【正文】 （式 13） 二是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)計算，而應(yīng) 并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中一并計算扣除。 公式為：可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10%以內(nèi) （式 14） 案例分析 [2]： 假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，為取得土地使用權(quán)而支付金額 400 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為 600 萬元。 情況一： 如果該企業(yè)利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，而且未超過按商業(yè)銀行同 類同期貸款利率計算的金額，則按照公式 13可知，可扣除的房地產(chǎn)開發(fā) 費(fèi)用 ＝利息費(fèi)用 +（ 400+600） 5%＝利息費(fèi)用 +50（萬元） 情況二： 如果該企業(yè)利息費(fèi)用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)?，或無法提供金融機(jī)構(gòu)證明，則按照公式 14可知，可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝ 100%10600400 ??? ）（ （萬元）。如果預(yù)計將要發(fā)生的利息費(fèi)用高于 50 萬元，企業(yè)應(yīng)盡力將利息費(fèi)用能夠在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之間進(jìn)行準(zhǔn)確計算分?jǐn)偛⑷〉糜嘘P(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，同時一定注意不能超過按商業(yè)銀行同類同期的貸款利率確定的金額，同時滿足以上三個條件就可以據(jù)實(shí)扣除有關(guān)利息費(fèi)用，從而增加扣除項(xiàng)目金額；相反，如果預(yù)計將要發(fā)生的利息費(fèi)用低于 50 萬元，企業(yè)可以不提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，按照公式二的方法扣除。 費(fèi)用在期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)之間歸集問題 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，利息支出前面已經(jīng)做過詳細(xì)介紹，這里不再重復(fù)，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用指的是除利息支出以外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即期間費(fèi)用，包括管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用（銷售費(fèi)用）和財務(wù)費(fèi)用。 開發(fā)間接費(fèi)是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 從上文介紹中不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用與開發(fā)間接費(fèi)存在重合部分，稅收法律法規(guī)并沒有對企業(yè)的三項(xiàng)期間費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)并沒有嚴(yán)格的界定，在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中確實(shí)存在一些費(fèi)用是介于三項(xiàng)費(fèi)用與開發(fā)間接費(fèi)之間，稅法 對兩種費(fèi)用不同的扣除標(biāo)準(zhǔn)為納稅籌劃提供了較大的空間。從稅收法律法規(guī)的角度來看，不合理的開發(fā)間接費(fèi)在土地增值稅清算時是不允許扣除的，而在進(jìn)行所得稅匯算時期間費(fèi)用是只允許在當(dāng)年扣除的，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目持續(xù)的時間比 較長，清算都是放在項(xiàng)目已經(jīng)基本結(jié)束，這樣一來，盲目計入開發(fā)間接費(fèi)的那部分期間費(fèi)用不僅在所得稅匯算的時候沒有被扣除，在進(jìn)行土地增值稅清算時也不允許被扣除，兩邊都多交了稅款，明顯沒有做到合理的稅收籌劃。但是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 的劃分標(biāo)準(zhǔn)存在較大爭議?！兑庖姟分赋?，各市、縣人民政府要及時公布普通住宅單 10 套建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，超過標(biāo)準(zhǔn)的屬非普通住宅。 因?yàn)殡S后幾年住房價格和房地產(chǎn)市場形勢都發(fā)生了較大的變化，政府做出了適時調(diào)整使之更加符合房地產(chǎn)市場實(shí)際。 該文件中明確規(guī)定鄭東新區(qū)單獨(dú)計算，原因是鄭東新區(qū)的房價過高，而且上漲速度過快，與老城區(qū)按照統(tǒng)一平均交易價格不合理。 