【正文】 增值稅三道案例題，供對照參考。在公司提交的“東園小區(qū)”項(xiàng)目《鑒證報(bào)告》中披露的具體情況如下：—、整體項(xiàng)目情況簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以(2001)231號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。該項(xiàng)目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元。對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。453,200,000*80﹪=362,560,000元。(3)建筑安裝工程費(fèi):290,000,000元。(開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格。27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅計(jì)算過程出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900,000,000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為120,000/160,000=75﹪扣除項(xiàng)目金額=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元增值額=900,000,000797,491,500=102,508,500元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491，500=﹪該項(xiàng)目的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分，因增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。同時(shí)對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用核算情況進(jìn)行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外“其他應(yīng)付款”帳戶單獨(dú)收取的，可以不作為收入。(1)經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認(rèn)金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤蟊敬吻逅阍试S扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。(3)公共配套設(shè)施費(fèi)用的審核經(jīng)對納稅人提供的《鑒證報(bào)告》“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費(fèi)用從公共配套設(shè)施扣除總費(fèi)用中剔除，確認(rèn)該清算項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)用的金額為17,942,700元，按清算面積分?jǐn)偤?，本次允許扣除的金額14，354,160元。重新計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元。本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。本次清算加計(jì)扣除金額為149,888,000元。在《鑒證報(bào)告》中披露該項(xiàng)目具體情況如下：—、整體項(xiàng)目情況簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東湖樓住宅項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以(2001)23x號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目，座落于崇文區(qū)XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積4000平方米。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米。﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅300,000元。(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年12月該項(xiàng)目工程總成本為111,000,000元。(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。其中：,480,000元。,496,000(三)增值額132,800,000167,420,000=34,620,000元(四)應(yīng)納土地增值稅為0。(三)扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)“X號土地出讓合同”及支付憑證審核取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。(3)對于前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)四項(xiàng)費(fèi)用扣除金額，通過計(jì)算，(前期工程費(fèi)3,070,000+建筑安裝工程費(fèi)56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8,960,000+開發(fā)間接費(fèi)6,300,600)/20000(總建筑面積)=)，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅毛坯房)類每平方米建安造價(jià)2263元的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過抽查《鑒證報(bào)告》工作底稿后，對部分疑點(diǎn)數(shù)據(jù)要求納稅人進(jìn)一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進(jìn)一步的證明資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)政策決定對該項(xiàng)目的四項(xiàng)費(fèi)用采取核定辦法進(jìn)行扣除。：(16,480,000+81,929,400)x20﹪=19,681,880元(四)應(yīng)納稅款計(jì)算(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入141,100,000元。2006年10月，向豐臺(tái)地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。該項(xiàng)目于2004年初開工建設(shè)，于2005年5。在《鑒證報(bào)告》中披露的該項(xiàng)目具體情況如下：一、整體項(xiàng)目情況簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)xx項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2003年12月以(2004)458號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目的，座落于豐臺(tái)區(qū)xx號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積10,000平方米。16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19，681,880=134,572,220元(三)增值額141，100，000134,572,220=6，527，780元(四)增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值稅)6，527,780247。(2)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用由于該項(xiàng)目利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10﹪進(jìn)行計(jì)算扣除。(2)對于2000平方米的車庫和1000平方米的變電站、熱力站，經(jīng)審核納稅人提供的人防工程證明，均可確認(rèn)為公共配套設(shè)施。(六)應(yīng)退土地增值稅300,000元。四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入132,800,000元。(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為7804000元,430,000元，有單位提供的金融機(jī)構(gòu)證明。三、扣除項(xiàng)目情況說明(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。該項(xiàng)目在2006年11月通過全部工程質(zhì)量驗(yàn)收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。該項(xiàng)目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實(shí)測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程。案例二北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的東湖樓住宅項(xiàng)目，于2007年1月向崇文地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用74,944,000元。