【正文】 關 注 復 式性能 優(yōu) 劣 復 式 戶 型 較 之平面 戶 型 來說 ， 設計 上要 復雜 得多：各方面因素都兼 顧 到了，就要加大面 積 ；而想做得 精巧，必然 會損 失某。但由 于其空 間 限制 過 多，家具布置缺乏 靈 活，使得大多 數樓盤將 面 積 做到了 200 平方米以上，造成 總 價 過 高。 在面 積 的均好性上有 個簡單 的算法： 動區(qū)與靜區(qū) 的比例大致五五 開 ； 動區(qū) 中的客 廳 和 陽 臺 與 餐 廳 、玄 關 、 廚 房、次 衛(wèi) 等的比例大致四六 開 ； 靜區(qū) 中的主 臥 、主 衛(wèi) 和 陽 臺 與兩個 次 臥 或 書 房的比例大致五五 開 。 動靜 分離是住宅舒適度的 標志之一，像客 廳 、餐 廳 、 廚 房、次 衛(wèi) 生 間 等都 屬 于 動區(qū) ，人 們 出入、活 動 比 較頻 繁，而臥 室、 書 房、主 衛(wèi) 生 間 等 屬 于 靜區(qū) ，相 對 比 較 安 靜 。 另外，居室的舒適度 還 體 現 在各空 間 的均好性上。南方 氣 候炎 熱 、潮 濕 ，重通 風 甚于重日照，尤其是 衛(wèi) 生 間 和工人房，具 備 明窗是品 質 的基本保 證 ，而日照 則 放到了次要位置。 對 于至少 擁 有三 個臥 室、一 個 起居室，以及 廚 房和 衛(wèi) 生 間 等 六七 個 功能空 間 的三居室 來說 ， 應該 占據 兩個 以上方向的采光面，如東 面和南面、 東 面和北面、西面和北 面、西面和南面等等，以 構 成 順暢 的通 風 回路。因此， 既 保 證 套型中具 備細 分的功能空 間 ，使生活有 條 不紊 ，避免 過 多的隔 墻 ， 將寬 敞 的空 間劃 分得支離破碎，就成了 選擇 三居 室的 關鍵 。使用率的 計算是套 內 建筑面 積 除以建筑面 積 得出的百分比，一般塔 樓為 7782%，板 樓為 8085％，進 行 項 目之 間 價格比 較時 ， 應 用某一 戶 型的 總 價除以套 內 建筑面 積 ，得出的 單 價才是 該戶 型的有效面 積 的價格， 這 一點， 對 面 積 斤斤 計較 的精巧 戶 型 來說 ，尤 為 重要。 另外，使用率的大小也是一 個 不容忽 視 的 問題 。 因此，精巧 戶 型中各 類 分 區(qū) 的 樣 式及功能空 間 的 設 置 應 首先服 從 于居室面 積 的需要，也就是 說 ，在起 居室、 臥 室、以及 廚衛(wèi) 面 積達標 的基 礎 上，再適 時 加以考 慮 。 注重功能 細 化 縮 小面 積與 增加功能常常是一 對 矛盾， 80 年代以 前的 戶 型，因功能相 對單 一，居室可以做得小巧些。至于投 資 型 用 戶 ，面 對 的租 戶對 于次要空 間 的需求往往 會 少 許多， 這樣 ， 減 少面 積 以降低投 資總 價，有利于提高回 報 。 而在 陽 臺和 儲 藏 間 等次要空 間 的配置上，可有可無，定位不同 則選擇 也 會 不同。 對 于自住型用 戶 ：單 身或者 兩 口， 單衛(wèi) 已能 滿 足需要；而三口之家或 兩 代老少，最好 還 是 選擇雙衛(wèi) 。至于 陽 臺 、儲 藏 間 、玄 關 等等功能空 間 ，在保 證 主要居室面 積 的前提下增 設 ， 會 使 戶 型的品 質 有所提高。