【正文】 資料，發(fā)現(xiàn)花園項(xiàng)目總可售面積為140,，具體數(shù)據(jù)為：27樓18,；28樓20,；29樓20,；30樓18,；配商23,；31樓25,；32樓14,。　　　　在對(duì)土地增值稅清算條件進(jìn)行鑒證時(shí)，應(yīng)按照國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件的規(guī)定，區(qū)分不同情形關(guān)注相關(guān)問(wèn)題：　?。?）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的鑒證應(yīng)關(guān)注　　、完成銷售的，應(yīng)取得相關(guān)資料，確認(rèn)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售?！　　　?guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件規(guī)定,土地增值稅清算有兩種情況：一是應(yīng)進(jìn)行清算的情況；二是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的情況?！　。ㄒ唬┮芽⒐を?yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　?。ǘ┤〉娩N售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　?。ㄈ┘{稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；　?。ㄋ模┦。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對(duì)納稅人提交的清稅資料不全的不予受理。如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與商業(yè)用房聯(lián)體，由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅，因此必須分別計(jì)算增值率，否則普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受免稅政策?！　?yīng)按稅法規(guī)定，審核所清算項(xiàng)目普通住宅開(kāi)發(fā)情況，如出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅竣工面積情況，分?jǐn)偱涮自O(shè)施的具體用途面積等情況。具體公式如下：　　每平方米工程造價(jià)=“四項(xiàng)成本”總金額247。國(guó)稅發(fā)[2009]?！　。ㄋ模┐_認(rèn)清算申報(bào)期限　　　　截至2011年10月31日該項(xiàng)目準(zhǔn)備銷售面積部分已經(jīng)銷售完畢，按國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件的規(guī)定，甲公司應(yīng)于2012年1月底前辦理清算手續(xù)?！　∑渲小耙艳D(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上”這句話中的分母是“整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積”，而不是“總建筑面積”?！　?yīng)調(diào)查：開(kāi)發(fā)總建筑面積、批準(zhǔn)可銷售總面積、總自用面積包括已對(duì)外出租一年以上的面積、總配套設(shè)施詳細(xì)用途與面積分布情況、本次清稅面積等情況?！　。?）審核清算項(xiàng)目是否與項(xiàng)目登記表一致　　土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，項(xiàng)目登記是以國(guó)家有關(guān)管理部門審批下達(dá)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為依據(jù)。　　　　清算條件有關(guān)資料的分析認(rèn)定，應(yīng)包括三方面內(nèi)容：一是項(xiàng)目施工進(jìn)度和項(xiàng)目的清算單位類型；二是認(rèn)定哪些清算單位已經(jīng)符合清算條件，哪些清算單位不符合清算條件；三是按照《土地增值稅清算申請(qǐng)表》的要求，對(duì)符合清算條件的清算單位，分別作出說(shuō)明，并填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》，為按每個(gè)清算單位分別進(jìn)行納稅申報(bào)奠定基礎(chǔ)?！　。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；　　（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；　?。ㄈ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。　　，應(yīng)取得相關(guān)資料，確認(rèn)土地使用權(quán)已經(jīng)直接轉(zhuǎn)讓?！　⊥ㄟ^(guò)對(duì)以上數(shù)據(jù)的計(jì)算得出，%，即已售面積為132,247。　?。ㄈ┐_定清算條件　　　　我們通過(guò)從以下幾個(gè)方面的資料進(jìn)行比對(duì)，發(fā)現(xiàn)甲公司符合土地增值稅清算條件：　?。?）通過(guò)審核甲公司項(xiàng)目前期管理相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)甲公司已經(jīng)取得與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的“五證”等資料；　?。?）經(jīng)審核甲公司提供的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》，表中“項(xiàng)目名稱（推廣名）”登記為“花園項(xiàng)目”，與本案中清算項(xiàng)目“花園項(xiàng)目”一致；　?。?）