【正文】 水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本的情況下，讓施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。 ? 。 ? ，對(duì)已計(jì)入管理費(fèi)用的印花稅重復(fù)扣除。 ? “其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付賬款”貸方，核實(shí)是否有預(yù)售收入往來掛賬，不納稅情形。 ? 。 4/2/2023 77 ? 二、扣除項(xiàng)目檢查 ? 清算扣除原則要求 ? （一）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但 未取得合法憑據(jù)的不得扣除 （ 合法性 ） ? （二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)支出， 必須是實(shí)際發(fā)生的 （真實(shí)性） ? （三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆 （配比性） ? （四）扣除項(xiàng)目金額中各項(xiàng)支出必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中 直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?（相關(guān)性） 4/2/2023 78 ? （一）土地成本及征用補(bǔ)償檢查 ? ，如直接受讓、合作建房、承租土地、股權(quán)買賣、參資入股等。 4/2/2023 79 ? ，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、 拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證 是否一一對(duì)應(yīng)。 ? 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 4/2/2023 81 ? （三）公共配套設(shè)施費(fèi)檢查 ? ，是否真實(shí)發(fā)生，有無 預(yù)提的 情況。 4/2/2023 82 ? （四）建筑安裝工程費(fèi)檢查 ? 決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同 記載的內(nèi)容相符。 ? 是否在項(xiàng)目所在地 開具 。 ? 。 ? ，其收益是否沖減利息支出。 4/2/2023 87 ? 策劃思路： 以先投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式。 ? 局限性分析： 4/2/2023 88 江中藥業(yè)一直以來都租賃使用著灣里生產(chǎn)區(qū)做為公司的藥品生產(chǎn)基地，而這塊地又是江中藥業(yè)的控股母公司江中集團(tuán)所有。 ? 效果分析： ① 營(yíng)業(yè)稅 ② 企業(yè)所得稅 ③ 土地增值稅 ④契稅 4/2/2023 90 ? 財(cái)稅 [2023]175號(hào)： ? 兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。A、 B企業(yè)均可以歸納為以下兩種方案。但轉(zhuǎn)讓股權(quán)產(chǎn)生了股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。 4/2/2023 97 ? 分解裝修籌劃案例 ? 某房地產(chǎn)公司開發(fā)一幢寫字樓銷售給某銀行，建筑成本 8000萬元，裝修成本 6000萬元，銷售價(jià)格20230萬元（各 10000萬元）。 ? 籌劃結(jié)果 ： ? 營(yíng)業(yè)稅 =（ 10000 ％＋ 10000 ％） = 880萬元 ? 銷售房屋增值額＝ 10000－ 8000－ 550－ 2400＝－ 950，不繳納土地增值稅。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個(gè)組成部分，與買賣契約共同成為認(rèn)購房產(chǎn)的全部合同。 ? ，分解預(yù)收款及收入，與購房者分別簽訂二份合同，減少售房合同金額，減少土地增值稅和預(yù)繳稅收。要求有代理資質(zhì)、服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)合理。 ? 假設(shè)再投入 X萬元，只要符合 [1720－（ 1395＋ X） ]/（ 1395＋ X） 20％ 條件。 4/2/2023 103 ? (二 )利用國家建設(shè)和城市規(guī)劃拆遷免稅政策 ? 《條例》 第八條 有下列情形之一的 ,免征土地增值稅： ? (二 )因國家建設(shè)需要依法征用 ,收回的房地產(chǎn) . ? 《實(shí)施細(xì)則》第十一條 ? 條例第八條 (二 )項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用 ,收回的房地產(chǎn) ,是指因城市實(shí)施規(guī)劃 ,國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán) . ? 因城市實(shí)施規(guī)劃 ,國家建設(shè)的需要而搬遷 ,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的 ,比照本規(guī)定免征土地增值稅。對(duì)贈(zèng)送空調(diào)的行為視同銷售貨物應(yīng)征收增值稅： 3000 30247。