通常 衛(wèi) 生 間設 置淋浴器、洗手盆和 坐便器，最小 平方米，若改成小浴缸， 3 平方米都不富裕。 從長遠 看，二居室 對 于一 個標 準的三口之家 來說 ， 還屬 于 過 渡性住宅，因此 選擇 上要適 時 注意： 面 積 精巧 過 渡更 為 自如 精巧二居室的面 積 一般 為 80 平方米，如果 變 成 雙衛(wèi) 生 間 和增加一些功能空 間 的 話 ，可以適 當 放大 1020平方米。 （ 5）：二居室 二居室是一 種 承上 啟 下、 靈 活多 變 的 戶 型：自住 時單 身、三口可住， 兩 代也能 湊 合；投 資時 比一居租 戶 群 寬 ，比三居易于 轉讓 。 對 于自住型用 戶 ，自己住 過 之后，要考 慮 留 給子女或 轉賣 、出租，因此，除了 戶 型、 建筑材 質 和配套外，更重要的是要考 慮 地段 ，因為 小 戶 型的 購買 者和租 賃 者， 對 地段的要求 會 非常在意。因此，在精巧的小 戶 型中，功能 區(qū) 域有 時 要相互借用，局部 產 生交叉，如客 廳 和餐 廳 、 書 房和 臥 室 或起居室、洗衣 間 和 陽 臺、 陽 臺和工作 間 等等， 盡 可能在小空 間內 融入多 種 功能。像 廳 的面 積在 2025 平方米， 臥 室的面 積 在 1215 平方米， 衛(wèi) 生 間 的 面 積 在 35 平方米， 廚 房的面 積 在 58 平方米等等。 功能 區(qū) 域相互借用 標 準的一居室面 積為 60 平方米左右。除去市 場 上 為縮 小面 積 而 將廳 室合一的 “ 合體一居 ”( 居室除 廚衛(wèi) 外，只 擁 有一 個 窗 戶 或 陽 臺的 采光面 )外， 標 準的一居室 應為 一室一 廳 ，即 臥 室和起居室各有窗 戶 和 陽 臺， 這樣 才能保 證 居住的品 質 。而酒店式公寓的公共 設 施 類 似于酒店，除 擁 有酒店的服務 機 構 外， 還 提供了 銀 行、 會 所和超市等家居服 務 。像市 場 上曾出 現過 的 STUDIO 和 SOHO 類 商 務 公寓， 雖 然采用精裝修，有些 還 配有少量的家具， 但整體上更 顯 得適合于 辦 公。而酒店式公寓的消 費 者是 高 級 白 領 、 經 理和 總 裁等，物 業(yè) 由星 級 酒店或有酒店背景的物 業(yè) 公司管理。 單 身公寓 與 酒店式公寓 單 身公寓的消 費 者是收入不 錯 又 講 究生活品 質 的年 輕 人，所以， 從 裝修 標 準到物 業(yè)配置比起酒店式公 寓要 簡單 得多。而酒店式公寓面 積 有大有小，居室有多有少，室 內廚 房等生活 設 施一 應 俱全。酒店 將 每 間 客房分割成 獨 立 產權 出售 給 投 資 者，投 資 者一般不在酒店居住，而是 將 客房委托酒 店 經營 管理，取得投 資 回 報 ，同 時還 可 獲 得酒店 贈 送 的一定期限 的免 費 入住 權 。 酒店式公寓 與產權 酒店、 單 身公寓和商 務 公寓相比，有同有 異 ： 產權 酒店 與 酒店式公寓 產權 酒店起源 與 上 個 世 紀 70 年代的美 國 ，主要分布在 氣 候 溫 和的旅游度假 勝 地。 （ 3）：酒店式公寓 酒店式公寓是指物 業(yè) 的建筑 結構 形式 類 似于酒店，而 負責 管理的物 業(yè) 公司提供酒店模式的服 務 ，如客 房打 掃 、洗衣等，同 時 居室 內 配有全套家具及 廚 房 設備 ， 概 括地 說 ，就是 “ 酒店式服 務 ，公寓式管理 ” ， 將 星 級 酒店的高 標 準服 務 融于日常生活之中。 