【正文】 則要根據(jù)實質(zhì)重于形式的原則，只要有證明該項費用發(fā)生的書面憑據(jù)（合同協(xié)議、收據(jù)、政府規(guī)定的補償標準），具備對方單位或個人簽章要件，應(yīng)予以認可； ? 其他的白條和收據(jù)不能作為確認支出及扣除項目的憑證。 ? 說明： ? （ 1）已開具的發(fā)票是否符合關(guān)于對建安發(fā)票開具的相關(guān)規(guī)定。 ? 扣除項目（材料和設(shè)備）憑證的確認問題 ? 對于包公不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務(wù)金額（不含材料價款）開具發(fā)票。 ? （摘自瓊地稅發(fā) [2022]104號文） ? 銷售車庫 、 車位的成本列支問題 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目中對車庫 、 車位的處理分為對外銷售 、 業(yè)主共有 、 開發(fā)商自留三種情況 ， 其中對外銷售的車庫 、 車位又分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)兩種情況 （ 對于無產(chǎn)權(quán)的車庫 、 車位使用權(quán)的讓渡 ，如其讓渡性質(zhì)類似于有產(chǎn)權(quán)車庫 、 車位的銷售 ，則開發(fā)企業(yè)取得的收入應(yīng)作為土地增值稅清算收入 ） 。 ? 開發(fā)商自留的車庫，因其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商自有，因此相應(yīng)的開發(fā)成本不允許列支。 ? 如果在清算中，開發(fā)企業(yè)將這部分先行代付以后收回的費用不是通過往來科目進行核算，而是在“開發(fā)間接費用”中列支，清算時應(yīng)將這部分費用調(diào)出。 ? 關(guān)于已建未售房屋的物業(yè)看護費 、 產(chǎn)權(quán)交易費和售樓處的水電 、 辦公費的列支問題 ? 對已建未售房屋的物業(yè)看護費 、 產(chǎn)權(quán)交易費和售樓處的水電 、 辦公費等費用 ， 按照規(guī)定應(yīng)在銷售費用科目歸集 ， 列入開發(fā)費用而不是在開發(fā)成本中列支 ， 若將以上各項費用支出在 “ 開發(fā)間接費 ”科目中列支的 ， 應(yīng)予以調(diào)出 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。 （瓊地稅函 [2022]250號） （三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 ? 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 ? (摘自 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 》 ) ? 房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題 ? （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅向金融機構(gòu)借款，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并提供金融機構(gòu)證明的，其不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息支出，超過“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%的，允許據(jù)實扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為 5%。土地增值稅扣除項目中的三項費用，除符合 《 細則 》規(guī)定的利息支出可以按實際支出額扣除外，其余均按比例扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按新 ? 財務(wù)會計制度規(guī)定，其三項費用是作為期間費用，直接計入當(dāng)期損益，不按轉(zhuǎn)讓項目進行分攤。 ? （二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。 （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ? 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。 ? 關(guān)于享受減免稅金能否視為已繳稅金予以扣除問題 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照稅法規(guī)定在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時可以減免的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加的，其獲得減免的稅金不得視為已繳稅金在清算時予以扣除。 ? （三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。如納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的 《 土地增值稅清算鑒證報告 》 。 ? 其他補充資料： ? 當(dāng)期財務(wù)會計報表；項目的預(yù)算、概算書；能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證及清算項目預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證。 ? （摘自瓊地稅發(fā) 【 2022】 102號文） ? 七、清算違規(guī)情況的處理 ? （一）移交稽查部門立案檢查 ? 在土地增值稅清算中，發(fā)現(xiàn)納稅人存在 《 征管法 》第六十三條所規(guī)定偷稅情形的（ 即：納稅人偽造、變造、隱匿、擅自毀損賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的 ），清算辦公室終止清算，填制 《 土地增值稅清算終止通知書 》交納稅人，同時將案卷資料移交稽查部門，由稽查部門立案檢查。 ? 