【正文】 下。轉讓方又進一步申辯，納稅手續(xù)是由受讓方辦理的，受讓方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們有資格享受這兩項政策。　?。?）立項文件證明的事實——是技術改造項目而不是房地產(chǎn)開發(fā)項目　　注冊稅務師事務所將通過上述兩個問題的結論，做了進一步解釋，并要求轉讓方重新審閱有關部門的立項文件?！　∩鲜龇治龈嬖V我們項目性質的審核，目的是區(qū)分項目是開發(fā)性質的還是非開發(fā)性質的。該行為，屬于土地增值稅的應稅行為。如要自行轉讓是一種違法行為?！　。?）確認視同銷售行為的稅法依據(jù)　　國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)。　　通過對以上數(shù)據(jù)的計算得出，%，即已售面積為132,247?！　。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；　?。ǘ┱w轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；　　（三）直接轉讓土地使用權的?！　。?）審核清算項目是否與項目登記表一致　　土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，項目登記是以國家有關管理部門審批下達的房地產(chǎn)開發(fā)項目為依據(jù)?！　∑渲小耙艳D讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上”這句話中的分母是“整個項目可售建筑面積”，而不是“總建筑面積”。國稅發(fā)[2009]?！　炊惙ㄒ?guī)定，審核所清算項目普通住宅開發(fā)情況，如出售普通標準住宅竣工面積情況，分攤配套設施的具體用途面積等情況。對納稅人提交的清稅資料不全的不予受理?！　　　惏l(fā)[2009]91號文件規(guī)定,土地增值稅清算有兩種情況：一是應進行清算的情況；二是主管稅務機關要求清算的情況。　?。?）經(jīng)審核甲公司提供的《房屋測繪報告書》、《房屋產(chǎn)權登記表》和其他相關資料，發(fā)現(xiàn)花園項目總可售面積為140,，具體數(shù)據(jù)為：27樓18,；28樓20,；29樓20,；30樓18,；配商23,；31樓25,；32樓14,?！薄　. 645號文件　　國稅函[2007]645號文件規(guī)定：土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。這是因為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有?！　《寝D讓的對象是國有土地。有些工作經(jīng)驗的人選擇從項目開發(fā)情況的審核開始，也經(jīng)常忽略建設項目性質的審核?！　∑浯危恋卦鲋刀惖募{稅義務人是轉讓方而不是受讓方，土地增值稅的有關規(guī)定只適用于納稅義務人。轉讓方接到鑒證報告后提出兩點意見：一是沒有在開發(fā)成本的基礎上，加計5%的房地產(chǎn)開發(fā)費用；二是增值額沒有超過扣除總額的20%，應當享受免征土地增值稅的照顧。　　　　對于如何區(qū)分從事房地產(chǎn)開發(fā)與非從事房地產(chǎn)開發(fā)，這個問題主要是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不存在這個問題。　?。?）判斷項目施工支出是否屬于土地增值稅扣除項目范圍——建筑工程施工許可證（建設工程開工證）　　建筑工程施工許可證（建設工程開工證），是判斷開發(fā)項目的施工單位是否具有施工資格，開發(fā)商是否具有建設單位資格的證據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)過程需要辦理有關手續(xù)，并取得“五證”等證明。其次，從實質條件進行判定，相關證件的所有權人為甲，甲擁有該項目直接支配物權?！　〖坠居?000年、2001年、2003年分別與北京市國土局簽訂《土地出讓合同》，向國有土地管理部門支付了土地出讓金和契稅，并取得了相關票據(jù)，符合應稅主體確認的形式條件；2005年甲公司就《土地出讓合同》中建筑面積方面辦理了變更手續(xù)，并取得了變更后的《土地使用權證書》，證明甲公司取得了該宗土地的直接支配物權，符合應稅主體確認的實質條件。2011年11月，**稅務師事務所接受甲公司委托，對花園項目進行土地增值稅清算鑒證。2000年1月16日、2001年4月16日、2003年3月23日甲公司分別與北京市國土局簽訂《土地出讓合同》，后于2005年又辦理了《土地出讓合同》中土地面積、土地名稱、出讓價款等變更手續(xù)，并于2005年重新取得變更后的《土地使用權證書》。北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”）成立于1998年，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質。　?。ㄈ╄b證分期開發(fā)項目的各期清算方式是否保持一致，應填制工作底稿（范本）中的《會計政策和稅收政策調查表》?！　。ǘ┢胀藴首≌椖?，應根據(jù)項目核算情況確認免征土地增值稅?！　。ǘ┣逅銌挝坏恼J定?！　。ㄈ┐_定清算條件。　?。ㄈ徍饲逅沩椖扛髯C之間數(shù)據(jù)邏輯關系的合規(guī)性情況。如果發(fā)現(xiàn)有鑒證事項的要求沒有相關工作底稿支持，就應及時補充相關的工作底稿?！　∥濉⒈局v義從工作底稿設計和編制從兩個層次展開。　　本次講解以中稅協(xié)發(fā)布的40張工作底稿為主，另自行補充工作底稿1張。　　本套工作底稿適用于土地增值稅清算鑒證業(yè)務，包括：項目基本情況類、收入類、清算項目分攤比例、扣除類、稅款計算類、其他事項、審核結果類等七類工作底稿?！　≈卸悈f(xié)設計的工作底稿，對被鑒證單位發(fā)生除轉讓商品房外的其他項目進行土地增值稅清算時，應填制相關工作底稿，其填制方法與商品房的基本一致，這里不再另行詳細說明。每個鑒證業(yè)務階段都應有相應章、節(jié)的支持，每個具體鑒證事項都應該有工作底稿的設計和編制內(nèi)容的支持。　?。ǘ徍斯ぷ鞯赘迮兜蔫b證事項在鑒證項目中的實際發(fā)生情況。對土地增值稅應稅范圍鑒證時，應取得有關轉讓行為發(fā)生、轉讓國有土地使用權和取得轉讓收入等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見?！　〉诰艞l 根據(jù)準則第十一條的規(guī)定鑒證清算單位確認情況，應特殊關注：　?。ㄒ唬╄b證清算單位的確認情況，應取得有關商品房建設情況等文件資料作為證據(jù)?！　〉谑粭l 根據(jù)準則第十一條的規(guī)定鑒證普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分情況，應特殊關注：　?。ㄒ唬┟庹魍恋卦鲋刀愴椖颗c其他征稅項目應分開清算?！　。ǘ┱_劃分核定征收清算項目與查賬征收項目的收入、成本界限。第二節(jié)　案說項目基本情況類基礎數(shù)據(jù)表的編制　　一、甲公司項目情況　　（一）甲公司背景介紹　　。　　?！　　Ｋ赃@里包括各類的企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關、社會團體、個體工商業(yè)戶，以及其他單位和個人。　?。?）已經(jīng)取得的證據(jù)資料　　1.《建設用地規(guī)劃許可證》　　2.《建設工程規(guī)劃許可證》