既 保 證 有酒店 標 準 間 的格局，又適 時 增加烹 飪 功能，體 現 公寓的特 質 。 合體一居 與標 準一居 合體一居采用的是 廳 室 “ 合體 ” ，功能分 區(qū) 的方式，即 將臥 室和起居室合二 為 一，劃 分出不同 區(qū) 域；而 標 準一居是 臥 室 與 起居和就餐分 別設 在不同的 帶 有采光、通 風 面的12 空 間 里，具體而言，就是 臥 室、起居室 和 廚 房各自 擁 有窗 戶 ， 并 且用 墻 體 進 行分隔。合體一居 與 其 它類 一居的 異 同： 合體一居 與 迷 你 一居 兩 者 相似之 處 是 臥 室和起居室共用一 個廳 ，只是面 積 有大小之分。 為 了 縮 小面 積 ， 擴 大空 間 ，降低 總價，市 場 上適 時 出 現 了 將臥 室和起居室 合二 為 一的 “ 合體一居 ” 。同 時 ， 擁 有一些 簡單 的配 套，像餐 飲 、洗衣、健身、美容等等，也是日常生活必不可少的。 居住的便利性 “ 服 務 于都市白 領 ” 的市 場 定位， 決 定了迷 你 一居大都建在市 區(qū) ，因 為 年 輕 人在緊張 的工作之余， 對 住 所的要求首先是便捷，包括交通的便捷、商 業(yè) 的便捷和休 閑 的便捷，具體 說 就是工作和生活的切 換 要迅速。 那 么 ，迷 你 一居有 哪 些特性呢？ 產 品的 過 渡性 作 為 年 輕 人居住的 過 渡 產 品，被替代性 極 強：一方面是建筑本身由于追逐 時尚 ，容易 過時 ，包括外立 面、 戶 型，以及裝 飾 材料等等；另一方面是 戶 型本身由于面 積過 小，功能 過 于 簡單 ，容易被生活不 斷變 化 的年 輕 人所淘汰。 這樣既 好安排需要采光的 廳 ，也不至于烹 飪時 穿堂越室。 二、居住 產 品 概 念合集 （ 1）：迷 你 一居 一般 說來 ，迷 你 一居的 戶 型有點像 賓館 的 標 準客房，一 個衛(wèi) 生 間與 一 個臥 室和起居室共用的 廳 。 住宅 戶 型日益多 樣 性 除了面 積 大小的多 檔 次外， 為 不同家庭 結構 、不同消 費階 段而 設計 的 戶 型 應 有 區(qū)別 ：服務 于“ 核心家庭 ” 的 戶 型 應該 精致小巧，服 務 于“ 兩 代居” 家庭的 戶 型 應該優(yōu) 雅浪漫，為 三代同堂家庭提供的住宅 則應該溫 馨 親 切。 戶 型 設計趨勢 11 拉拉 雜雜說 了 這么許 多，目的有二：希望 發(fā) 展 商能通 過 科 學 的、人性化的 戶 型 設計更快更好地 實現 市 場 目 標 ，希望消 費 者能得到 真 正契合自己需要的心水 戶 型。代表著古今中外各 種 不同建筑 風 格的建筑符 號 都被或 貼 切或 生硬地 運 用到 陽 臺上 來 了， 陽 臺造型也一改 過 去千篇一律的 長 方形而出 現 了大量的半 圓 形、弧形、扇面形、 L形，材 質 也由 鏤 花 鐵藝 、不 銹鋼 、石柱、 鋼 化玻璃等，色彩更是五彩 繽紛 ，確 實 使 陽 臺“ 成 為 了都市里 一道亮 麗 的 風 景” 。 景 觀陽 臺 ： 陽 臺是影 響 住宅建筑外立面 觀 感 極為 重要的因素，因而如何 讓陽 臺自身也成 為 一 種 景 觀 ， 是建筑 設計 必要的追求。 