平 緩 ， 既 增 加了 樂 趣，又不太影 響 交流 溝 通，其面 積 也 與 平面 戶 型相差不大，因而近年 來 在各地尤其是上海大行其道 大受 歡 迎。所以 復 式中的下 層應(yīng) 集中 設(shè) 置 會 客 廳 、商 務(wù)間 、餐 廳 、 廚 房、 公共 衛(wèi) 生 間 、 貯 藏室、客房或 為 行 動 不太方便的家庭成 員設(shè) 置的 臥 室；而上 層則 宜 設(shè) 置 對隱 秘性要求 較 高 的主人 臥 室、次 臥 室、家庭起居室等， 復 式上 層并 非是一般客人可以 進 入的。 好的 戶 型中 廚 房 應(yīng)遠 離 臥 室，以杜 絕 油煙 污 染。 也即 廚 房、 衛(wèi) 生 間 等 帶 水、 帶臟 的房 間應(yīng)與 精心裝修怕水怕 臟 的 臥室等分 開 。 公私分 開 。 有 經(jīng) 常 來這 里公干又住 膩 了酒店的人 也想 買 房子，于是有了酒店式公寓。 國 家機 關(guān) 、企 事 業(yè)單 位一 盤 算， 發(fā)現(xiàn) 自己 銀 子 實 在太有限，那就 湊 合 將 就 吧 ，大通 道，筒子 樓 ， 小平房，公用 廚 房公共 廁 所，先整 個 遮 風 敝雨不能讓 人睡大街上的地方再 說 。 戶 型 簡 史 時間 的流 轉(zhuǎn) 、社 會經(jīng)濟 的 發(fā) 展在不停地改 變 我 們 的生活 狀態(tài) 、生活 觀 念，也不 斷 地改 變 著我 們 的居住 觀 念我 們對 “ 戶 型” 的要求。因此 戶 型策 劃 的首要 工 作 即是根據(jù) 項 目所 處區(qū) 位及周 邊總 體 環(huán) 境， 結(jié) 合目 標 消 費 者定位，確定 項 目是以立體 戶 型 為 主 還 是以平 面 戶 型 為 主？是以 三房二 廳 二 衛(wèi) 以上大 戶 型 為 主 還是以二房二 廳 一 衛(wèi) 以下小 戶為 主？一房、二房、三房、 四房、五房、 復 （ 躍層 ）式等分別應(yīng) 占多少比例？ 戶 型面 積設(shè) 定 。 戶型需要策劃 表面上看，戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔，需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建 筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置，因而是一個建筑技術(shù)問題，完全是建筑設(shè)計師的事。 世界上 沒 有最好的 戶 型，只有最適合某一特定 項 目所指 稱 的某一 類別 消 費 者的 戶 型。就是同一城市，不同 類別 的消 費 者 對 面 積 的要求也大相 徑 庭：有的 認為 三房 應(yīng) 在 100 ㎡左右，有的希望三房能做到 130 ㎡以上甚至 170 ㎡；有的喜 歡 70 ㎡的二房，有的中意二房超 過 90 ㎡ ?? 那 么 具體 到某一 樓盤 ，每 種戶 型 類別 的面 積 到底以多少 為 宜， 顯 然需要精心策 劃 。千百年 來