【正文】 下。轉(zhuǎn)讓方又進一步申辯，納稅手續(xù)是由受讓方辦理的，受讓方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們有資格享受這兩項政策?！　。?）立項文件證明的事實——是技術(shù)改造項目而不是房地產(chǎn)開發(fā)項目　　注冊稅務(wù)師事務(wù)所將通過上述兩個問題的結(jié)論，做了進一步解釋，并要求轉(zhuǎn)讓方重新審閱有關(guān)部門的立項文件?！　∩鲜龇治龈嬖V我們項目性質(zhì)的審核，目的是區(qū)分項目是開發(fā)性質(zhì)的還是非開發(fā)性質(zhì)的。該行為，屬于土地增值稅的應(yīng)稅行為。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為?！　。?）確認(rèn)視同銷售行為的稅法依據(jù)　　國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。　　通過對以上數(shù)據(jù)的計算得出，%，即已售面積為132,247?！　。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；　?。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；　?。ㄈ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的?！　。?）審核清算項目是否與項目登記表一致　　土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，項目登記是以國家有關(guān)管理部門審批下達的房地產(chǎn)開發(fā)項目為依據(jù)?！　∑渲小耙艳D(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上”這句話中的分母是“整個項目可售建筑面積”，而不是“總建筑面積”。國稅發(fā)[2009]。　　應(yīng)按稅法規(guī)定，審核所清算項目普通住宅開發(fā)情況，如出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅竣工面積情況，分?jǐn)偱涮自O(shè)施的具體用途面積等情況。對納稅人提交的清稅資料不全的不予受理。　　　　國稅發(fā)[2009]91號文件規(guī)定,土地增值稅清算有兩種情況：一是應(yīng)進行清算的情況；二是主管稅務(wù)機關(guān)要求清算的情況?！　。?）經(jīng)審核甲公司提供的《房屋測繪報告書》、《房屋產(chǎn)權(quán)登記表》和其他相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)花園項目總可售面積為140,，具體數(shù)據(jù)為：27樓18,；28樓20,；29樓20,；30樓18,；配商23,；31樓25,；32樓14,?！薄　. 645號文件　　國稅函[2007]645號文件規(guī)定：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。這是因為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有?！　《寝D(zhuǎn)讓的對象是國有土地。有些工作經(jīng)驗的人選擇從項目開發(fā)情況的審核開始，也經(jīng)常忽略建設(shè)項目性質(zhì)的審核?！　∑浯?，土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓方而不是受讓方，土地增值稅的有關(guān)規(guī)定只適用于納稅義務(wù)人。轉(zhuǎn)讓方接到鑒證報告后提出兩點意見：一是沒有在開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，加計5%的房地產(chǎn)開發(fā)費用；二是增值額沒有超過扣除總額的20%，應(yīng)當(dāng)享受免征土地增值稅的照顧?！　　　τ谌绾螀^(qū)分從事房地產(chǎn)開發(fā)與非從事房地產(chǎn)開發(fā)，這個問題主要是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不存在這個問題。　?。?）判斷項目施工支出是否屬于土地增值稅扣除項目范圍——建筑工程施工許可證（建設(shè)工程開工證）　　建筑工程施工許可證（建設(shè)工程開工證），是判斷開發(fā)項目的施工單位是否具有施工資格，開發(fā)商是否具有建設(shè)單位資格的證據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)過程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得“五證”等證明。其次，從實質(zhì)條件進行判定，相關(guān)證件的所有權(quán)人為甲，甲擁有該項目直接支配物權(quán)?！　〖坠居?000年、2001年、2003年分別與北京市國土局簽訂《土地出讓合同》，向國有土地管理部門支付了土地出讓金和契稅，并取得了相關(guān)票據(jù)，符合應(yīng)稅主體確認(rèn)的形式條件；2005年甲公司就《土地出讓合同》中建筑面積方面辦理了變更手續(xù)，并取得了變更后的《土地使用權(quán)證書》，證明甲公司取得了該宗土地的直接支配物權(quán)，符合應(yīng)稅主體確認(rèn)的實質(zhì)條件。2011年11月，**稅務(wù)師事務(wù)所接受甲公司委托，對花園項目進行土地增值稅清算鑒證。2000年1月16日、2001年4月16日、2003年3月23日甲公司分別與北京市國土局簽訂《土地出讓合同》，后于2005年又辦理了《土地出讓合同》中土地面積、土地名稱、出讓價款等變更手續(xù)，并于2005年重新取得變更后的《土地使用權(quán)證書》。北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”）成立于1998年，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)?！　。ㄈ╄b證分期開發(fā)項目的各期清算方式是否保持一致，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《會計政策和稅收政策調(diào)查表》?！　。ǘ┢胀?biāo)準(zhǔn)住宅項目，應(yīng)根據(jù)項目核算情況確認(rèn)免征土地增值稅?！　。ǘ┣逅銌挝坏恼J(rèn)定?！　。ㄈ┐_定清算條件?！　。ㄈ徍饲逅沩椖扛髯C之間數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系的合規(guī)性情況。如果發(fā)現(xiàn)有鑒證事項的要求沒有相關(guān)工作底稿支持，就應(yīng)及時補充相關(guān)的工作底稿?！　∥濉⒈局v義從工作底稿設(shè)計和編制從兩個層次展開?！　”敬沃v解以中稅協(xié)發(fā)布的40張工作底稿為主，另自行補充工作底稿1張。　　本套工作底稿適用于土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，包括：項目基本情況類、收入類、清算項目分?jǐn)偙壤⒖鄢?、稅款計算類、其他事項、審核結(jié)果類等七類工作底稿?！　≈卸悈f(xié)設(shè)計的工作底稿，對被鑒證單位發(fā)生除轉(zhuǎn)讓商品房外的其他項目進行土地增值稅清算時，應(yīng)填制相關(guān)工作底稿，其填制方法與商品房的基本一致，這里不再另行詳細(xì)說明。每個鑒證業(yè)務(wù)階段都應(yīng)有相應(yīng)章、節(jié)的支持，每個具體鑒證事項都應(yīng)該有工作底稿的設(shè)計和編制內(nèi)容的支持?！　。ǘ徍斯ぷ鞯赘迮兜蔫b證事項在鑒證項目中的實際發(fā)生情況。對土地增值稅應(yīng)稅范圍鑒證時，應(yīng)取得有關(guān)轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和取得轉(zhuǎn)讓收入等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。　　第九條 根據(jù)準(zhǔn)則第十一條的規(guī)定鑒證清算單位確認(rèn)情況，應(yīng)特殊關(guān)注：　　（一）鑒證清算單位的確認(rèn)情況，應(yīng)取得有關(guān)商品房建設(shè)情況等文件資料作為證據(jù)。　　第十一條 根據(jù)準(zhǔn)則第十一條的規(guī)定鑒證普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分情況，應(yīng)特殊關(guān)注：　　（一）免征土地增值稅項目與其他征稅項目應(yīng)分開清算?！　。ǘ┱_劃分核定征收清算項目與查賬征收項目的收入、成本界限。第二節(jié)　案說項目基本情況類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的編制　　一、甲公司項目情況　　（一）甲公司背景介紹　　?！　?。　　。所以這里包括各類的企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶，以及其他單位和個人?！　。?）已經(jīng)取得的證據(jù)資料　　1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》　　2.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》