【正文】 多選題 】 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時，下列表述不正確的是（ ）。 （預(yù)售）許可證滿 2年仍未銷售完畢的 ? 【 答案 】 ABC ? 【 解析 】 根據(jù)規(guī)定，取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，選項 D不符合土地增值稅清算條件。 （七）土地增值稅的核定征收 、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； ； ，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； ，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期 ，又無正當(dāng)理由 【 例題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （四）土地增值稅的扣除項目 派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： （ 1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； （ 2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； （ 3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。 ? 的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。 （三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ? （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 ? （ 2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： ① 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ② 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ③ 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ④ 省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。所謂“房地產(chǎn)所在地”，是指房地產(chǎn)的坐落地。單選題 】 ? 根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自（ ），向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。 ? （二）房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的其他納稅人 這類納稅人應(yīng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起 7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。 二、特殊減免稅規(guī)定 第六節(jié) 申報和繳納 ? 一、申報納稅程序 根據(jù) 《 土地增值稅暫行條例 》 規(guī)定，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。多選題 】 ? 計算繳納土地增值稅時，判定普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)有（ ）。 （四）新增：廉租住房、經(jīng)濟適用住房的免稅政策。 （二）因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。 60000）＝ 6100（萬元） （ 3）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用金額＝（ 700＋ 6100） 10%＝ 680（萬元） （ 4）銷售房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝ 800萬元 （ 5）其他項目金額＝（ 700＋ 6100） 20%＝ 1360（萬元） （ 6）扣除項目合計＝ 700＋ 6100＋ 680＋ 800＋1360＝ 9640（萬元） 第五節(jié) 減免稅優(yōu)惠 一、一般減免稅規(guī)定 （一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，予以免稅。 40000） （ 50000247。 40000） （ 50000247。 ? 計算土地增值稅時扣除項目合計金額。 （ 4）在售房、租房等過程中發(fā)生銷售費用 1500萬元；發(fā)生管理費用 900萬元。寫字樓占地面積12022平方米，建筑面積 60000平方米。計算題 】 ? 某專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)，2022年有關(guān)經(jīng)營情況如下： （ 1）以 2800萬元購得非耕地 40000平方米的土地使用權(quán)用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地使用權(quán)為 60年。 三、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計算方法 ? 按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例， 計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~的計算公式為： 扣除項目金額＝扣除項目的總金額 （轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積 247。 100%＝ % （ 6）應(yīng)納稅額＝ 30%＝ （萬元） 三、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計算方法 ? 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偂Ｓ嬎闫髽I(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土增值稅額。 應(yīng)納土地增值稅＝ 1297 30%＝ （萬元） 二、出售舊房應(yīng)納稅額的計算方法 ? 計算步驟： （一）計算評估價格 （二）匯集扣除項目金額 （三）計算增值率 （四）依據(jù)增值稅率確定適用稅率 （五）依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額＝增值額 適用稅率－扣除項目金額 速算扣除系數(shù) 【 教材例題 】 ? 某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢 20世紀(jì) 90年代建造的廠房，當(dāng)時造價 100萬元，無償取得土地使用權(quán)。 扣除項目金額 100%＝1297247。