【正文】 扣除。計算題 】 某市內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司 2022年開發(fā)一個項目，有關經(jīng)營情況如下： （ 1）該項目商品房全部銷售，取得銷售收入 4000萬元，并簽訂了銷售合同。 （ 5）該房地產(chǎn)開發(fā)公司不能按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤利息，當?shù)卣?guī)定的開發(fā)費用扣除比例為 10%。 【 答案 】 C 【 解析 】 準予扣除土地使用費＝ 600＋ 50＝ 650（萬元） 準予扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本＝ 200＋ 100＋ 750＋150＋ 60＝ 1260（萬元） 準予扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（ 650＋ 1260） 10%＝ 191（萬元） 準予扣除“其他扣除項目金額”＝（ 650＋1260） 20%＝ 382（萬元） 該房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值稅時準予扣除土地使用費、開發(fā)成本、開發(fā)費用、其他扣除項目金額合計＝ 650＋ 1260＋ 191＋ 382＝ 2483（萬元） ? 2022年應繳納土地增值稅（ ）萬元。 應納土地增值稅＝ 1297 30%＝ （萬元） 二、出售舊房應納稅額的計算方法 ? 計算步驟： （一）計算評估價格 （二）匯集扣除項目金額 （三）計算增值率 （四）依據(jù)增值稅率確定適用稅率 （五）依據(jù)適用稅率計算應納稅額 應納稅額＝增值額 適用稅率－扣除項目金額 速算扣除系數(shù) 【 教材例題 】 ? 某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢 20世紀 90年代建造的廠房，當時造價 100萬元，無償取得土地使用權。 100%＝ % （ 6）應納稅額＝ 30%＝ （萬元） 三、特殊售房方式應納稅額的計算方法 ? 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。計算題 】 ? 某專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的外商投資企業(yè)，2022年有關經(jīng)營情況如下： （ 1）以 2800萬元購得非耕地 40000平方米的土地使用權用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地使用權為 60年。 （ 4）在售房、租房等過程中發(fā)生銷售費用 1500萬元；發(fā)生管理費用 900萬元。 40000） （ 50000247。 60000）＝ 6100（萬元） （ 3）征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用金額＝（ 700＋ 6100） 10%＝ 680（萬元） （ 4）銷售房屋應繳納的營業(yè)稅＝ 800萬元 （ 5）其他項目金額＝（ 700＋ 6100） 20%＝ 1360（萬元） （ 6）扣除項目合計＝ 700＋ 6100＋ 680＋ 800＋1360＝ 9640（萬元） 第五節(jié) 減免稅優(yōu)惠 一、一般減免稅規(guī)定 （一）建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，予以免稅。 （四）新增：廉租住房、經(jīng)濟適用住房的免稅政策。 二、特殊減免稅規(guī)定 第六節(jié) 申報和繳納 ? 一、申報納稅程序 根據(jù) 《 土地增值稅暫行條例 》 規(guī)定，納稅人應自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。單選題 】 ? 根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人應當自（ ），向房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關辦理納稅申報。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。 （三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ? （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 （四）土地增值稅的扣除項目 派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： （ 1）建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； （ 2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； （ 3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 （七）土地增值稅的核定征收 、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的； ； ，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； ，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期 ，又無正當理由 【 例題 多選題 】 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述不正確的是（ ）。 （預售）許可證滿 2年仍未銷售完畢的 ? 【 答案 】 ABC ? 【 解析 】 根據(jù)規(guī)定，取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算，選項 D不符合土地增值稅清算條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 ? 的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。 ? （ 2）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： ① 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ② 取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