【正文】 %＝19%，適用第一級(jí)稅率，即 30%。 ? 。 （五）依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額＝增值額 適用稅率－扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) 【 教材例題 】 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為 10000萬(wàn)元。 （ 4）發(fā)生銷售費(fèi)用 100萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 60萬(wàn)元，管理費(fèi)用 80萬(wàn)元。 受讓土地使用權(quán)的總面積） 【 例題 （三）新增： 2022年 11月 1日起，對(duì)居民個(gè)人銷售住房一律免征收土地增值稅。 （三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ? （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： ①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； ②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 【 例題 （一）納稅人是法人的 ? 當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地同在一地時(shí)，可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不在一地，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 60000）＋7200 （ 50000247。 ? 【 答案 】 （ 1）評(píng)估價(jià)格＝ 600 70%＝ 420（萬(wàn)元） （ 2）允許扣除的稅金 （ 3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝ 420＋ ＝ （萬(wàn)元） （ 4）增值額＝ 500－ ＝ （萬(wàn)元） （ 5）增值率＝ 247。 3210 100%≈ 25% ④應(yīng)繳納土地增值稅＝ 790 30%－ 3210 0＝ 237（萬(wàn)元） （ 2）企業(yè)所得稅： ①應(yīng)納稅所得額＝ 4000－ 800－ 1500－ 250－ 220－ 237＝993（萬(wàn)元） ②應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝ 993 33%＝ （萬(wàn)元） 【 例題 單選題 】 ? 出售舊房及建筑物計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，其扣除項(xiàng)目金額中的舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格應(yīng)按（ ）計(jì)算。單選題 】 ? 按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，下列各項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是（ ）。單選題 】 ? 下列各項(xiàng)中，不屬于土地增值稅納稅人的是（ ）。第三章 土地增值稅 ? 第一節(jié) 概 述 ? 第二節(jié) 征稅范圍、納稅人、稅率 ? 第三節(jié) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定 ? 第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算 ? 第五節(jié) 減免稅優(yōu)惠 ? 第六節(jié) 申報(bào)和繳納 第一節(jié) 概 述 ? 一、概念 土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。 【 答案 】 D 三、稅率 ? 土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表 級(jí)數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（ %） 速算扣除系數(shù)（ %） 1 不超過(guò) 50%的部分 300 2 超過(guò) 50%～100%的部分 405 3 超過(guò) 100%～200%部分 5015 4 超過(guò) 200%的部分 6035 【 例題 、城建稅和印花稅 、城建稅和教育費(fèi)附加 、城建稅和個(gè)人所得稅 、城建稅、教育費(fèi)附加和印花稅 【 答案 】 B （一）新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 ? 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì) 20%的扣除。 ? 【 答案 】 D ? 【 解析 】 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。計(jì)算題 】 某市內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司 2022年開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，有關(guān)經(jīng)營(yíng)情況如下： （ 1）該項(xiàng)目商品房全部銷售，取得銷售收入 4000萬(wàn)元，并簽訂了銷售合同。 100%＝ % （ 6）應(yīng)納稅額＝ 30%＝ （萬(wàn)元） 三、特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法 ? 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?60000）＝ 6100（萬(wàn)元） （ 3）征收土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用金額＝（ 700＋ 6100） 10%＝ 680（萬(wàn)元） （ 4）銷售房屋應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅＝ 800萬(wàn)元 （ 5）其他項(xiàng)目金額＝（ 700＋ 6100） 20%＝ 1360（萬(wàn)元） （ 6）扣除項(xiàng)目合計(jì)＝ 700＋ 6100＋ 680＋ 800＋1360＝ 9640（萬(wàn)元） 第五節(jié) 減免稅優(yōu)惠 一、一般減免稅規(guī)定 （一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過(guò)20%的，予以免稅。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。 多選題 】 ? 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述不正確的是（ ）。 ?