同時(shí)本企業(yè)在廣告中稱“無償贈(zèng)送空調(diào)”，是出于市場(chǎng)營(yíng)銷的需要，是為了吸引顧客積極購買商品房。 ? 、關(guān)系戶等有關(guān)個(gè)人 直接贈(zèng)送的禮品 ，按“其他所得”項(xiàng)目扣繳個(gè)人所得稅。 ? 公司打算在為購房者代理辦證時(shí)，由公司自行支付契稅款項(xiàng)，并作為銷售費(fèi)用在所得稅稅前列支。 ? 由于節(jié)約 （ 25％）。使各環(huán)節(jié)增值率低于 20%。 ? ② 財(cái)稅字［ 1995］ 048號(hào) : 對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng) 分別核算增值額 。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套尾房，致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算。項(xiàng)目土地和立項(xiàng)計(jì)劃由公司申請(qǐng)辦理，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)公司視同銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納稅收時(shí)，企業(yè)意識(shí)到稅收問題的重要性。 4/2/2023 117 4/2/2023 118 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 08:02:2508:02:2508:02Wednesday, February 8, 2023 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 2023年 2月 8日星期三 8時(shí) 2分 25秒 08:02:258 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :02:2508:02Feb238Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 2月 上午 8時(shí) 2分 :02February 8, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 08:02:2508:02:2508:022/8/2023 8:02:25 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :02:2508:02:25February 8, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 8時(shí) 2分 25秒 上午 8時(shí) 2分 08:02: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 2月 上午 8時(shí) 2分 :02February 8, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 08:02:2508:02:2508:02Wednesday, February 8, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 8時(shí) 2分 25秒 上午 8時(shí) 2分 08:02: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :02:2508:02:25February 8, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 8, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 8日星期三 上午 8時(shí) 2分 25秒 08:02: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 08:02:2508:02:2508:022/8/2023 8:02:25 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 4/2/2023 116 ? 國稅函 [1998]554號(hào) ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (簡(jiǎn)稱甲方 )取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位 (簡(jiǎn)稱乙方 )的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。大型房地產(chǎn)公司有好幾十家上下游關(guān)聯(lián)公司，裝修、建筑安裝等下屬公司之間的關(guān)聯(lián)交易和發(fā)票都可以被利用為提高成本的工具。 ? 房地產(chǎn)課題 \舉例 .doc 4/2/2023 114 ? 七、關(guān)聯(lián)單位（施工、裝修）策劃 ? 土地增值稅變形 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) ? 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避土地增值稅有很多辦法，主要的辦法有做高成本、拖延清算時(shí)間甚至直接開具假發(fā)票。 ? “五證” :建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開業(yè)證、國有土地使用證、銷售許可證。設(shè)立一銷售公司，按 1150轉(zhuǎn)讓，增值率 15%；銷售公司再以 1300萬銷售，增值率 13%，低于 20％，免納土地增值稅。