【正文】 則要根據(jù)實質重于形式的原則，只要有證明該項費用發(fā)生的書面憑據(jù)（合同協(xié)議、收據(jù)、政府規(guī)定的補償標準），具備對方單位或個人簽章要件，應予以認可； ? 其他的白條和收據(jù)不能作為確認支出及扣除項目的憑證。 ? 說明： ? （ 1）已開具的發(fā)票是否符合關于對建安發(fā)票開具的相關規(guī)定。 ? 扣除項目（材料和設備）憑證的確認問題 ? 對于包公不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務金額（不含材料價款）開具發(fā)票。 ? （摘自瓊地稅發(fā) [2022]104號文） ? 銷售車庫 、 車位的成本列支問題 ? 房地產開發(fā)項目中對車庫 、 車位的處理分為對外銷售 、 業(yè)主共有 、 開發(fā)商自留三種情況 ， 其中對外銷售的車庫 、 車位又分為有產權和無產權兩種情況 （ 對于無產權的車庫 、 車位使用權的讓渡 ，如其讓渡性質類似于有產權車庫 、 車位的銷售 ，則開發(fā)企業(yè)取得的收入應作為土地增值稅清算收入 ） 。 ? 開發(fā)商自留的車庫，因其產權歸屬于開發(fā)商自有，因此相應的開發(fā)成本不允許列支。 ? 如果在清算中，開發(fā)企業(yè)將這部分先行代付以后收回的費用不是通過往來科目進行核算，而是在“開發(fā)間接費用”中列支，清算時應將這部分費用調出。 ? 關于已建未售房屋的物業(yè)看護費 、 產權交易費和售樓處的水電 、 辦公費的列支問題 ? 對已建未售房屋的物業(yè)看護費 、 產權交易費和售樓處的水電 、 辦公費等費用 ， 按照規(guī)定應在銷售費用科目歸集 ， 列入開發(fā)費用而不是在開發(fā)成本中列支 ， 若將以上各項費用支出在 “ 開發(fā)間接費 ”科目中列支的 ， 應予以調出 。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。 （瓊地稅函 [2022]250號） （三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用 ? 開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 ? (摘自 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 》 ) ? 房地產開發(fā)費用的扣除問題 ? （一）房地產開發(fā)企業(yè)僅向金融機構借款，能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并提供金融機構證明的，其不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息支出，超過“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%的，允許據(jù)實扣除，其他房地產開發(fā)費用的扣除比例為 5%。土地增值稅扣除項目中的三項費用，除符合 《 細則 》規(guī)定的利息支出可以按實際支出額扣除外，其余均按比例扣除。而房地產開發(fā)企業(yè)按新 ? 財務會計制度規(guī)定，其三項費用是作為期間費用，直接計入當期損益，不按轉讓項目進行分攤。 ? （二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。 （四）與轉讓房地產有關的稅金 ? 與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。 ? 關于享受減免稅金能否視為已繳稅金予以扣除問題 ? 對房地產開發(fā)企業(yè)按照稅法規(guī)定在轉讓房地產時可以減免的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加的，其獲得減免的稅金不得視為已繳稅金在清算時予以扣除。 ? （三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。如納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的 《 土地增值稅清算鑒證報告 》 。 ? 其他補充資料： ? 當期財務會計報表；項目的預算、概算書；能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同；與轉讓房地產有關的完稅憑證及清算項目預繳土地增值稅的完稅憑證。 ? （摘自瓊地稅發(fā) 【 2022】 102號文） ? 七、清算違規(guī)情況的處理 ? （一）移交稽查部門立案檢查 ? 在土地增值稅清算中，發(fā)現(xiàn)納稅人存在 《 征管法 》第六十三條所規(guī)定偷稅情形的（ 即：納稅人偽造、變造、隱匿、擅自毀損賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的 ），清算辦公室終止清算，填制 《 土地增值稅清算終止通知書 》交納稅人，同時將案卷資料移交稽查部門，由稽查部門立案檢查。 ? 納稅人不如實申報房地產交易額及規(guī)定扣除項目金額造成少繳或未繳稅款的，按照舊 《 征管法 》 第四十條（即：新 《 征管法 》 第六十三和六十四條）的規(guī)定進行處理。對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處 ? 不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事人責任。 ? 當事人對稅務機關的處罰決定、強制執(zhí)行措施或者稅收擔保措施不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法向人民法院起訴。 ? （摘自 2022年 4月 28日公布的 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 ） 。 ? 第四十四條： 欠繳稅款的納稅人或者他的法定代表人需要出境的，應當在出境前向稅務機關結清應納稅款、滯納金或者提供擔保。納稅人不進行納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。 ? （摘自瓊地稅發(fā) 【 2022】 102號文） ? 新 《 征管法 》 的相關規(guī)定 ? 第六十二條： 納稅人未按規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務人未按規(guī)定的期限向稅務機關報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關資料的，由稅務機關責令限期改正，可以處二千元以下罰款；情節(jié)嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。 ? 核定標準按 《 海南省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的通知 》 （瓊地稅發(fā) [2022]122號）規(guī)定執(zhí)行。僅對資料進行形式審核，不對資料的內容進行實質性審核； ? （二）申報的房地產項目收入是否已足額預繳土地增值稅，按規(guī)定可不預繳土地增值稅的項目除外。稅務機關審核時對某筆業(yè)務有疑問的，可要求納稅人提供該入賬憑證核實。 ? 單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目金額247。 ? （五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。 ? (摘自 《〈 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 〉實施細則 》 規(guī)定 ) ? 扣除項目應符合以下要求： ? （一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。房地產開發(fā)企業(yè)按照 《 施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度 》 的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。 ? 關于企業(yè)間拆借資金利息費用和集團統(tǒng)借統(tǒng)還資金利息費用的列支問題 ? 對于房地產開發(fā)企業(yè)向別的企業(yè)拆借資金而支付的利息費用不得作為開發(fā)費用據(jù)實進行扣除，對部分房地產開發(fā)企業(yè)通過自己的集團公司采用統(tǒng)借統(tǒng)還（包括集團公司為該項目向銀行進行專項貸款）方式向銀行貸款產生的利息費用，即使集團公司未加收任何額外費用，由于沒有金融機構證明，因此也不得據(jù)實扣除。但考慮到房地產開發(fā)費用中的利息支出所占的比重較大，而且可以通過銀行提供的證明掌握其實際支出情況，因此，對利息支出作了特殊規(guī)定。這是由土地增值稅的特點決定的。 ? （三）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，根據(jù)孰高原則選擇適用第（一）項或第（二）項規(guī)定的辦法計算房地產開發(fā)費用，不能同時適用兩種辦法。其他房地產開發(fā)費用，按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的百分之五以內計算扣除。 貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。 ? （摘自國稅函 [2022]220號文） ? 關于拆遷安置土地增值稅計算問題 ? 房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按 《 國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 》 （國稅發(fā) 【 2022】 187號）第三條第一款規(guī)定確認收入，（即：①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；②由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。 ? 行政性罰款的處理 ? 根據(jù)會計制度，行政性罰款應在“營業(yè)外支出”列支。 ? 如在會計核算中將其在“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費”科目中列支，清算時應予以調出。 ? 對外銷售的車庫 ? 有產權對外銷售的車庫，其收入應并入房地產銷售收入，相應的車庫開發(fā)成本應準予扣除，并加計扣除。 ? 對于包工包料的建安工程，施工方按工程結算金額（包含材料和設備價款）開具發(fā)票。 ? （ 3）所開具的發(fā)票的相應款項是否按已按雙方約定的金額足額支付。 ? 經(jīng)行政確權取得的房地產，受讓方憑稅務機關出具的房地產項目轉讓稅收專用證明和契稅、印花稅完稅證明到房產土地管理部門辦理了產權轉移