納稅人不如實申報房地產(chǎn)交易額及規(guī)定扣除項目金額造成少繳或未繳稅款的，按照舊 《 征管法 》 第四十條（即：新 《 征管法 》 第六十三和六十四條）的規(guī)定進行處理。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處 ? 不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事人責(zé)任。 ? 當(dāng)事人對稅務(wù)機關(guān)的處罰決定、強制執(zhí)行措施或者稅收擔(dān)保措施不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法向人民法院起訴。 ? （摘自 2022年 4月 28日公布的 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 ） 。 ? 第四十四條： 欠繳稅款的納稅人或者他的法定代表人需要出境的，應(yīng)當(dāng)在出境前向稅務(wù)機關(guān)結(jié)清應(yīng)納稅款、滯納金或者提供擔(dān)保。納稅人不進行納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。 ? （摘自瓊地稅發(fā) 【 2022】 102號文） ? 新 《 征管法 》 的相關(guān)規(guī)定 ? 第六十二條： 納稅人未按規(guī)定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按規(guī)定的期限向稅務(wù)機關(guān)報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下罰款；情節(jié)嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。 ? 核定標準按 《 海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的通知 》 （瓊地稅發(fā) [2022]122號）規(guī)定執(zhí)行。僅對資料進行形式審核，不對資料的內(nèi)容進行實質(zhì)性審核； ? （二）申報的房地產(chǎn)項目收入是否已足額預(yù)繳土地增值稅，按規(guī)定可不預(yù)繳土地增值稅的項目除外。稅務(wù)機關(guān)審核時對某筆業(yè)務(wù)有疑問的，可要求納稅人提供該入賬憑證核實。 ? 單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目金額247。 ? （五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。 ? (摘自 《〈 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 〉實施細則 》 規(guī)定 ) ? 扣除項目應(yīng)符合以下要求： ? （一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照 《 施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度 》 的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。 ? 關(guān)于企業(yè)間拆借資金利息費用和集團統(tǒng)借統(tǒng)還資金利息費用的列支問題 ? 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向別的企業(yè)拆借資金而支付的利息費用不得作為開發(fā)費用據(jù)實進行扣除，對部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的集團公司采用統(tǒng)借統(tǒng)還（包括集團公司為該項目向銀行進行專項貸款）方式向銀行貸款產(chǎn)生的利息費用，即使集團公司未加收任何額外費用，由于沒有金融機構(gòu)證明，因此也不得據(jù)實扣除。但考慮到房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出所占的比重較大，而且可以通過銀行提供的證明掌握其實際支出情況，因此，對利息支出作了特殊規(guī)定。這是由土地增值稅的特點決定的。 ? （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，根據(jù)孰高原則選擇適用第（一）項或第（二）項規(guī)定的辦法計算房地產(chǎn)開發(fā)費用，不能同時適用兩種辦法。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。 貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。 ? （摘自國稅函 [2022]220號文） ? 關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題 ? 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) 【 2022】 187號）第三條第一款規(guī)定確認收入，（即：①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 ? 行政性罰款的處理 ? 根據(jù)會計制度，行政性罰款應(yīng)在“營業(yè)外支出”列支。 ? 如在會計核算中將其在“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費”科目中列支，清算時應(yīng)予以調(diào)出。 ? 對外銷售的車庫 ? 有產(chǎn)權(quán)對外銷售的車庫，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準予扣除，并加計扣除。 ? 對于包工包料的建安工程，施工方按工程結(jié)算金額（包含材料和設(shè)備價款）開具發(fā)票。 ? （ 3）所開具的發(fā)票的相應(yīng)款項是否按已按雙方約定的金額足額支付。 ? 經(jīng)行政確權(quán)取得的房地產(chǎn)，受讓方憑稅務(wù)機關(guān)出具的房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明和契稅、印花稅完稅證明到房產(chǎn)土地管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移