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售的定價問題 河南老街坊置業(yè)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目全部都在鄭東新區(qū)，鄭東新區(qū)的平均交易價格在一萬元以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建造成本，很顯然，增值率很高，適用的土地增值稅稅率也相應(yīng)提高，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能夠享受稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)需要繳納的稅款明顯增多，企業(yè)的高收入并未真正進(jìn)入企業(yè)。 案例分析 [3]： 某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓準(zhǔn)備出售，全部允許扣除項(xiàng)目的金額1200 萬元（包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、加 計 扣 除 金 額 ）， 假 設(shè) 銷 售 金 額 為 P ， 相 應(yīng) 的 營 業(yè) 稅 金 及 附 加 為 PP %%)3%71(%5 ??? （暫時不考慮地方教育費(fèi)附加）。 假設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可以享受稅收優(yōu)惠政策，即其增值率是 20%的臨界點(diǎn)時其售價為 P1 ， 則 ?? %20% % ?? ?? P PP ；可得 P1=1542 萬元 因此，當(dāng)該公司的銷售價格在 1542 萬元以內(nèi)，不需繳納土地增值稅，此時扣除項(xiàng)目金額總和為 1285 萬元，獲利 257 萬元。假設(shè)價格提高了 y，此時房產(chǎn)的新價格為 yP? ，相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目總金額增加了 %y，此時，允許扣除項(xiàng)目的金額 11 = y% ? ；增值額 = ? ? 257%% ????? yyy 。 若企業(yè)想因?yàn)樘岣呤蹆r獲得額外的收益，那么它提高銷售價格帶來的收益必須高于因放棄稅收優(yōu)惠而增加的稅收，即 y ?y ，有 y。 合理選擇底商與上層住宅土地增值稅的核算方法 由上述案例 分析 [1]中可以清楚的看到，河南老街坊置業(yè)有限公司選擇了方法二，使企業(yè)繳納了更多的土地增值稅，明顯沒有做到合理的稅收籌劃。因此在對核算方法的選擇上即具體操作層面上企業(yè)可以自由選擇，占有一定的優(yōu)勢，給企業(yè)留下了一定的稅收籌劃空間。第一種土 地增值稅核算方法符合按“最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計算”的規(guī)定，而且計算出整體項(xiàng)目增值額后，按面積進(jìn)行了增值額分?jǐn)?，也符合財稅?[1995]48 號“分別核算增值額”的規(guī)定。因此，仔細(xì)分析稅收法律法規(guī)后發(fā)現(xiàn)方法一更加合理，同時又為企業(yè)節(jié)省了不少稅款，完全符合我們的納稅籌劃目標(biāo)，河南老街坊置業(yè)有限公司應(yīng)該選擇第一種核算方法進(jìn)行土地增值稅核算更為合理。只有得出相對準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)成本才能計算出利息支出可扣除金額的臨界點(diǎn)，才能更好的做出籌資預(yù)算，更準(zhǔn)確的確定利息支出的可扣除金額，更有效的利用稅收法律法規(guī)留下的稅收籌劃空間，從而減輕企業(yè)稅負(fù)，增加企業(yè)利潤。 利用費(fèi)用遷移進(jìn)行稅收籌劃 由上述對費(fèi)用在期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)之間的歸集問題分析可以了解，稅收法律法規(guī)在這方面留有稅收籌劃的空間，但并不是允許盲目不合理的將費(fèi)用進(jìn)行胡亂歸集，到最后兩邊都不允許扣除，只會為企業(yè)造成更大的損失，很顯然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要提前進(jìn)行籌劃，運(yùn)用合理的方法將實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi) 用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，在稅收法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)盡可能大的為企業(yè)創(chuàng)造利潤。 根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的 20%，免征土地增值稅。 此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在市場接受的范圍內(nèi)適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善環(huán)境，提高產(chǎn)品競爭能力。 綜上所述，隨著社會經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展進(jìn)步，稅收法律制度會越來越完善，執(zhí)法的力度也會越來越強(qiáng)。 13 參考文獻(xiàn) [1]《中華人民共和國土地增值稅土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令 [1993]第 138 號） . 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