公司實(shí)際付出（ 160－ ）， 占 %。 4/2/2023 110 ? 籌劃效果 ? 折扣銷售使銷售額降低后，該房地產(chǎn)公司除了可以順利實(shí)現(xiàn)抵扣 160萬元的應(yīng)納稅所得額外，其他稅收少繳計(jì)算結(jié)果如下，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加為 160 ％＝ ；印花稅 160 ％＝；土地增值稅 160 30％＝ 48。 ? 3. 對(duì)于促銷活動(dòng)中贈(zèng)送的手機(jī)、飛機(jī)里程等各種禮品，由于 具有折扣銷售性質(zhì)，不征收個(gè)人所得稅。 4/2/2023 107 ? 國稅函〔 2023〕 1322號(hào) 中國網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)公司及其分公司和中國網(wǎng)通（集團(tuán)）有限公司及其分公司開展的以業(yè)務(wù)銷售附帶贈(zèng)送實(shí)物業(yè)務(wù)（ 包括贈(zèng)送用戶 PIM卡、手機(jī)或有價(jià)物品等實(shí)物 ），屬于電信單位提供電信業(yè)勞務(wù)的同時(shí)贈(zèng)送實(shí)物的行為，按照現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅政策規(guī)定，不征收增值稅，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得予以抵扣；其附帶贈(zèng)送實(shí)物的行為是電信單位無償贈(zèng)與他人實(shí)物的行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收營(yíng)業(yè)稅。 ? ②地稅認(rèn)為 ， 企業(yè)贈(zèng)送空調(diào)的行為是在銷售商品房的過程中發(fā)生的，根據(jù)規(guī)定，贈(zèng)送空調(diào)的行為屬于應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅的混合銷售行為，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅： 3000 30 5％ =4500；同時(shí)根據(jù)《個(gè)人所得稅法》的規(guī)定，前 30名住戶取得的空調(diào)系由企業(yè)贈(zèng)與個(gè)人的偶然所得，應(yīng)扣繳個(gè)人所得稅 18000元（ 3000 30 20％）。這一銷售策略大大促進(jìn)了商品房的銷售，但也在納稅上引起了一場(chǎng)爭(zhēng)論。考慮加計(jì)20%的因素， ? 再投入不到 32萬，增值率小于 20％，符合免稅。共發(fā)生成本費(fèi)用如下：取得土地使用權(quán)金額 200萬元 ，開發(fā)成本 800萬元 ，開發(fā)費(fèi)用 100萬元 ，預(yù)計(jì)取得銷售收入 1720萬元 ，應(yīng)繳納稅金及附加 （為方便計(jì)算，按 95萬元）。 ? 如某銷售代理機(jī)構(gòu)代理銷售，房款 100萬元。 4/2/2023 100 ? （二）銷售公司分解 ? 值稅及企業(yè)所得稅，采取銷售公司暫時(shí)收?。ㄈ缂尤霑?huì)員繳納會(huì)費(fèi)方式），不與房地產(chǎn)公司發(fā)生聯(lián)系方式，可以暫時(shí)不繳納稅收。 ? 分析：整體售房較好策劃；分戶售房注意風(fēng)險(xiǎn)。 ? 合計(jì)應(yīng)繳納稅收 1310萬元 。 ? 所得稅：（ 60003500） 25%=625 ? 方案稅負(fù)比較 ? 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 所得稅 合計(jì) ? 方案1 330 374 ? 方案2 0 0 625 625 4/2/2023 94 ? （二）收購方選擇方案 ? 直接收購股權(quán) ? 所要繳納的各項(xiàng)稅收為： 營(yíng)業(yè)稅： 0 契稅： 0 ? 土地增值稅：（ 60003500） 30%=750 企業(yè)所得稅：（ 60003500750） 25%= 4/2/2023 95 ? 收購資產(chǎn) ? 營(yíng)業(yè)稅： 0 契稅： 60000 4%=240 ? 土地增值稅： 0 ? 企業(yè)所得稅： 0 ? 方案稅負(fù)比較 營(yíng)業(yè)稅 契稅 土增稅 所得稅 合計(jì) ? 方案 2 0 0 750 ? 方案 1 0 240 0 0 240 4/2/2023 96 三、分解收入納稅策劃 ? （一）精裝修房分解 ? 裝修費(fèi)在房款中所占比重較大時(shí)，若企業(yè)與購房者簽訂合同時(shí)變通則可取得不同的效果。（ 3500+330） =57% 土地增值稅： 2170 40%3830 5%= 企業(yè)所得稅：（ ） 25%=374 4/2/2023 93 ? 轉(zhuǎn)讓公司的全部股權(quán) 。 ? 財(cái)稅 [2023]183號(hào) ? 以 合并或分立 方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。由于近年來土地租賃價(jià)格大幅度提升，這筆土地租賃費(fèi)到了 2023年可能會(huì)被調(diào)整到每年 2023多萬元。 A企業(yè)成立后，甲、乙企業(yè)再按比例增資，其中要求甲企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn) 1000萬增資到 A企業(yè)。不動(dòng)產(chǎn)投資呢？ ?