觀 景 陽 臺 ：海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天 際線 背景、街景、公共公園 、小 區(qū) 中心庭 園 ?? 優(yōu) 美的景 觀環(huán) 境能 極 大的激 發(fā)買 家的 購買熱 情，增加 樓盤 的附加價 值 ，面 對 某一特殊景 觀 的“ 觀 景 陽 臺” 也就 應運 而生。 內陽 臺的好 處 是可以免除 風 沙灰 塵 的侵 擾 （只要我 們 的城市仍 處 于高速 擴張 的 階 段仍是大工地，只要生 態(tài)環(huán) 境 沒 有根本性 轉變 ， 風 沙灰 塵 侵 擾 就 會 在 較長時間內 成 為 影 響 我 們 生活 質 量重要因素），另外如能以大幅 的落地玻璃代替 墻 體，不 僅 可引入充足 陽 光，而且 視線 也 極為開闊 ，往客 廳 一站，外面的世界近在眼前， 似乎 與 房 間連 成了一體， 讓 人有一 種 空 蕩 而博大的感 覺 。一 種 是強 調 通 風 ， 將兩個陽 臺分置于 廳 （客 廳 +餐 廳 ）的 兩 端；另一 種 注重 實 用， 將 北向 陽 臺 與廚 房相 連 ，便于置放待加工的蔬菜及其他小 雜 物。 近年 來 ， 隨 著居住 條 件的大大改善，人 們對 住宅 產 品功能、品味需求的 不 斷 高升，不 僅陽 臺的基本面 貌、基本功能得到恢 復 ，而且得到很大的 發(fā) 展，在 設計 上不 斷 出新出彩。 這 是 別 的空 間 所 無法比 擬 的 開揚 、舒 暢 、心 緒飛揚 。 ?? 只要 真 正心存“ 以人 為 本” 的想法， 真 正想 讓 洗手 間 成 為業(yè) 主的享受空 間 ， 您 也一定 還 能 發(fā)現許 多改 善洗手 間設計 的方式方法。 為 安全起 見 ， 管道煤 氣 和燃 氣熱 水器 應盡 可能 設計 在洗手 間 之外。 長 方形洗手 間 的 寬 度不能太窄，否 則將 用具集中于一 邊 或 間 隙 過 小都 將為 使用者 帶來 麻 煩 。在一次 對 年 輕 人“ 理想生活 ”的 調查 中，不少人就 選擇 了“ 泡在三 角形大浴缸里， 邊 泡澡放松 邊給 朋友打 電話 ” ， 認為這 是 極現 代、 極 浪漫的感 覺 。 公共洗手 間 通常不是 業(yè) 主裝修的重點，因此由 發(fā) 展商提供 統(tǒng) 一裝修 較為 合理，但 應注意地面、浴具、 衛(wèi) 具、 墻 壁、天花板及其他用具 應協調 色彩、保持 潔凈 、 清 爽的感 覺 。另外無 論 是 何 種 建筑 形 態(tài) 無 論 是何 種戶 型布局，上推式窗 戶 是最適合洗手 間 的。 洗手 間 是家居生活中的集中用水地，因而也是最容易出 現 潮 濕陰 涼， 從 而滋生 細 菌病毒的地方，因而 其采光通 風 特 別 重要。）拋 開 洗衣機 問題 ，要 較 好地 組織 便溺、洗漱、沐浴三 項 功能，使用面 積 不 應 少 于 6 平方米，否 則 必然出 現 空 間 局促、功能混 雜 ， 為業(yè)主 帶來 使用中的互相干 擾 和不便。 事 實 上， 現 代住宅的洗手 間 是一 組 空 間 ， 這組 空 間圍繞 著便溺、洗漱、沐浴等基本活 動 而展 開 。 （ 12）我 們 在大 連還 看到 過 座便器正 對 洗手 間門 的 戶 型， 這 是永 遠 不能原 諒 的 設計錯誤 。 （ 11）重大 戶 型洗手 間設計 不重小 戶 型洗手 間設計 。或 許 是由于 買 家主要使用的是主