【正文】 ? 公共配套設(shè)施費(fèi) ，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值稅的扣除項(xiàng)目。 僅進(jìn)行土地開發(fā)不進(jìn)行房屋建造的扣除項(xiàng)目 ? 對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā) (如進(jìn)行 “ 三通一平 ” 等 )，不進(jìn)行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計(jì)算其增值額時(shí)只允許扣除： 取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額； 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用； 開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； 與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金； 取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和加計(jì) 20%的扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除； （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用（一）、（二）項(xiàng)所述方法。該房地產(chǎn)公司在這塊土地上建了兩幢樓，一幢為寫字樓，占地面積 4000平方米，建筑面積15000平方米；一幢為公寓，占地面積 6000平方米，建筑面積 10000平方米。 (15 000 ㎡＋ 10 000 ㎡ )]＝ 400萬元 可見，按不同的分?jǐn)傓k法，其計(jì)算出的數(shù)額是不一樣的。該方法無需建筑面積方面的數(shù)據(jù)，只要取得土地使用證面積，以及各期項(xiàng)目所占土地面積，即可計(jì)算出各項(xiàng)目所應(yīng)分?jǐn)偟某杀窘痤~。 案例分析： ? 如果該例中的公寓未全部銷售完畢，已售與未售不是整棟銷售，那么按土地面積法計(jì)算的工作量將會(huì)增加。 建筑面積法的利和弊 ? 建筑面積法，即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地成本和開發(fā)成本按照所建房屋的總可售面積進(jìn)行分?jǐn)?，?jì)算出單位面積成本后，由此計(jì)算出已售面積和未售面積應(yīng)承擔(dān)成本金額的方法。 案例： ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得 30000平方米土地，支付土地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi) 4500萬元，開發(fā)商鋪 3000平方米，普通住宅 30000平方米（含車庫 4000平方米，閣樓 2500平方米），共發(fā)生開發(fā)成本 12023萬元，已售 25000平方米，計(jì)算已售部分的扣除項(xiàng)目金額（假設(shè)不考慮其他扣除內(nèi)容）。 其他方法一：售價(jià)折算法 ? 是以住宅的平均單價(jià)為基準(zhǔn)系數(shù) 1，將其他功能房屋的平均單價(jià)與基準(zhǔn)單價(jià)進(jìn)行換算，然后以此重新計(jì)算可售面積的一種方法。 其他方法二：建筑面積層高比例法 ? 是以普通住宅的層高為基準(zhǔn)系數(shù) 1， 將其他功能的房屋如商鋪、車庫、閣樓等層高與之相比，經(jīng)過一系列折算后得出總可售面積；再在此基礎(chǔ)上，將開發(fā)成本折算后在已售和未售面積之間進(jìn)行分?jǐn)偂? 房地產(chǎn)土地增值稅 與 企業(yè)所得稅的主要差異 1. 年度匯算清繳和項(xiàng)目清算的差異 企業(yè)所得稅是按年度進(jìn)行匯算清繳。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā) [2023]91號(hào)）規(guī)定清算條件時(shí)，再進(jìn)行清算。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā) [2023]31號(hào)）第第二十六條規(guī)定，計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則有：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā) [2023]187號(hào)）規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 而在土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，對(duì)于清算單位共同負(fù)擔(dān)的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ㄏ鄬?duì)簡單，且可由納稅人自行選擇。 在企業(yè)所得稅計(jì)算時(shí)，企業(yè)營銷設(shè)施的建造費(fèi)計(jì)入開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條關(guān)于扣除項(xiàng)目中的開發(fā)成本中規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 企業(yè)每年度實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用等期間費(fèi)用，允許按稅法規(guī)定據(jù)實(shí)稅前扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按 “取得土地使用權(quán)所支付的金額 ”與 “房地產(chǎn)開發(fā)成本 ”金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 8. 配套設(shè)施的地下停車場(chǎng)所成本的差異 屬于配套設(shè)施的地下停車場(chǎng)所，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，其成本由地上開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)。國稅發(fā) [2023]187號(hào)第三條第（二）項(xiàng)同時(shí)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 開發(fā)間接費(fèi)用是否包括招待費(fèi)和營銷設(shè)施建造費(fèi)？ 開發(fā)間接費(fèi)用不包括招待費(fèi)。”傭金是支付給中介機(jī)構(gòu)而不是支付給土地出讓方或轉(zhuǎn)讓方的，因此不應(yīng)當(dāng)作為取得土地使用權(quán)所支付的金額，但可以計(jì)入管理費(fèi)用計(jì)算比例扣除。裝飾成本屬于開發(fā)成本一部分，可以按規(guī)定加計(jì)扣除。 （二）國家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 ? 《 土地增值稅暫行條例 》因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 （四）合作建房的稅收優(yōu)惠 對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ? 財(cái)稅 [2023]21號(hào) 進(jìn)一步明確： （ 1）因 “城市實(shí)施規(guī)劃 ”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況； （ 2）因 “國家建設(shè)的需要 ”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。 十一、土地增值稅稅收優(yōu)惠政策 （一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠 ? 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20%的免征土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 代收費(fèi)用問題 在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情況分別處理：代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)一并收取的；代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入售房價(jià)格的。其他開發(fā)費(fèi)用則是比例扣除，并不要求必須是實(shí)際發(fā)生數(shù)與比例扣除孰低進(jìn)行扣除。 國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù) .doc 九、 重點(diǎn)涉