出售住宅取得收入900,000,000元普通標(biāo)準(zhǔn)住宅占清稅項(xiàng)目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪扣除項(xiàng)目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元增值額=900,000,000789,691，500=110,308,500元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為110,308,500/789，691，500=﹪通過對出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅部分的應(yīng)納稅款計(jì)算后，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20﹪，應(yīng)兔征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核《鑒證報(bào)告》中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是按率扣除計(jì)算的金額，由于稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后已對游泳館列支的費(fèi)用10,000,000元進(jìn)行調(diào)減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10﹪進(jìn)行重新計(jì)算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。其次，根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)報(bào)表及中介機(jī)構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分?jǐn)偤?，確認(rèn)的四項(xiàng)費(fèi)用本次扣除金額為340,765,840元，未發(fā)現(xiàn)問題。(三)確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額土地增值稅扣除項(xiàng)目確定時(shí)，應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進(jìn)行分配后，確定本次清算允許扣除項(xiàng)目總金額為1,052,922,000,其中：取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額為362,560,000元經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元。(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項(xiàng)目的總金額為:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。具體計(jì)算可采取以下兩種方法：465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元。(5)公共配套設(shè)施費(fèi)：27，942，700元。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700,000元。單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價(jià)繳款證明，“東園小區(qū)”項(xiàng)目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設(shè)施政府贈(zèng)送的占地面積)。出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。該項(xiàng)目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。該項(xiàng)目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實(shí)測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米。案例一北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項(xiàng)目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。（市局辦法第四十四條）（二）檔案管理土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。（市局辦法第四十一條）（四）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅款申報(bào)繳納納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅和其他類型房地產(chǎn) 14 分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。第四十條 各級地稅稽查部門按規(guī)定開展稅務(wù)檢查時(shí)，應(yīng)對未進(jìn)入土地增值稅清算程序的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅預(yù)征情況進(jìn)行檢查。（上饒市地方稅務(wù)局公告2010年第1號）（4）核定征收率按以下原則確定：（一）省、市地稅局制定發(fā)布了核定征收率的，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的所屬期來確定適用的核定征收率；（二）省、市地稅局未制定發(fā)布核定征收率的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依照稅收征管法的相關(guān)規(guī)定，按照一定的原則和辦法，具體確定核定征收率。凡在2011年6月20日（含6月20日）后實(shí)現(xiàn)的銷售收入，按新的核定征收率核定征收。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)，經(jīng)確定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收。（市局辦法第三十三條）（四）核定征收率的確定為引導(dǎo)和督促企業(yè)規(guī)范財(cái)務(wù)核算，依法依規(guī)履行土地增值稅納稅義務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征管，現(xiàn)就調(diào)整我省土地增值稅清算環(huán)節(jié)核定征收率的有關(guān)問題公告如下：一、土地增值稅清算原則上都應(yīng)采取查賬清算方式，少數(shù)納稅人確實(shí)無法查賬清算、符合國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)?2009?91號）第三十四條之規(guī)定的，按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。（規(guī)程第三十六條）對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報(bào)告報(bào)縣級地稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后執(zhí)行。對能采取查賬征收進(jìn)行清算的,一律要采取查賬清算。進(jìn)一步強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手 10 續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。除了總局規(guī)程等規(guī)定的內(nèi)容以外，要特別注重企業(yè)自購建筑材料、建筑安裝發(fā)票的真實(shí)性和準(zhǔn)確性、利息支出等內(nèi)容的審核。要按規(guī)定計(jì)算“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和“其他類型房地產(chǎn)”兩個(gè)增值額。（三）審核要求 市局辦法：要健全土地增值稅清算組織機(jī)構(gòu)，市、縣地稅機(jī)關(guān)要成立土地增值稅清算領(lǐng)導(dǎo)小組。應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī) 8 關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理，同時(shí)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其在30日內(nèi)辦理清算手續(xù)?！保▏惏l(fā)?2006?187號）……根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅?2006?21號）的規(guī)定，對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）,如果其中有普通住宅的，應(yīng)區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。（四）清算單位土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。做出此規(guī)定，符合上級可以對下級提出管理要求的原則，也符合贛地稅發(fā)?2008?76號中的規(guī)定：“二、……根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，當(dāng)銷售總量未達(dá)到85%之前，必須按已確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；銷售總量達(dá)到85%后，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。第十四條 對符合以下條件之一的，除特殊情況外，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上不通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。第十三條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已