經(jīng)審核甲公司提供的“五證”和《房屋測(cè)繪報(bào)告書》，發(fā)現(xiàn)甲公司花園項(xiàng)目共分為2630及配商、31樓、32樓，其中2630樓、32樓為住宅，31樓為寫字樓?！　。?）確認(rèn)視同銷售行為的稅法依據(jù)　　國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。三是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為?！　　　。?）確認(rèn)應(yīng)稅行為的稅法依據(jù)　　A. 110號(hào)文件　　國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知》國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)文件的規(guī)定：“根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。該行為，屬于土地增值稅的應(yīng)稅行為。開(kāi)發(fā)商協(xié)議受讓方式取得開(kāi)發(fā)用地后再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是開(kāi)發(fā)商從政府手中取得土地使用權(quán)或從其他土地使用者手中取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓給其他土地使用單位或個(gè)人的行為?！　∩鲜龇治龈嬖V我們項(xiàng)目性質(zhì)的審核，目的是區(qū)分項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)性質(zhì)的還是非開(kāi)發(fā)性質(zhì)的。如果有證據(jù)證明是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按下列程序進(jìn)行清算；如果不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，則應(yīng)按非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理，填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）》。　?。?）立項(xiàng)文件證明的事實(shí)——是技術(shù)改造項(xiàng)目而不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目　　注冊(cè)稅務(wù)師事務(wù)所將通過(guò)上述兩個(gè)問(wèn)題的結(jié)論，做了進(jìn)一步解釋，并要求轉(zhuǎn)讓方重新審閱有關(guān)部門的立項(xiàng)文件。目前還沒(méi)有關(guān)于非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的房屋土地轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在申報(bào)環(huán)節(jié)提交中介鑒證報(bào)告的有關(guān)規(guī)定。轉(zhuǎn)讓方又進(jìn)一步申辯，納稅手續(xù)是由受讓方辦理的，受讓方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，他們有資格享受這兩項(xiàng)政策。理由是，依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)，應(yīng)提交中介機(jī)構(gòu)的鑒證報(bào)告?！　≡趯?shí)際工作中，我們應(yīng)根據(jù)出讓方的立項(xiàng)文件確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房屋土地的交易性質(zhì)？判斷其是否屬于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目？下面我再舉個(gè)案例，來(lái)與大家一起探討一下。根據(jù)甲公司提供的加蓋公章的《銷售情況統(tǒng)計(jì)表》，已經(jīng)銷售132,，由此可判定甲公司轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)發(fā)生；　?。?）截至2011年10月31日止，甲公司已取得了《國(guó)有土地使用權(quán)證書》，并簽定了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，支付了地價(jià)款，取得了相關(guān)票據(jù)，由此可判定甲公司轉(zhuǎn)讓對(duì)象為國(guó)有土地使用權(quán)；　　（3）截至2011年10月31日止，甲公司的花園小區(qū)項(xiàng)目已經(jīng)銷售，并向購(gòu)買方開(kāi)具了收款憑證收取款項(xiàng)，由此可判定甲公司已經(jīng)取得增值收入。審核項(xiàng)目主體施工成本時(shí)，開(kāi)具發(fā)票的施工單位名稱必須與施工許可證注明的名稱一致，否則不允許計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目?！　。?）判斷項(xiàng)目是否屬于土地增值稅征收范圍——國(guó)有土地使用證　　國(guó)有土地使用證，是判斷土地是否屬于國(guó)有性質(zhì)的證據(jù)，也是判斷是否屬于土地增值稅征收范圍的證據(jù)?！　　拔遄C”　?。?）判斷項(xiàng)目占地是否屬于違章建筑——建設(shè)用地規(guī)劃許可證　　建設(shè)用地規(guī)劃許可，是判斷項(xiàng)目所在地的占地情況是否合法的證據(jù)。　　因此，只要發(fā)生有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物行為的單位和個(gè)人，都是土地增值稅的納